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在高房?jī)r(jià)上繼續(xù)“負(fù)隅頑抗”的開發(fā)商們，卻在高地價(jià)面前舉起了白旗。自去年底開始，各地的土地拍賣價(jià)格不斷下降,，開發(fā)商不愿競(jìng)拍而導(dǎo)致流拍,、開發(fā)商寧愿損失保證金也要退地的現(xiàn)象頻頻發(fā)生。專家指出,，高房?jī)r(jià)和高地價(jià)唇齒相依,，開發(fā)商棄高地價(jià)守高房?jī)r(jià)的行為看似“丟卒保車”，但二者密不可分的關(guān)系決定,，高地價(jià)的崩塌將使高房?jī)r(jià)沒(méi)有了根基,。
對(duì)于地價(jià)和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，業(yè)界一直存在諸多爭(zhēng)議,。由于房?jī)r(jià)的漲速遠(yuǎn)高于地價(jià),，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系并不大,。但如果仔細(xì)觀察我們會(huì)發(fā)現(xiàn),，房?jī)r(jià)暴漲的過(guò)程其實(shí)實(shí)現(xiàn)著這樣一個(gè)循環(huán)：“高房?jī)r(jià)拉高地價(jià)，高地價(jià)再推高房?jī)r(jià)”,。地價(jià)和房?jī)r(jià)之間的相互推動(dòng),，使得二者之間維持著一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的比例關(guān)系。盡管短期非理性暴漲會(huì)造成價(jià)格一時(shí)扭曲,，但從整個(gè)行業(yè)的角度來(lái)看,，地價(jià)作為房?jī)r(jià)最重要的定價(jià)依據(jù)的地位并沒(méi)有發(fā)生改變。
正是這種重要地位,，使得近一年的地價(jià)下滑,，已經(jīng)漸漸侵蝕掉了高房?jī)r(jià)賴以生存的根基。一方面,，地價(jià)下跌使得未來(lái)房產(chǎn)項(xiàng)目的成本下降,，其采用低價(jià)入市策略的概率較高，這使得當(dāng)前高房?jī)r(jià)的維持受到致命威脅,，也使得降價(jià)銷售獲得了理論支撐,；另一方面,，地價(jià)下跌使得消費(fèi)者看空后市的氣氛日益濃厚，對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期隨著地價(jià)下跌的幅度而不斷強(qiáng)化,，這導(dǎo)致購(gòu)房行為的減少,，使得維持高房?jī)r(jià)的成本增加，隨著時(shí)間推移,，這種維持最終難以為繼,。
除此之外，地價(jià)的下跌深刻地影響著開發(fā)商的預(yù)期,，導(dǎo)致維持高房?jī)r(jià)不僅失去了客觀的生存土壤,，也失去了主觀的信心支持。某開發(fā)商私下表示,，地價(jià)其實(shí)就是房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo),，地價(jià)既然轉(zhuǎn)向，房?jī)r(jià)遲早會(huì)步其后塵,。近日北京推出的多塊住宅用地遭冷遇再度表明,，基于對(duì)房地產(chǎn)后市的悲觀判斷，開發(fā)商普遍不愿意開發(fā)新的項(xiàng)目,。試想,，如果一家工廠連原材料都不敢再購(gòu)進(jìn)，這家工廠還會(huì)繼續(xù)推出產(chǎn)品嗎,？
事實(shí)上,，從海外樓市來(lái)看，地價(jià)下跌也往往是高房?jī)r(jià)終結(jié)的先兆,。以香港為例,，百年來(lái)其地價(jià)和房?jī)r(jià)一直在螺旋式上升，但在長(zhǎng)期上漲的過(guò)程中,，每10年左右會(huì)出現(xiàn)一次明顯的房?jī)r(jià)階段性拐點(diǎn),，而轉(zhuǎn)折的先兆及其確認(rèn)就是地價(jià)的下跌。一般來(lái)說(shuō),，香港出現(xiàn)地價(jià)大幅下跌后,，就會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商競(jìng)相降價(jià)的局面，甚至出現(xiàn)一手房?jī)r(jià)格低于二手房的現(xiàn)象,，同時(shí)伴以少數(shù)高位購(gòu)房人成為負(fù)資產(chǎn)人士的現(xiàn)象,。
需要指出的是，我國(guó)的高地價(jià)和高房?jī)r(jià)的背后隱藏著地方政府的巨大利益,，這使得地價(jià)下跌對(duì)高房?jī)r(jià)的向下牽引容易受到有形之手的干擾,，近期一些地方政府紛紛出臺(tái)所謂的救市政策就是例子。但從實(shí)際效果來(lái)看,，這些有形之手的效果極其有限,。這似乎從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明,，在近一年的地價(jià)下跌過(guò)程中，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和國(guó)際環(huán)境的巨大變化,，地價(jià)下跌傳導(dǎo)至商品房市場(chǎng),，從而結(jié)束高房?jī)r(jià)現(xiàn)象只是時(shí)間問(wèn)題。 |