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近日,，有眾多媒體報(bào)道：9月20日,，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng),、秘書長(zhǎng)朱中一在“濱海新區(qū)新紀(jì)元大型論壇”上透露，中房協(xié)日前給國(guó)務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)上書了一份房地產(chǎn)政策調(diào)整建議,，得到國(guó)務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重視,。上述中房協(xié)政策建議主調(diào)是改變目前“嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，改為“適度控制”,。具體政策包括：允許地方政府自行救市,；降低房地產(chǎn)交易有關(guān)稅率；鼓勵(lì)改善性住房需求,；加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)功能等,。
事實(shí)上，一些地方政府已開始自行救市,。9月7日西安市政府出臺(tái)《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》,，對(duì)市民購(gòu)買商品住房給予一定比例的政府財(cái)政補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的比例從0.5%到1.5%不等,。而在此之前,，河南、沈陽(yáng)等地也紛紛出臺(tái)了類似“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的措施,。這些措施包括降低公積金貸款首付比例,、減免交易稅費(fèi)、辦理戶口等內(nèi)容,。按照這些地方政府的說(shuō)法,，這么做的目的就是使房地產(chǎn)交易恢復(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。
一些地方政府出于經(jīng)濟(jì)減速的憂慮,，在當(dāng)前房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回歸理性之時(shí)，開始自行救市顯得有些草率,，與國(guó)家當(dāng)前整個(gè)的宏觀調(diào)控政策也不符,，這其中一個(gè)深層次原因就在于房地產(chǎn)行業(yè)是地方投資和稅收的重要來(lái)源，其持續(xù)低迷將對(duì)地方經(jīng)濟(jì)造成較大影響,，GDP增長(zhǎng)就會(huì)成為大問(wèn)題,，這是地方政府最不愿意看到的。
那么,，政府該不該救市呢,？我們認(rèn)為：答案是否定的。理由有三：一是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的繁榮期以后,，當(dāng)前出現(xiàn)價(jià)格滯漲,、成交量萎縮的局面,，開始進(jìn)入衰退期。如果此時(shí)政府救市的話,，最多暫時(shí)延緩了衰退期,，接下來(lái)有可能迎來(lái)更殘酷的蕭條期。二是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是像一些媒體和開發(fā)商所說(shuō)的那樣處于“崩潰”的邊緣,。盡管一些先知先覺的開發(fā)商開始降價(jià)促銷,，但是其利潤(rùn)仍然十分可觀。如果房?jī)r(jià)能下降到合理的水平,，那么剛性需求,、彈性需求立刻就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，一些開發(fā)商降價(jià)促銷的效果非常明顯就說(shuō)明這一問(wèn)題,。三是中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控經(jīng)歷了整整3年時(shí)間,，好不容易才出現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，如果此時(shí)政府出臺(tái)救市政策,，那么房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就會(huì)前功盡棄,。
2008年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn),，消費(fèi),、投資、外貿(mào)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車都出現(xiàn)減速的狀況,。在此背景下,，9月15日央行決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。有人說(shuō)央行此舉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是重大利好,，是救市的信號(hào),。
我們認(rèn)為：下降“兩率”一方面是為了解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的突出問(wèn)題，采取區(qū)別對(duì)待,、有保有壓,、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的信貸原則。從緊的貨幣政策微調(diào),，主要給處在艱難境地的中小企業(yè)帶來(lái)生機(jī),。江浙、廣東70%的出口型中小企業(yè)面臨生存危機(jī),。央行利率的調(diào)整,，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用較為明顯，意在幫助中小企業(yè)和激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),。本次下調(diào)利率為不對(duì)稱下調(diào),，只下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，幅度為0.27，下調(diào)幅度很小,，可見央行貨幣政策的謹(jǐn)慎,。對(duì)長(zhǎng)期按揭的業(yè)主來(lái)說(shuō)，利息支出將會(huì)減少小部分,，但影響不大,，因此對(duì)樓市的影響非常小。
另一方面,，從存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)來(lái)看,，四大國(guó)有股份銀行，外加交通銀行和郵政儲(chǔ)蓄銀行存款準(zhǔn)備金率保持不變,，也表示政府對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)深感擔(dān)憂，對(duì)主要資金來(lái)源為四大銀行的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講,，其他銀行下調(diào)不能認(rèn)為就是銀根松動(dòng),，而只能解釋為局部微調(diào)。
此外,，下降“兩率”的政策重點(diǎn)是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，而不是針對(duì)房地產(chǎn)救市。再看看,，這兩個(gè)月來(lái)央行及銀監(jiān)會(huì)的“限貸令”和住房按揭制度的改善,，說(shuō)明在采取政策防范房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
因此,，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是讓其按照目前運(yùn)行的軌跡發(fā)展為好,。多發(fā)揮“市場(chǎng)之手”，“政府之手”盡量少之又少,。 |