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最近,，從國家宏觀管理層到一些地方政府相繼出臺了一系列針對房地產(chǎn)的“救市”政策，包括降低房產(chǎn)交易稅費,、降低公積金貸款首付比例、放寬開竣工時限等內(nèi)容,，有些城市甚至動用財政資金直接補(bǔ)貼購房者,，“救市”的著眼點主要在于增強(qiáng)居民信心和購買力。
認(rèn)真分析目前我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的諸多現(xiàn)實問題,，筆者認(rèn)為,，作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對于“保增長”的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)具有重大意義,，但在此過程中,，我們不應(yīng)忽略三個問題：迎合剛性需求，保障民生,；防范房價暴跌使風(fēng)險向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移,；順應(yīng)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)發(fā)展規(guī)律，把市場能解決的問題交給市場,，降低干預(yù)成本,。
先說剛性需求與保障民生。其實,，面對房地產(chǎn)“救市”,，老百姓最擔(dān)心的就是，如果購房政策放松,，房地產(chǎn)商會得到喘息之機(jī),，房價沒有降下來，老百姓的民生需求反而受到傷害,。
目前,，房地產(chǎn)市場的核心問題——房價和地價，還沒有被“救市”政策觸及,，而房地產(chǎn)市場的最大風(fēng)險和問題,，在于房地產(chǎn)投資和房價增速過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般居民的購買力,，首次置業(yè)等剛性需求被高房價嚴(yán)重壓制,。擔(dān)心房地產(chǎn)投資增速放緩會導(dǎo)致GDP增速放緩，甚至財政收入的減少,，這當(dāng)然可以理解,。在救市的同時，更要參考本地區(qū)居民的實際收入,、房價收入比,、房價租金比等諸多數(shù)據(jù)，如果房價下跌的主要原因是向“剛性需求”靠攏,，且沒有引發(fā)大規(guī)模的銀行壞賬,，那就是正常的市場行為。
其次，既然房價下跌是迎合剛性需求,，是擠泡沫的正�,，F(xiàn)象，那么政府提振房地產(chǎn)發(fā)展的工作重點就應(yīng)放在防范風(fēng)險向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移上,。因為“救市”措施的主要著力點將是防止高房價的風(fēng)險向金融體系轉(zhuǎn)移。
在一個觀望氣氛濃重,、銷售慘淡的市場,，危機(jī)意識當(dāng)然要比以往更強(qiáng)。管理層應(yīng)當(dāng)督促商業(yè)銀行加強(qiáng)對實力較弱的中小企業(yè)的貸款監(jiān)管,，適當(dāng)支持龍頭企業(yè)的貸款需求,；開辟產(chǎn)權(quán)交易等途徑，推動部分地產(chǎn)項目向龍頭企業(yè)集中,，發(fā)揮龍頭企業(yè)抗風(fēng)險能力強(qiáng)的優(yōu)勢,；嚴(yán)格審批建設(shè)用地使用權(quán)證書的發(fā)放，杜絕未付清土地出讓金就上馬項目的“空手套白狼”行為,。
第三,，“救市”不應(yīng)忽視房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行規(guī)律，而應(yīng)該順應(yīng)這些規(guī)律,，借市場自發(fā)的調(diào)節(jié)力量化解行業(yè)風(fēng)險,。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)集中度不高，一些有融資優(yōu)勢的龍頭企業(yè)一直有提高市場份額的野心,。大可不必過分擔(dān)心少數(shù)小型公司的困境會帶來大筆銀行壞賬,，因為龍頭公司在市道低迷時會出手并購一些有不錯項目的小型公司，很多項目不會成為爛尾樓,。
實際上,，某些實力強(qiáng)大的地產(chǎn)公司曾明確表示“反對救市”。比如萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林對媒體表示：“房地產(chǎn)行業(yè)需要一些有品牌,、有實力的大企業(yè),。這個行業(yè)的很多違規(guī)行為，通常都是‘打一槍換一個地方’的小企業(yè)做出來的,。中國目前有3萬家房地產(chǎn)企業(yè),，調(diào)整到2萬家是一個更合理的數(shù)量�,！笨梢娙魏涡袠I(yè)都會有優(yōu)勝劣汰,，房地產(chǎn)行業(yè)多年來“大家都有飯吃”的局面很不正常，風(fēng)險控制能力弱,、開發(fā)模式跟不上市場變化的企業(yè)被淘汰,，長遠(yuǎn)來說是一件有利于行業(yè)健康發(fā)展、有利于購房者的好事。 |