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目前上海樓市最受關(guān)注的就是調(diào)控新政具體實施問題,。繼中央出臺新的樓市政策后,，上海上周末頒布了拯救樓市的“十四條”政策，在稅收優(yōu)惠,、貸款放寬等方面做出了許多調(diào)整,。單純從調(diào)控政策的實施力度看，“十四條”新政理應(yīng)并不算小,，但是由于新政所指向的一些具體細節(jié)概念尚未厘清,，加之市場需求方看淡房地產(chǎn)市場走向，因此從市場成交情況來看,，對樓市的刺激效果并不明顯,。
市場經(jīng)濟的核心就在于價格定位，房地產(chǎn)市場也不例外,。如果一項商品的價格明顯高于合理定價,，那么無論其短期價格如何暴漲，從長期看最終必然要回歸合理定位,。以此規(guī)律來觀察上海樓市,，我們可以清楚地判斷未來房地產(chǎn)市場價格將繼續(xù)向下調(diào)整。上海佑威房地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示,，10月前29天本市商品住宅的平均成交價格為12778元／平方米,，盡管環(huán)比較之
9月的13599元下跌了6%,，不過與去年同期相比漲幅仍然高達21.6%,。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年上海城鄉(xiāng)居民家庭人均可支配收入為23623元,。由此,，按照三口之家購買100平方米住房來計算，本市房價收入比要高達19倍之多,。而世界銀行所認可的房價收入合理比值應(yīng)該在4-6倍之間,，即便參照國際上房價較高的區(qū)域，這一倍數(shù)也是明顯偏高,。
由于國內(nèi)房地產(chǎn)絕對價格依然明顯過高,，因此當下從中央政府到地方政府所出臺的各項房地產(chǎn)救市政策，其根本要義絕非是推動房價拐頭向上,，而是面對海內(nèi)外經(jīng)濟衰退風險所采取的積極應(yīng)對舉措,。具體講，由于房地產(chǎn)市場的景氣狀況關(guān)乎眾多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，在一定程度上影響著總體經(jīng)濟增長狀況,，因此調(diào)控部門要著力避免房價暴跌對宏觀經(jīng)濟的負面影響,。對于這一政策導(dǎo)向的內(nèi)在含義，其實調(diào)控部門早已明確,。之前就財政部和地方出臺的各項救市方案,，權(quán)威媒體新華社就以“救市并非救房價”為題發(fā)表了相關(guān)報道，這就足讓房地產(chǎn)救市調(diào)控政策的最終指向清晰而明了,。
由此而言,，房地產(chǎn)調(diào)控新政的細則將不會是全面支持房價回升的信號，房產(chǎn)開發(fā)商期望“一役翻身”的愿望必然要落空,。事實上,，從已經(jīng)出臺的各項細節(jié)內(nèi)容看，調(diào)控新政基本上圍繞自住型剛性需求給予優(yōu)惠政策,，對于有可能助推房價高漲的奢侈型購房者,、投機型購房者，其實并未開放政策優(yōu)惠,。
就以上海為例,，周末剛剛公布了所謂“普通住房”的具體含義。盡管較之于2005年的政策定義看,，新定義對標準的限定已經(jīng)有所放松,，但從現(xiàn)實的市場情況看，這并不會成為房價止跌回升的推動因素,。其一,，只有適當放開普通住房標準，才能夠滿足剛性購房者的現(xiàn)實市場需求,。2005年所限定的普通住房標準是內(nèi)環(huán)線以內(nèi)低于17500元／平方米,，內(nèi)外環(huán)之間低于10000元／平方米，外環(huán)以外低于7000元／平方米,。而現(xiàn)實房價遠遠高于這一標準,，這使得中低收入群體所期望的購房優(yōu)惠政策形同虛設(shè)，適當開放標準推動現(xiàn)實市場成交,，就屬于理所當然之舉,。其二，以當下的高房價觀察,，普通住房標準的適當開放只會對中小房型需求形成優(yōu)惠,。比如以新定的內(nèi)環(huán)線內(nèi)每套總價245萬元的標準，參照內(nèi)環(huán)內(nèi)平均3萬元以上的單價計算,，購房者只有選擇80平方米以下房型才能夠享受各項優(yōu)惠政策,。優(yōu)惠政策的覆蓋面并不算廣,。
這兩點特征清楚表明，調(diào)控新政就是既要活躍房地產(chǎn)市場交投,，避免對經(jīng)濟增長的負面影響,，但同時也在力求避免優(yōu)惠政策的隨意擴大化。而本市包括契稅減免,、貸款利率下調(diào),、營業(yè)稅減免、手續(xù)費減免,、提高公積金貸款額度等一系列優(yōu)惠政策,，其政策目標正是基于此，因此部分開發(fā)商期望借此而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格回潮幾無可能,。
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