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早幾天，國(guó)務(wù)院第17次常務(wù)會(huì)議在布置第四季度工作時(shí)指出，房地產(chǎn)的問(wèn)題是一個(gè)民生問(wèn)題，政府應(yīng)該降低住房交易稅來(lái)支持居民住房消費(fèi),。根據(jù)這一精神,，財(cái)政部22日發(fā)布消息,，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的,，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%,；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅,。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策,。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,，最低首付款比例調(diào)整為20%。
財(cái)政部出臺(tái)的政策,，其基本前提是,，所有住房?jī)?yōu)惠政策都放在民生問(wèn)題上，放在如何改善居民基本居住條件或住房消費(fèi)上,。因此,，政策基本上針對(duì)的是個(gè)人自住型住房購(gòu)買(mǎi)或消費(fèi)。比如,，政策優(yōu)惠是自住型的住房,、是90平方米以下的住房。而對(duì)投資型住房的購(gòu)買(mǎi),，其政策基本上沒(méi)有改變,。可以看出,，政府并不鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資,，也不再希望鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，來(lái)吹大房地產(chǎn)泡沫及制造風(fēng)險(xiǎn),。
財(cái)政部的政策表明,，其一，政府對(duì)住房的投資與消費(fèi)同樣做出了嚴(yán)格區(qū)分,。政府對(duì)住房消費(fèi)不僅保持原有的優(yōu)惠政策，而且進(jìn)一步放寬了優(yōu)惠條件,，并希望創(chuàng)造條件來(lái)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi),，以發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。其二,，政府對(duì)住房投資仍然保持原有政策,。即從去年以來(lái),，特別是今年以來(lái)政府嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)炒作與投機(jī)的政策并沒(méi)有改變。而且,，為防止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大,，相信政府還會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策來(lái)完善其制度。其三,，政府強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)民生性不僅十分明確,，而且也把它看作未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向�,？梢哉f(shuō),，這也有利于降低居民購(gòu)買(mǎi)住房的成本，有利于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng),。
但是,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題在于，一方面房地產(chǎn)銷(xiāo)售迅速下降,，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不僅沒(méi)有下降,，而且還在上升(1-9月份國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲8%)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻寧可不賣(mài)一套,，也不降低價(jià)格,。何也？就在于他們以為政府會(huì)出來(lái)救房地產(chǎn),，會(huì)通過(guò)新政策來(lái)托房?jī)r(jià),。但這次政策的出臺(tái)，基本打消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的這種奢望,。
因?yàn)�,，從目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售為什么迅速下降,，并不是住房產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)多,，也不是住房的產(chǎn)品沒(méi)有消費(fèi)需求，而是今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了根本性變化,，特別是由以往投資為主導(dǎo)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M(fèi)為主導(dǎo),。購(gòu)買(mǎi)對(duì)象變化了，市場(chǎng)的心理價(jià)位也改變了,，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然采取以往的銷(xiāo)售模式及定價(jià)模式,，結(jié)果使得現(xiàn)行的房?jī)r(jià)與購(gòu)房主體的支付能力相差很遠(yuǎn)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售自然會(huì)下降,。
因此,，在當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的住房?jī)r(jià)格的定位也應(yīng)該轉(zhuǎn)變到放在居民住房消費(fèi)上來(lái),。如果當(dāng)前住房?jī)r(jià)格調(diào)整越快,，越容易讓居民住房可支付能力與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格缺口縮小,，居民的住房消費(fèi)需求就越容易釋放出來(lái)。反之,，如果當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不下降,，政府這些優(yōu)惠可能發(fā)揮的作用不一定太大。因?yàn)�,，在這種情況下,，過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)絕大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)，仍然與其可支付能力差別很遠(yuǎn),，同時(shí),，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售同樣不會(huì)增加，反而會(huì)下降,。
還有,，這次房地產(chǎn)政策強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)民生性，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)自住型住房的購(gòu)買(mǎi),，但是對(duì)于改善型住房購(gòu)買(mǎi)的優(yōu)惠政策,，政府仍然要進(jìn)一步細(xì)化，要用技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)對(duì)改善型住房的購(gòu)買(mǎi)嚴(yán)格限定,。否則,，一些房地產(chǎn)投資者仍然可以利用這種界定不清，把改善型住房購(gòu)買(mǎi)改變?yōu)樽》客顿Y,。
再則,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府，應(yīng)該對(duì)此政策的含義有明確解讀,，即房地產(chǎn)市場(chǎng)是民生的市場(chǎng),，是解決與改善居民基本居住條件的市場(chǎng)，因此,，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品及價(jià)格就得與絕大多數(shù)居民實(shí)際收入水平相合,，而不是把房?jī)r(jià)頂在天花板上。前者是房地產(chǎn)繁榮的基礎(chǔ),，后者是市場(chǎng)淘汰的必然,。房地產(chǎn)早就出現(xiàn)周期性調(diào)整，當(dāng)前房地產(chǎn)稅收及信貸優(yōu)惠政策只會(huì)加快這種調(diào)整,，而不是其他,。
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