|
19日發(fā)布的《中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定(全文)》中，有對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大的65個(gè)字：“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外,，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目,，允許農(nóng)民依法通過(guò)多種方式參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益”,。
這意味著立足于還農(nóng)民對(duì)于集體建設(shè)用地權(quán)利的土地制度改革終于邁出了至關(guān)重要的一步,。雖然有“符合規(guī)劃”和“依法”等相關(guān)政策條件約束，但在大城市建設(shè)用地普遍緊張,、城市商品房?jī)r(jià)格居高不下的狀態(tài)下,，允許農(nóng)民用集體建設(shè)用地從事“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”，無(wú)異于承認(rèn)此前用建設(shè)用地建造的“小產(chǎn)權(quán)房”的合法性,。這也將從本質(zhì)上改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)格局,，打破區(qū)縣級(jí)以上地方政府對(duì)城市建設(shè)用地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)城市商品房的兩種供應(yīng)壟斷。
對(duì)政策前景當(dāng)然不能過(guò)度樂(lè)觀,，更不能武斷地認(rèn)定,，小產(chǎn)權(quán)房就此合法化了。恰恰相反,，迎接小產(chǎn)權(quán)的也許將是更為嚴(yán)厲的一場(chǎng)圍剿,。原因也極為明顯：地方政府和地產(chǎn)商從此將在建設(shè)用地及商品房供應(yīng)兩方面遭遇強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)。在相關(guān)法律法規(guī)和配套政策以及農(nóng)村土地管理制度改革還沒(méi)有到位的情況下,，抓住小產(chǎn)權(quán)“違法”的小辮子做文章,，會(huì)是地方政府和開(kāi)發(fā)商共同的理性選擇。
地方政府的利益訴求是多方面的�,，F(xiàn)有高檔商品房過(guò)剩,、買(mǎi)家基本飽和、炒家逐漸淡出,，這一系列事實(shí)迫使地方政府急需通過(guò)有交易的市場(chǎng)來(lái)提振經(jīng)濟(jì),、啟動(dòng)內(nèi)需。此前地方政府雖然出臺(tái)了條目眾多的救市措施，但顯然缺乏效果,。政策利好出盡之后,，將大城市周邊的原符合用地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)合法化，將在很大程度上使疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新得到振興,，從而拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的活力,。在中央一再重申還農(nóng)民土地權(quán)利的背景下，地方官員政治創(chuàng)新的動(dòng)力不能低估,。一旦此輪“救市”不能奏效,，地方政府中有觀察力的官員必然會(huì)認(rèn)清這一現(xiàn)實(shí)。政治與經(jīng)濟(jì)的雙重壓力,，會(huì)促使相當(dāng)一部分地方政府做出變革,。
小產(chǎn)權(quán)合法化將帶來(lái)城市普通居民的巨大收益。農(nóng)民是最理性的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的所有者,，他們會(huì)以極高的智慧來(lái)面對(duì)這個(gè)政策激勵(lì)——或選擇直接做建筑商,，或選擇直接做出租者，或選擇與現(xiàn)有的成熟房地產(chǎn)商合作,，在大城市周邊建造起物美價(jià)廉的房子,。這將直接惠及許多還沒(méi)有來(lái)得及買(mǎi)房的城市中等收入者。
在中央政策賦權(quán)于民的背景下,，我們有理由對(duì)農(nóng)民的創(chuàng)新智慧充滿期待——也許小產(chǎn)權(quán)房的春天和住房困難的普通城市居民的春天就要來(lái)了,。 |