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我國土地現(xiàn)在缺少市場定價要素,，以往的征地主要由地方政府定價,，而小產(chǎn)權(quán)房等存在風險折價，要解決這一問題,，我國有必要制訂詳盡的規(guī)則,，才不至于出現(xiàn)“圈地”運動,。
十七屆三中全會通過的《關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》已全文刊發(fā),。其中搞好農(nóng)村土地確權(quán),、登記、頒證工作,；加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務,，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場,，按照依法自愿有償原則,，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租,、互換,、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán),，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營,；完善農(nóng)村宅基地制度，嚴格宅基地管理,，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)等條款令人矚目,，這意味著農(nóng)民的土地物權(quán)中的流轉(zhuǎn)權(quán)開始被承認，農(nóng)民可以獲取流轉(zhuǎn)權(quán)收益,。
鑒于以往土地流轉(zhuǎn)權(quán)的定價權(quán)主要掌握在地方政府手中,，因此，土地流轉(zhuǎn)的核心是引入農(nóng)民定價權(quán),，根據(jù)市場定價,。另外目前我國還沒有土地市場化定價，小部分自發(fā)流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地,，由于不受到法律保護,，因此存在風險折價，農(nóng)民所獲得的收益極低,。如果沒有明確的法律保障,，土地流轉(zhuǎn)大幅折價現(xiàn)象就不會消失。
法律保障是重要一步,，不僅要保護農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)權(quán),，也應該保障收購農(nóng)村土地者的使用權(quán)，出價者如果得不到保障,，他們就會把風險折入價格中,，要求農(nóng)民以較低的價格轉(zhuǎn)讓土地,。更重要的是，日后將出現(xiàn)大量法律糾紛,，隨著城市化進程加快土地升值,，農(nóng)民將要求補償?shù)刈馐找妫蛘咭笫栈赝恋�,。事實上,，在以往的通州宋莊宅基地收購案中，核心就是土地原擁有者的悔約案件,。
我國土地現(xiàn)在缺少市場定價要素,，以往征地主要由地方政府定價，而小產(chǎn)權(quán)房等存在風險折價,，要解決這一問題,，有必要制訂詳盡的規(guī)則，引入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的建設者,，引入大量資金進入土地流轉(zhuǎn)市場,，這樣，才能達成建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的目標,，不至于出現(xiàn)“圈地”運動,。
目前在地方土地流轉(zhuǎn)中，仍然存在變相的政府定價行為,。從2005年下半年開始,，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農(nóng)民意愿和大量調(diào)研基礎上,，推出以“宅基地換房”加快小城鎮(zhèn)建設的辦法,，并在“十二鎮(zhèn)五村”開展試點，涉及津郊近十八萬農(nóng)民,。到2008年末,，將有十萬農(nóng)民告別鄉(xiāng)間老屋，住上有產(chǎn)權(quán)的商品房,，過上進工廠上班拿工資,、有社保醫(yī)保的“城里人”生活。所謂“宅基地換房”辦法,，即農(nóng)民自愿以其宅基地,，按照規(guī)定的置換標準，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅,，遷入小城鎮(zhèn)居住,。原村莊建設用地進行復耕，而節(jié)約下來的土地整合后再“招”、“拍”,、“掛”出售,，用土地收益彌補小城鎮(zhèn)建設資金缺口。
但農(nóng)民的宅基地價格被規(guī)定為小城鎮(zhèn)大小不同的一套住房的價格,，是政府之手強行推進的城市化運動,，農(nóng)民以宅基地為代價，換取城市人的身份,，農(nóng)民成為城市的勞動力,，仍然缺乏充分定價權(quán)。
土地流轉(zhuǎn)從土地確權(quán)開始建立權(quán)益根基,，是保障各利益相關群體進行公平博弈的第一步,。接下來，政府應該制訂土地流轉(zhuǎn)的法律,，建立土地交易市場,，確保實現(xiàn)農(nóng)民的土地權(quán)益。土地流轉(zhuǎn)將通過農(nóng)民獲得土地增值,，培育出中國有基礎消費能力的新消費群體,，建立中國式的現(xiàn)代農(nóng)業(yè),。
有土地流轉(zhuǎn)權(quán)而無市場定價權(quán),，流轉(zhuǎn)權(quán)無法轉(zhuǎn)換為財富，有土地流轉(zhuǎn)權(quán)而無博弈權(quán),，土地仍然是農(nóng)民的枷鎖,，或者說是社保護身符。目前的關鍵是在土地確權(quán)的同時,，由政府建立土地交易規(guī)則,，培育土地市場。
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