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據(jù)財政部與央行通知,從10月27日起,將商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,；最低首付款比例調(diào)整為20%,。10月28日,房貸新政執(zhí)行第二日,農(nóng)行、建行率先出臺了房貸細(xì)則,。戲劇性的是,僅隔幾個小時,農(nóng)行將操作細(xì)則從網(wǎng)站上撤下,；更戲劇的是,事隔一天,農(nóng)行細(xì)則又一字不差地掛上網(wǎng)站。這一細(xì)節(jié)顯示政府內(nèi)部巨大的歧義———是刺激房貸消費,還是控制銀行風(fēng)險,中國擴(kuò)張型經(jīng)濟(jì)政策該何去何從?
10月22日,財政部與央行發(fā)布刺激住房需求的房貸新政,10月24日,銀監(jiān)會緊急會晤大型商業(yè)銀行高層,下發(fā)緊急通知,關(guān)小了房貸新政的優(yōu)惠閘門,明確只有“首次利用貸款購買自住房”可以享受住房優(yōu)惠,。
財政部,、央行、銀監(jiān)會等有關(guān)各方顯然應(yīng)該加強(qiáng)協(xié)商,避免出現(xiàn)市場搖擺不定,、購房者心神飄搖的難堪境地,這對于明確市場預(yù)期有害無益,對于拉動中國經(jīng)濟(jì)走出緊縮低谷更是一個沉重的打擊,比不出臺優(yōu)惠政策更糟,。
房貸新政牽涉到部門之間的利益博弈,更事關(guān)中國銀行(601988,股吧)業(yè)市場、監(jiān)管與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以誰為重的大局,。
在經(jīng)濟(jì)下挫之時,刺激內(nèi)需是拉動經(jīng)濟(jì)增長的一大法寶,。在1998年、2003年,拉動住房消費,對于中國經(jīng)濟(jì)走出東亞金融危機(jī),、SARS緊縮低谷都起到了舉足輕重的作用,。如今,面臨更加險惡的全球金融危機(jī),刺激住房消費提上議事日程,其意顯然是在維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,防止50多個相關(guān)行業(yè)與3000萬的就業(yè)人員出現(xiàn)大幅衰退。刺激房地產(chǎn)消費是維持中國經(jīng)濟(jì)增長速度的應(yīng)急之舉,事關(guān)穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)的大局,。
客觀地說,監(jiān)管部門確實處于兩難境地,。監(jiān)管部門關(guān)注的是銀行的風(fēng)險,由于房地產(chǎn)市場預(yù)期繼續(xù)下降,如果繼續(xù)大規(guī)模發(fā)放房貸,有可能收獲房貸壞賬率上升的苦果,并且,銀行的贏利空間會遭到壓縮。目前銀行的主要贏利來源仍然在于利差與息差,占據(jù)80%以上的比例,。央行將首次按揭買房的貸款優(yōu)惠利率由原來的0.85倍下調(diào)到0.7倍后,銀行的存貸差進(jìn)一步縮小,。據(jù)高盛高華測算,如果目前貸款利率為基準(zhǔn)利率85%的按揭貸款(即存量房貸)中有90%轉(zhuǎn)而使用基準(zhǔn)利率70%的新利率,銀行業(yè)2009年預(yù)期凈息差將平均收窄近8個基點。按目前14家上市銀行按揭貸款占總生息資產(chǎn)的均值是8%,2009年主要上市銀行的預(yù)期稅后凈利潤將會減少5.3%。
但是,如果銀行繼續(xù)緊縮房地產(chǎn)貸款,將加重中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重緊縮的預(yù)期,銀行現(xiàn)有的25%左右的房貸作為優(yōu)質(zhì)貸款,會暴露于蛻變?yōu)榇魤馁~的巨大風(fēng)險之中,。如果全國房地產(chǎn)均價下挫30%,按照風(fēng)險測試,住房貸款不良率將大幅提升,。
如果有關(guān)部門各自站在自己的立場,會出現(xiàn)公說公有理、婆說婆有理糾纏不清的境地,如果加強(qiáng)協(xié)商,從穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì),、控制金融風(fēng)險,、加強(qiáng)銀行市場競爭力的大局出發(fā),則不難得出各方共同接受的結(jié)論。
財政部,、隸屬中投公司的匯金公司是我國大型國有控股銀行的大股東,因此,財政部出臺的各項政策要確保兩個目標(biāo),既要刺激住房消費保證經(jīng)濟(jì)增長,又要確保金融機(jī)構(gòu)的利潤空間不至于壓縮到太小,金融安全是我國經(jīng)濟(jì)安全的定海神針,只要有一兩家金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn),則中國經(jīng)濟(jì)全盤皆輸,。
事實也印證了財政部的良苦用心。10月29日晚,央行提高存貸款基準(zhǔn)利率27個基點,令人關(guān)注的是,五年以上貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)27個基點,而五年以上存款基準(zhǔn)利率下調(diào)45個基點,剛好在銀行可以承受的范圍之內(nèi),由此可見,財政部與央行已經(jīng)為房貸新政埋下了伏筆,而銀監(jiān)會倒像是后知后覺的局外人,對于政府刺激經(jīng)濟(jì)增長的舉措起到了負(fù)面的攪局作用,。
銀監(jiān)會的苦心可鑒,不過維持高利差不是保障銀行競爭力的法寶,不過是借優(yōu)惠政策將儲戶利益轉(zhuǎn)到銀行手中,對于銀行而言,在緊縮期轉(zhuǎn)危為安,、控制風(fēng)險的手段是加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制,是發(fā)展各類中間產(chǎn)品。
穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增速是大局,銀行控制風(fēng)險的惟一辦法是增加競爭力,展開針對不同消費群體的錯位競爭,。在此關(guān)鍵時刻,有關(guān)方面協(xié)調(diào)行動,給予市場各方主體明確,、堅定的預(yù)期,則是攜手共渡難關(guān)的重中之重。 |