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央行日前發(fā)布了《2008年上半年北京市房地產市場和房地產信貸形勢分析報告》,，傳遞了對當前尤其是奧運之后房地產金融的審慎關注,，引發(fā)各界的廣泛關注。(《京華時報》,，2008年8月4日)
那么,，當前的房貸風險究竟有多大？應該說目前還不大,。央行在報告中提醒金融機構密切關注房貸三重風險：一是部分房地產開發(fā)企業(yè)資金趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升,；二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預售資金管理缺位可能會產生信貸資金風險,。
就這三重風險而言,，我們還看不到違約行為集中爆發(fā)的可能性。北京的情況總體來看,，不良貸款率雖有微幅上升,，但顯然仍落在安全區(qū)間。
在房價調整幅度較大的深圳,，情況也沒有出現(xiàn)明顯惡化,。深圳銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，有千億資金斷供不可能,，幾百億也不可能,，可能是數(shù)字是十億級的。其他城市以及商業(yè)銀行的調查無一例外均否認了出現(xiàn)斷供潮的可能性。
將來會惡化嗎,？可能性是存在的,，這正是央行的擔憂之處。房地產市場波動將比股市波動造成遠為深廣的影響,。如綜合來看,，中國爆發(fā)“次貸”的風險可能并不小于美國。很多人注意到,，美國次貸危機根子雖在房價調整,，但發(fā)達的金融工具卻是催化劑和放大器；而我國結構性金融供給尚不成規(guī)模,，房價下調所直接引發(fā)的不良貸款對商業(yè)銀行的影響不可能很大,。
但應該注意的是，中國房地產市場同時也存在著風險更大的基因,。中國的房地產企業(yè)規(guī)模較小,，行業(yè)集中度極低，抗風險能力較弱,，并且銀行信貸是開發(fā)商的主要資金來源。此外,，中國的家庭在購房時,，只要能拿出首付，實際上就能獲得貸款,，有的地方甚至打擦邊球做高房價創(chuàng)新出“零首付”,，這不僅助長了房地產市場的投機之風，也透支了住房市場的正常需求,，這些需求更多地是建立在對房價繼續(xù)上漲的預期之上,。
我們可以從央行報告中窺見出怎樣的政策信息？首先應該明確的是,，顯然不能將報告看作是救市的先兆,。最近市場上鼓吹斷供潮以及銀行先死等論調，試圖逼迫信貸政策放松,。至少從當前來看,，這種努力是徒勞的，反而促使金融監(jiān)管層和商業(yè)銀行嚴格放貸條件,，收緊問題貸款,。其次，央行報告意在警告銀行,、個人和房地產企業(yè)風險自擔,，房價下降的損失首先將在這三方之間分攤，央行不會為所有波動埋單。
任何的救市行動應該發(fā)生在當市場過度調整到真實價值之下,，并會對家庭,、機構或經濟增長造成嚴重影響的時候。美國對證券市場和“兩房”的救助符合這一準則,，而中國并不具備這個前提,。中國的股市經歷了急劇的調整，但沒有共識認為大部分股票已被低估,。中國的房地產市場更是如此,。既然如此，何談救市,？ |