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為避免在房?jī)r(jià)大幅度下跌的情況下,，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)突然喪失流動(dòng)性的問(wèn)題，建議考慮對(duì)普通住房,，面向大眾推房產(chǎn)抵押債券,、租金抵按揭，對(duì)商鋪和辦公樓,，可在出租之后,，整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)入信托計(jì)劃，然后公開發(fā)售,。
作為上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院的副院長(zhǎng),，我有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的言論受到了各方格外的注意。大多數(shù)人認(rèn)為我對(duì)股市做出的"通脹無(wú)牛市"的判斷是正確的,，但是置疑我的"油價(jià)決定房?jī)r(jià)"的預(yù)測(cè)。
石油價(jià)格從147美元向下調(diào)整幅度超過(guò)了50％,，但是世界經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有找到新的替代能源,，也沒(méi)有發(fā)明新的、節(jié)約能源的生產(chǎn)方式,，我們對(duì)石油的依賴不會(huì)減弱,，而我們找油的難度則進(jìn)一步增強(qiáng)。石油如果真的變得更便宜,，就會(huì)抑制勘探新油田的投資,，也會(huì)抑制其他行業(yè)應(yīng)用新技術(shù)提高生產(chǎn)率的投資，最終會(huì)在將來(lái)給我們?cè)斐筛蟮奈C(jī),。所以,，不要對(duì)石油下跌抱有僥幸心理。
美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格下跌已經(jīng)將近20個(gè)月,，我仍然認(rèn)為這場(chǎng)災(zāi)難沒(méi)有到底,。原因是多方面的，主要是美國(guó)經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)向新模式轉(zhuǎn)型的跡象,，而美國(guó)各大銀行也將繼續(xù)減持他們?cè)诜康禺a(chǎn)相關(guān)債券上的投資,。這樣就會(huì)造成又一輪由于流動(dòng)性不足導(dǎo)致的房地產(chǎn)下跌，房地產(chǎn)價(jià)格必須跌到一個(gè)更低的水平,，才能讓投資人預(yù)期房地產(chǎn)的未來(lái)收益比較高,。
而在中國(guó)，近來(lái)政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列旨在擴(kuò)大住房消費(fèi)的政策，有關(guān)我對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)也許還要再等一段時(shí)間來(lái)檢驗(yàn),。不過(guò),，我對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)前景有些具體的建議，想提請(qǐng)各方注意,。首先,，我建議考慮推出一項(xiàng)新的面向普通投資人的金融產(chǎn)品，房產(chǎn)抵押債券,。投資人購(gòu)買這些債券的同時(shí),，也獲得了一項(xiàng)權(quán)利，如果債券發(fā)行人違約,，不必排隊(duì)等候冗長(zhǎng)的法律清算程序,，可以自動(dòng)獲得這項(xiàng)債券所對(duì)應(yīng)的房屋。銀行可以先放出貸款,，然后打包賣出債券,。這個(gè)品種使得投資人有可能獲得貸款利率的收益，也有可能提前鎖定購(gòu)買房屋的價(jià)格,。如果未來(lái)房?jī)r(jià)上漲,，那么借款人肯定愿意遵守還款義務(wù)，如果未來(lái)房?jī)r(jià)下跌,，即便借款人違約,，債券投資人仍然能夠獲得借款人的住房。我國(guó)法律需要有適當(dāng)改進(jìn),，允許一套住房的所有權(quán)暫時(shí)注入一個(gè)第三方信托,。如果借款人不違約，第三方信托的受益人就在還款期結(jié)束之后指向借款人,；如果借款人違約,，受益人就指提前向貸款人。這樣就免除了原有的法律對(duì)原住戶的唯一住房進(jìn)行拍賣的限制,，并規(guī)避了相應(yīng)的稅收義務(wù),。
另外一種新業(yè)務(wù)是租金抵按揭。這次,，投資銀行是站在賣房者一邊提供服務(wù),。市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅度下跌時(shí)，我們可以用一種新的產(chǎn)品來(lái)幫助大家克服觀望心態(tài),。假設(shè)某公寓的現(xiàn)價(jià)是100萬(wàn),，租金是每月1500元，地產(chǎn)開發(fā)商如果面臨著大量的觀望者,，可以提供一項(xiàng)新產(chǎn)品：每月租金5000元,，租戶同時(shí)有權(quán)在十年時(shí)間之后,，向開發(fā)商提出將已經(jīng)支付的租金轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，以100萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買該住宅,。不足房?jī)r(jià)的余額部分由租戶通過(guò)銀行按揭貸款的方式補(bǔ)足,，原先租金的稅收部分予以豁免。
對(duì)于那些商鋪和辦公樓,，我建議考慮更激進(jìn)的創(chuàng)新手段,，將這些物業(yè)出租之后，整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)入信托計(jì)劃,，然后公開發(fā)售,。購(gòu)買者可以享受到租金的長(zhǎng)期回報(bào)，也可以通過(guò)事先約定的折算比例,，將其持有的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)化為商鋪或者寫字樓的產(chǎn)權(quán),，從而拋售獲利。最理想的方式是這些信托產(chǎn)品也能夠像封閉式基金一樣每天交易,，只是比封閉式基金多一個(gè)贖回的途徑,。
我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)基本是割裂的，房地產(chǎn)基本通過(guò)銀行或者地下錢莊來(lái)融資,，只有把房地產(chǎn)市場(chǎng)放到資本市場(chǎng)的大環(huán)境中,，才真正解放了商業(yè)銀行，同時(shí)也給中國(guó)的投資銀行帶來(lái)了新機(jī)遇,。在資本市場(chǎng)中,，只要某各產(chǎn)品設(shè)計(jì)得合理合規(guī)，且具有與其風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)的收益,，一定會(huì)得到投資人的認(rèn)可，這樣就避免了在房?jī)r(jià)大幅度下跌的情況下,，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)突然喪失流動(dòng)性的問(wèn)題,。
投資銀行解決這個(gè)問(wèn)題的辦法并不是重組、包裝和上市,。而是細(xì)分客戶的需求,，原來(lái)我們的買房者只能面對(duì)上百萬(wàn)元的房子做一個(gè)買或不買的決策，這其實(shí)是一個(gè)很艱難的決定,，不能讓中產(chǎn)階級(jí)面對(duì)如此巨大的不確定性而沒(méi)有任何可以緩沖的余地,。
我特別反對(duì)把銀行的按揭貸款打包賣給中小散戶，這是國(guó)有銀行甩包袱的不負(fù)責(zé)任的做法,。在美國(guó),，投資銀行已經(jīng)為此付出了慘痛的代價(jià)，按揭貸款的打包并沒(méi)有消除房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),，而是將這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)賣給了更多的投資人,，使得受害面積更大,，危機(jī)更持久。 |