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近日，國土資源部副部長鹿心社就《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006—2020年）》有關(guān)問題接受專訪,，在專訪中,，鹿心社就小產(chǎn)權(quán)房問題提出了三項原則：第一，小產(chǎn)權(quán)房不符合我們國家的現(xiàn)行法律規(guī)定,，不受法律保護,。第二，將采取行之有效的措施,，嚴禁小產(chǎn)權(quán)房進一步發(fā)展,。第三，要深入研究,，分類分析,，采取有針對性的措施，來化解歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房問題,。（新華社11月13日電）
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”,，是指在集體土地上建設(shè)的商品房,，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證。在各大中小城市,，由于房價居高不下,，小產(chǎn)權(quán)房一度熱銷，原因就在于價格便宜,。小產(chǎn)權(quán)房不存在土地出讓金,，也沒有土地征用費等相關(guān)稅費，更沒有地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的中間暴利,。
從根本上,，“小產(chǎn)權(quán)房”源于我國土地產(chǎn)權(quán)的雙軌制。城市土地國家所有,，農(nóng)村土地集體所有,，這種產(chǎn)權(quán)格局，在城市化過程中,，不可避免會發(fā)生矛盾和沖突,。我們知道，城市化的過程,，本質(zhì)是農(nóng)業(yè)用地變成工業(yè)用地的過程,，這個過程的核心是土地價值幾十倍、幾百倍地升值,。然而,，在中國，農(nóng)村集體土地要上市流轉(zhuǎn),，地方政府是唯一的權(quán)力主體,，作為土地的所有者，農(nóng)民反而被“合法”地剝奪了應(yīng)有的權(quán)益,。有數(shù)據(jù)估計,，僅非農(nóng)建設(shè)占用耕地一項，從1987年到2002年,，各級地方政府就從農(nóng)民手中獲得的土地凈價收益達1.42萬億元以上。
鹿心社的這一番言論,，沿襲了國土資源部對“小產(chǎn)權(quán)房”的一貫態(tài)度,。有一段時間，建設(shè)部,、國土資源部門的負責人曾不斷出來“溫馨提醒”,，購買小產(chǎn)權(quán)房存在巨大風險，諸如不能按揭,，沒有完整產(chǎn)權(quán),，不能辦理過戶手續(xù)等,。在“提醒”無效的情況，國土資源部又下發(fā)通知,，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地,、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個人不得非法租用,、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā),。
可是，不久前,，十七屆三中全會上通過了《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》,，提出了建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場和逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。如果將來有一天,，建設(shè)用地市場城鄉(xiāng)合一,，實現(xiàn)了國有土地和集體土地的“同地同權(quán)”，農(nóng)村宅基地也可上市流轉(zhuǎn),，這是否意味著,，“小產(chǎn)權(quán)房”將取得合法地位？既然宅基地可以上市流轉(zhuǎn),，就意味著農(nóng)村集體土地取得了國家的產(chǎn)權(quán)認可,。
“小產(chǎn)權(quán)房”松綁是大勢所趨，無論是土地國有,，還是土地集體所有,，在憲法和物權(quán)法上都應(yīng)該是平等的。憑什么農(nóng)民集體土地不能上市流轉(zhuǎn),，農(nóng)民不能親自掌控本應(yīng)屬于自己的所有權(quán),？
圍繞“農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)”的博弈關(guān)系，存在四個利益主體,，農(nóng)民,，城市居民，開發(fā)商,，地方政府和相關(guān)官員,。禁止小產(chǎn)權(quán)房的合法化，從根本上來看,，對征地官員有利,，對地方政府有利，對房地產(chǎn)開發(fā)商有利,，卻損害了絕大多數(shù)農(nóng)民和市民的利益,。顯然，判斷“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)不應(yīng)該發(fā)展,，不是看法律怎么規(guī)定,，而是看這個事情合不合理,，是不是符合廣大人民群眾的根本利益。毫無疑問,，這才是解決小產(chǎn)權(quán)房的核心原則,。在我看來，讓“農(nóng)村集體土地”入市流轉(zhuǎn)起來,，甚至進一步,，讓農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房與開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)房“同房同權(quán)”，這不但可以增加農(nóng)民收入,，還可以適時平抑城市房地產(chǎn)價格,。 |