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這幾天,，深圳樓市居民住房按揭貸款斷供被熱炒得十分。從媒體掛出來標題來看,，該事件是如何嚴重,，嚴重到如何影響當地經濟、如何影響國內商業(yè)銀行體系,、如何影響國家的金融安全,。但實際上，深圳樓市按揭貸款斷供僅是個孤案,。假定真的出現這樣事情,，也不值得大驚小怪。
因為,，按照2007年上半年深圳房地產市場價格快速上漲時深圳領導人所言,，深圳的房地產市場是健康發(fā)展的，房價上漲是因為有居民的自住需求,。按照他提供的信息,，當時深圳的房地產市場交易有80%以上是居民自住性需求。既然深圳的房地產市場交易基本上居民的自住需求,，那么即使是從年初以來，深圳房價下跌了30%,，它對這些自住需求的居民住房是不會造成多少影響,。
因為，居民購買的住房基本上是自住的,，那么房價的上漲或下跌,，除了對居民有少許的財富效應之外，對居民消費的效應既不能多也會減少,。最近,，深圳的房價下跌并不能夠改變已購買住房居民的房子基本效用,。因此，在住房按揭貸款沒有增加或減少的情況下,，除非少數居民會碰到突發(fā)性的事件,，我想沒有一個居民隨意選擇斷供的。因為,，這樣做,，受到傷害的最大的是居民自己。既斷供的居民戶不僅要承受已支付首付的損失,、要承受已供款的損失及住房交易費用的損失,，而且會損毀個人信用記錄�,？梢哉f,，在逐漸完善與發(fā)達的個人信用體系下，個人信用不良記錄對未來個人與商業(yè)銀行發(fā)生往來關系會制造許多障礙,。在這樣的情況下,，除非迫不得已，沒有哪個購買自住房者會選擇按揭貸款斷供的,。因為,，其代價與成本太高。
對于投資性購房者,，一則按照深圳領導的說法,，其比重不高，即使這些投資者要斷供,，對整個深圳的影響也十分小,。二則投資性購房者斷供的節(jié)點應該是房價下跌在其要還銀行的按揭貸款與住房的市值均衡點上。如果要還銀行貸款遠遠高于住房市值,，投資者斷供的可能性較大,。但是投資者是否斷供還得由他對房地產市場價格預期來決定。如果預期房價下跌只是短期的,，那么其斷供的機率不大,。如果他預期房價下跌會持續(xù)并且幅度過大，那么他可以會選擇斷供,。三是如果投資違規(guī)操作,，比如零首付、低比重首付等,，那么只要房價有一定的調整,，這些投資者就可能選擇斷供。但是，這是政府打擊的對象,。這種情況不會輕易暴露出來,。因此，住房投資者的斷供不是隨意看到房價下跌就斷供,，其一定會考慮相應有形及無形成本,。住房投資者同樣不是迫不得已條件下是不會選擇斷供的。
這就是為什么說斷供是一個孤案,，無論是消費者還是投資者選擇這種方法的人很少,。比如在香港，在嚴重負資產1997-2003年,，根本就沒有多少人會選擇斷供的,。因為，一旦這樣的情況發(fā)生,，就得影響個人一生的生活,。特別是在中國誠信制度逐漸完善的市場中，這種斷供的情況發(fā)生對個人經濟生活會產生巨大的負面影響,。
有人認為,，隨著深圳房價下跌，深圳短期內會出現斷供潮,。因為,，在他看來，2005年到2007年之間深圳房地產市場的投資者比例在35%左右,。而投資者的比重過高,，只要房價下跌過快，就會讓這些投資者面臨著斷供的危險,。
在這里有幾個概念得分析清楚,，一是從2005年7月到2007年7月，深圳的房地產市場價格上漲多少,，而近一年來深圳的房價又下跌了多少,。而近一年來下跌幅度往往低于前兩年上漲幅度時，那么房地產投資者斷供的愿意就不會太大,，因此,，房價下跌根本就沒有到這些投資者止損點。只不過,，對于2007年上半年進入房地產市場投資者來說,，其房價炒得過高，泡沫成分過大,，因此,，其面臨的斷供的風險也就較大。但無論是從時段來分,，還是從比重來分,，這個時期進入房地產市場的投資者比重不會太大。因此,，即使這個時期房地產投資者都選擇斷供,，也不至于形成斷供潮，因為其人數十分有限,。而且即使是這個階段進入市場投資者,，也并不是每一個人都會選擇斷供的。這就是為什么即使出現斷供現象,，但深圳的銀行體系仍然把住房按揭貸款看作是優(yōu)質資產,，其不良率不足1%。所以,，所謂深圳出現斷供潮只是虛張聲勢,，而不是什么大不了的事情。因為,，作為一個孤案,，商業(yè)銀行早就有所準備。因此,，銀行這些非預期的損失早就用銀行資本覆蓋了,。這也就是為什么有人稱將出現斷供潮商業(yè)銀行能夠處世不驚。
在這里,，市場上流行一種錯誤觀念要得以糾正,。在不少人看來，如果出現斷供潮,，其風險商業(yè)銀行要承擔,，投資者也可承擔，但這對自住性購房者不公平,。其實,，風險與收益的對稱性，對自住性購房者來說也是一樣的,。但是,，對于自住性購房者來說，即使房價下跌,，由于其收入水平沒有改變,，其斷供的可能性不會太大；假定所謂自住性購房者要選擇惡性斷供,，認為這樣是有利可圖,，那么這種自住性購房者已經轉換為投資者，其角色選擇不同，承擔風險也不一樣,。
還有,，假定深圳真的出現所謂的斷供潮會不會向全國蔓延而影響中國經濟及金融體系。其實,，這種擔心是沒有必要的,。因為，由于房地產是不產動,，房地產市場都是一個個分割的市場,。因為，在這些不同的市場,，其房地產市場的泡沫程度是根本不同的,。比如，就目前許多二,、三線城市房地產市場的價格而言,，由于這些城市房價上漲幅度不大，因此,，其調整要到商業(yè)銀行承受風險的程度還有很大空間,。也就是說，要讓全國房價普跌到商業(yè)銀行承受風險的程度還有很大距離或大量負資產業(yè)主出現,。因此,，近期國內出現全國性斷供潮幾乎不可能。
總之,，深圳所謂的斷供潮不可能發(fā)生,，即使發(fā)生了也不過是幾個孤案，不值大驚小怪,，也不要用這種斷供潮來要挾政府來改變目前的房地產市場政策,，讓中國房地產市場重新成為一個炒作投機的市場，讓房地產開發(fā)商大獲暴利,。 |