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國家近期出臺了一系列政策來降低群眾購房負(fù)擔(dān)，并希望以此保障居民住房,。值得注意的是,，期待住房消費來拉動投資并不可靠；另一方面,，保障居民住房和居民的保障性住房不能混同,，否則極可能導(dǎo)致政策誤操作，引發(fā)房產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險,，背離良好的政策愿望,。
具體而言，保障性住房是個非常狹小的概念,，而保障居民住房的覆蓋面則要寬泛得多。筆者以為,，長期內(nèi)要實現(xiàn)保障居民住房需求的目的,，至少應(yīng)從如下三點著手改變傳統(tǒng)政策思路：
首先，徹底改變房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位,。支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)能夠支撐,、拉動整個國家經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展，但世界上除了香港等少數(shù)地域狹小的國家或地區(qū)外,，主流國家中均沒有將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè),。在美國的正常年份，如1992,、1997年,，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比分別為0.95%、0.94%,。
世界經(jīng)濟史上,，大國之中，只有憑制造業(yè)信息產(chǎn)業(yè),，支撐和帶動了現(xiàn)代化發(fā)展的案例,，尚沒有依靠“蓋房子”把國家?guī)нM現(xiàn)代化的道路。這是因為前者不僅帶來產(chǎn)品,，同時還刺激科技進步,，提高效率，形成獲取巨大利潤和擴大再生產(chǎn)的良性循環(huán)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,。而房價作為資產(chǎn)價格,，一旦上漲超過一定限度，將會影響國家產(chǎn)業(yè)政策實施,。
其次,，嚴(yán)格限定保障性住房概念范圍。經(jīng)濟問題應(yīng)該大部分通過市場方式,、利用市場機制來加以解決,，市場解決不了的由政府解決。屬于保障居民住房計劃中的限價房和經(jīng)濟適用房不應(yīng)納入政府埋單的保障性住房范疇,，否則將對商品房市場形成人為切割,、多軌并行，產(chǎn)生排隊和黑市交易現(xiàn)象,。
最重要的,，限價房和經(jīng)濟適用房由于仍具有商品性質(zhì)，價格仍遠(yuǎn)離中低收入家庭的支付能力,，所謂優(yōu)惠政策并不能使中低收入群體得到實惠,。反倒可能成為腐敗和權(quán)力尋租的空間。
第三,，建立中央,、地方兩級政府激勵相容的土地出讓利益分成政策。簡言之,，無外兩條路,，一是改革地方官員的考核制度，減弱投資拉動數(shù)字增長的影響,，尤其從民生問題的解決效果來考核地方政績,；二是改革土地收益制度，重新確定土地批租和房地產(chǎn)稅收在中央和地方間的合理比例,，消除地方政府推動房價上漲的積極性,。
新加坡等國經(jīng)驗表明，廉租房的供給每增加5％,，就會迫使非保障性住房領(lǐng)域的房價下降3％,，反之，則會同比推動房價上漲,。這無疑給我們提供了某種啟示：落實保障性住房計劃,，推動廉租房建設(shè)，不僅可以直接為中低收入者提供住房,，還可以推動保障居民住房計劃的落實,。
因此,，金融、稅費等領(lǐng)域的新政之外,，要達(dá)到全面貫徹住房保障政策意圖的目的,，至少還需要前述三策的落實，即擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置,，明晰保障性和商品性住房的邊界,，解決地方政府行政動力。否則,，一味頭痛醫(yī)頭,、腳痛醫(yī)腳，把市場結(jié)構(gòu)性矛盾等器質(zhì)性問題當(dāng)作信心不足等表面問題,，看起來利好滿天飛,，其實無助于解決中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題。 |