|
早幾天，國務(wù)院第17次常務(wù)會(huì)議在布置第四季度工作時(shí)指出,，房地產(chǎn)的問題是一個(gè)民生問題,，政府應(yīng)該降低住房交易稅來支持居民住房消費(fèi)。根據(jù)這一精神,，財(cái)政部22日發(fā)布消息,，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%,；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅,。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策,。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,，最低首付款比例調(diào)整為20%。
財(cái)政部出臺(tái)的政策,，其基本前提是,，所有住房優(yōu)惠政策都放在民生問題上，放在如何改善居民基本居住條件或住房消費(fèi)上。因此,，政策基本上針對(duì)的是個(gè)人自住型住房購買或消費(fèi),。比如，政策優(yōu)惠是自住型的住房,、是90平方米以下的住房,。而對(duì)投資型住房的購買，其政策基本上沒有改變,�,？梢钥闯觯⒉还膭�(lì)房地產(chǎn)投資,，也不再希望鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資,，來吹大房地產(chǎn)泡沫及制造風(fēng)險(xiǎn)。
財(cái)政部的政策表明,，其一,，政府對(duì)住房的投資與消費(fèi)同樣做出了嚴(yán)格區(qū)分。政府對(duì)住房消費(fèi)不僅保持原有的優(yōu)惠政策,，而且進(jìn)一步放寬了優(yōu)惠條件,，并希望創(chuàng)造條件來鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)，以發(fā)展中國房地產(chǎn)市場(chǎng),。其二,，政府對(duì)住房投資仍然保持原有政策。即從去年以來,，特別是今年以來政府嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)炒作與投機(jī)的政策并沒有改變,。而且，為防止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大,，相信政府還會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策來完善其制度,。其三，政府強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)民生性不僅十分明確,，而且也把它看作未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向,。可以說,，這也有利于降低居民購買住房的成本,，有利于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。
但是,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題在于,，一方面房地產(chǎn)銷售迅速下降，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不僅沒有下降,，而且還在上升(1-9月份國內(nèi)房價(jià)上漲8%),，但房地產(chǎn)開發(fā)商卻寧可不賣一套，也不降低價(jià)格,。何也,？就在于他們以為政府會(huì)出來救房地產(chǎn)，會(huì)通過新政策來托房價(jià),。但這次政策的出臺(tái),，基本打消房地產(chǎn)開發(fā)商的這種奢望。
因?yàn)�,，從目前的情況來看,，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售為什么迅速下降，并不是住房產(chǎn)品生產(chǎn)過多,，也不是住房的產(chǎn)品沒有消費(fèi)需求,，而是今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了根本性變化，特別是由以往投資為主導(dǎo)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M(fèi)為主導(dǎo),。購買對(duì)象變化了,，市場(chǎng)的心理價(jià)位也改變了，但房地產(chǎn)開發(fā)商仍然采取以往的銷售模式及定價(jià)模式,，結(jié)果使得現(xiàn)行的房價(jià)與購房主體的支付能力相差很遠(yuǎn),，房地產(chǎn)銷售自然會(huì)下降。
因此,，在當(dāng)前,，房地產(chǎn)開發(fā)商的住房價(jià)格的定位也應(yīng)該轉(zhuǎn)變到放在居民住房消費(fèi)上來。如果當(dāng)前住房價(jià)格調(diào)整越快,，越容易讓居民住房可支付能力與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格缺口縮小,，居民的住房消費(fèi)需求就越容易釋放出來。反之,，如果當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不下降,，政府這些優(yōu)惠可能發(fā)揮的作用不一定太大。因?yàn)�,，在這種情況下,，過高的房價(jià)對(duì)絕大多數(shù)居民來說，仍然與其可支付能力差別很遠(yuǎn),，同時(shí),，房地產(chǎn)的銷售同樣不會(huì)增加，反而會(huì)下降,。
還有,，這次房地產(chǎn)政策強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)民生性，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)自住型住房的購買,，但是對(duì)于改善型住房購買的優(yōu)惠政策,，政府仍然要進(jìn)一步細(xì)化,，要用技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)對(duì)改善型住房的購買嚴(yán)格限定。否則,，一些房地產(chǎn)投資者仍然可以利用這種界定不清,，把改善型住房購買改變?yōu)樽》客顿Y。
再則,，房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府,，應(yīng)該對(duì)此政策的含義有明確解讀，即房地產(chǎn)市場(chǎng)是民生的市場(chǎng),，是解決與改善居民基本居住條件的市場(chǎng),，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品及價(jià)格就得與絕大多數(shù)居民實(shí)際收入水平相合,，而不是把房價(jià)頂在天花板上,。前者是房地產(chǎn)繁榮的基礎(chǔ)，后者是市場(chǎng)淘汰的必然,。房地產(chǎn)早就出現(xiàn)周期性調(diào)整,，當(dāng)前房地產(chǎn)稅收及信貸優(yōu)惠政策只會(huì)加快這種調(diào)整，而不是其他,。
|