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10月22日晚,，財(cái)政部宣布：從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%,；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅,。首次買房最低首付比例降至20%,。同時(shí)，公積金貸款利率下調(diào)0.27%,。
應(yīng)該如何解讀這項(xiàng)調(diào)整呢,？
降低契稅和免征印花稅、暫免征收土地增值稅,，有利于降低住房的建設(shè)成本和交易成本,，有利于促進(jìn)房價(jià)的理性回歸。同時(shí),，“加快廉租住房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度”,，也有利于擴(kuò)大住房供應(yīng),，促使房價(jià)理性回歸。
但在具體執(zhí)行過程中可能存在漏洞,。根據(jù)央行10月22日晚上出臺的規(guī)定,，“金融機(jī)構(gòu)對客戶的貸款利率、首付款比例,，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房,、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房,，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定”,。問題是，在逐利的驅(qū)使下,，商業(yè)銀行是否愿意對“借款人是首次購房或非首次購房,、自住房或非自住房”進(jìn)行區(qū)分呢？盡管央行規(guī)定,，“對非自住房,、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高”,，但在各商業(yè)銀行對業(yè)績的追逐依然強(qiáng)烈的情況下,，這項(xiàng)規(guī)定可能被架空。
另一方面,，有關(guān)部門提出“加快廉租住房建設(shè),，加大實(shí)物配租力度”,，但這項(xiàng)政策能否落實(shí)到位是一個(gè)未知數(shù)。而且,，這一政策發(fā)出的信號很容易被相關(guān)利益主體誤讀,，一些開發(fā)商會重新拒絕打折，使房價(jià)剛剛出現(xiàn)的調(diào)整跡象被中斷,。由于我國住房交易量下降的根源是房價(jià)遠(yuǎn)離了民眾的實(shí)際購買力,，如果房價(jià)不跌，交易量萎縮的狀況很難有明顯改變,。如果開發(fā)商誤讀這項(xiàng)政策,，有可能不再延續(xù)房價(jià)的自然調(diào)整，而引發(fā)破壞性更強(qiáng)的調(diào)整,。這是值得警惕的,。
由于房價(jià)連年上漲，住房的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯變化,。以北京為例,，今年下半年，北京市大量的保障性住宅將陸續(xù)面市,，預(yù)計(jì)總供應(yīng)量將達(dá)600萬平方米,、7萬套；與此同時(shí),，今年新增供應(yīng)市場的普通住宅面積大約1800萬平方米,，15萬套。加起來已經(jīng)是22萬套,，如果再加上此前沒有售出的存量住房,，及炒房客拋向市場的住房，北京市場的存量住房在下半年將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過30萬套,，而北京上半年的住房銷售才3萬多套,！供大于求的趨勢日益明顯。
在住房成交量略微低迷的情況下,，決策層出臺鼓勵民眾購房的措施,，是出于對房價(jià)硬著陸的擔(dān)憂。也即,，在認(rèn)識到房價(jià)下跌影響廣泛的情況下,，讓房價(jià)緩緩釋放調(diào)整動能，而不是急速下挫,。這些應(yīng)急措施當(dāng)然是需要的,，但也在一定程度上暴露出我國經(jīng)濟(jì)過于依賴房地產(chǎn)的弊端。如果經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)牢牢捆綁在一起,，既得利益集團(tuán)通過房地產(chǎn)要挾決策層,，促使相關(guān)政策和資源配置向自身傾斜的企圖就容易得逞,。
應(yīng)該認(rèn)識到，次貸危機(jī)之所以爆發(fā),，根源在于樓市泡沫過于嚴(yán)重,，我們應(yīng)該通過樓市的自然調(diào)整擠壓泡沫，阻止泡沫的累積,，避免發(fā)生類似次貸危機(jī)這樣的悲劇,。而此次中央強(qiáng)調(diào)的“加快廉租住房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度”,，有利于促進(jìn)住房的供應(yīng),，使廉租房能夠發(fā)揮價(jià)格調(diào)節(jié)作用——這種作用只有當(dāng)廉租房占比達(dá)到一定程度時(shí)才能發(fā)揮出來，這應(yīng)該認(rèn)為是政策執(zhí)行過程中的一個(gè)重點(diǎn),。 |