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上海房地產(chǎn)市場今年將難有預(yù)期中的“金九銀十”,，而樓市中“堅不降價”與“決不買房”的對峙狀態(tài)可能還將持續(xù)很長一段時間,。
房地產(chǎn)市場一直有“金九銀十”的說法。自去年末開始,，整個上海樓市就處于一個“旺季不旺”的狀態(tài)中,，“紅五月”、“奧運樓市”等等美好的希望落空之后,，開發(fā)商把今年的最后希望都寄托在“金九銀十”上了,。
曾經(jīng)率先拋出“拐點論”的萬科在“金九月”前夕，打出“最高可在總價基礎(chǔ)上直降十萬元”的促銷廣告，旗下8個樓盤推出限時特價房源,。接近萬科的人說,，萬科此舉是“破冰”，即破開一年來房產(chǎn)市場萎靡不振之堅冰,，準(zhǔn)備迎來“金九銀十”,，不是像外界所說萬科在“領(lǐng)跌”。不管是“破冰”也好,，“領(lǐng)跌”也罷,，萬科變法子降價促銷還是有成效的。根據(jù)上海房地局官方網(wǎng)站統(tǒng)計的銷售信息顯示,，上周末從8月29日到8月31日,，萬科全部樓盤總共成交76套房源，總成交金額9563萬元,，3天回籠資金近億元,。
可是，是否能就此作為今年“金九銀十”的好預(yù)兆呢,？恐怕未必,。
有數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的8月上海商品房供應(yīng)量為90.27萬平方米,，環(huán)比下滑48%,；成交面積為80.29萬平方米，下滑20%,；成交均價為13413元／平方米,，環(huán)比上漲5.6%；商品住宅供應(yīng)量為64.11萬平方米,，下滑50%,；成交面積為62.44萬平方米，下滑14%,；成交均價為13657元／平方米,，上漲6.7%。同時,，商品住宅供需比從7月的1.75下滑到8月的1.03,。
8月樓市成交數(shù)據(jù)顯示，很多開發(fā)商在7月底8月初集中推盤之后就減少開盤以避開奧運會,。沒來得及推盤的只能壓后到9月上市,，這使得9月上市量將會大幅度增加。預(yù)計9月將推出新房源的樓盤超過30個,，供應(yīng)面積達到上百萬平方米,。
一些分析師認(rèn)為,，從兩方面可以判斷9、10月的成交量會有提升,。一方面,，在市場總體低迷之時，以自住為主的中低價位和中小戶型會更加熱銷,，而9月新推的房源小戶型占了絕大多數(shù),；另一方面，此前成交低迷的一個原因主要還是因為供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題,，大部分上市房源都在外環(huán)線以外,，現(xiàn)存供應(yīng)量不足以喚起年輕白領(lǐng)的剛性住房需求。九,、十月份中環(huán)附近,、軌道交通到達的區(qū)域有大量有效新盤供應(yīng)，就有可能會刺激這些潛在消費需求�,，F(xiàn)在看來,，九、十兩月,，開發(fā)商們將會使出包括降價在內(nèi)的各種促銷手段,。三管齊下的結(jié)果，成交量會提升,。
這話雖有一定道理,，但不夠全面，因此預(yù)測結(jié)論可能也會有偏差,。
就在萬科打出降價促銷招牌之后,，“退房團”也在萬科的金色雅筑樓盤出現(xiàn)了。網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)帖稱,，他們中有人是一周前買的房子,，有人是幾個月前買的，還有三天前才買的,�,？砷_發(fā)商通過各種方式變相降價，讓這些業(yè)主還沒入住就已經(jīng)損失了10萬到40萬元不等,。于是,，不少業(yè)主自發(fā)組織“退房團”，強烈要求退房以維護自身利益,。
我們并不認(rèn)為這些“退房團”的業(yè)主有道理,，但“退房團”的出現(xiàn)，是對購房者或者說潛在的購房者的一種啟示：目前的房價沒有跌夠,，還有下降的空間,。確實,，到目前為止,，開發(fā)商的降價都是以“限時降價”,、“節(jié)日促銷”的名義降價，真正的稍有幅度的降價還是不多見的,。
一方面,，宏觀調(diào)控各項措施均使開發(fā)商備感資金壓力，但因有種種辦法或庇護而得以規(guī)避,，從而堅不降價苦撐渡過難關(guān),；另一方面，購房者認(rèn)定當(dāng)前形勢可使房價下跌,，而暫不出手購買,。因此，今年的“金九銀十”不再,，其成交量增長可能十分有限,。
當(dāng)然，從長遠看,，在未來十幾年,，中國的城市化率每年大概還會增長一個百分點，對于上海這個中國最大城市來說,，房屋需求絕對是剛性增長的,。然而，目前的房價又是與大多數(shù)人的收入不相稱,。因此房產(chǎn)市場的對峙狀態(tài),，可能還剛剛開始，還要持續(xù)很長一段時間呢,。 |