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這幾天,，深圳樓市居民住房按揭貸款斷供被熱炒得十分,。從媒體掛出來標題來看，該事件是如何嚴重,，嚴重到如何影響當?shù)亟?jīng)濟,、如何影響國內商業(yè)銀行體系、如何影響國家的金融安全,。但實際上,，深圳樓市按揭貸款斷供僅是個孤案。假定真的出現(xiàn)這樣事情,，也不值得大驚小怪。
因為,，按照2007年上半年深圳房地產(chǎn)市場價格快速上漲時深圳領導人所言,，深圳的房地產(chǎn)市場是健康發(fā)展的，房價上漲是因為有居民的自住需求,。按照他提供的信息,，當時深圳的房地產(chǎn)市場交易有80%以上是居民自住性需求。既然深圳的房地產(chǎn)市場交易基本上居民的自住需求，那么即使是從年初以來,，深圳房價下跌了30%,，它對這些自住需求的居民住房是不會造成多少影響。
因為,，居民購買的住房基本上是自住的,，那么房價的上漲或下跌，除了對居民有少許的財富效應之外,，對居民消費的效應既不能多也會減少,。最近，深圳的房價下跌并不能夠改變已購買住房居民的房子基本效用,。因此,，在住房按揭貸款沒有增加或減少的情況下，除非少數(shù)居民會碰到突發(fā)性的事件,，我想沒有一個居民隨意選擇斷供的,。因為，這樣做,，受到傷害的最大的是居民自己,。既斷供的居民戶不僅要承受已支付首付的損失、要承受已供款的損失及住房交易費用的損失,，而且會損毀個人信用記錄,。可以說,，在逐漸完善與發(fā)達的個人信用體系下,，個人信用不良記錄對未來個人與商業(yè)銀行發(fā)生往來關系會制造許多障礙。在這樣的情況下,，除非迫不得已,，沒有哪個購買自住房者會選擇按揭貸款斷供的。因為,，其代價與成本太高,。
對于投資性購房者，一則按照深圳領導的說法,，其比重不高,，即使這些投資者要斷供，對整個深圳的影響也十分小,。二則投資性購房者斷供的節(jié)點應該是房價下跌在其要還銀行的按揭貸款與住房的市值均衡點上,。如果要還銀行貸款遠遠高于住房市值，投資者斷供的可能性較大,。但是投資者是否斷供還得由他對房地產(chǎn)市場價格預期來決定,。如果預期房價下跌只是短期的，那么其斷供的機率不大。如果他預期房價下跌會持續(xù)并且幅度過大,，那么他可以會選擇斷供,。三是如果投資違規(guī)操作，比如零首付,、低比重首付等,，那么只要房價有一定的調整，這些投資者就可能選擇斷供,。但是,，這是政府打擊的對象。這種情況不會輕易暴露出來,。因此,，住房投資者的斷供不是隨意看到房價下跌就斷供，其一定會考慮相應有形及無形成本,。住房投資者同樣不是迫不得已條件下是不會選擇斷供的,。
這就是為什么說斷供是一個孤案，無論是消費者還是投資者選擇這種方法的人很少,。比如在香港,，在嚴重負資產(chǎn)1997-2003年，根本就沒有多少人會選擇斷供的,。因為,，一旦這樣的情況發(fā)生，就得影響個人一生的生活,。特別是在中國誠信制度逐漸完善的市場中,，這種斷供的情況發(fā)生對個人經(jīng)濟生活會產(chǎn)生巨大的負面影響。
有人認為,，隨著深圳房價下跌,，深圳短期內會出現(xiàn)斷供潮。因為,，在他看來,，2005年到2007年之間深圳房地產(chǎn)市場的投資者比例在35%左右。而投資者的比重過高,，只要房價下跌過快,，就會讓這些投資者面臨著斷供的危險。
在這里有幾個概念得分析清楚,，一是從2005年7月到2007年7月,，深圳的房地產(chǎn)市場價格上漲多少，而近一年來深圳的房價又下跌了多少,。而近一年來下跌幅度往往低于前兩年上漲幅度時，那么房地產(chǎn)投資者斷供的愿意就不會太大，因此,，房價下跌根本就沒有到這些投資者止損點,。只不過，對于2007年上半年進入房地產(chǎn)市場投資者來說,，其房價炒得過高,，泡沫成分過大，因此,，其面臨的斷供的風險也就較大,。但無論是從時段來分，還是從比重來分,，這個時期進入房地產(chǎn)市場的投資者比重不會太大,。因此，即使這個時期房地產(chǎn)投資者都選擇斷供,，也不至于形成斷供潮,，因為其人數(shù)十分有限。而且即使是這個階段進入市場投資者,，也并不是每一個人都會選擇斷供的,。這就是為什么即使出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，但深圳的銀行體系仍然把住房按揭貸款看作是優(yōu)質資產(chǎn),，其不良率不足1%,。所以，所謂深圳出現(xiàn)斷供潮只是虛張聲勢,，而不是什么大不了的事情,。因為，作為一個孤案,，商業(yè)銀行早就有所準備,。因此，銀行這些非預期的損失早就用銀行資本覆蓋了,。這也就是為什么有人稱將出現(xiàn)斷供潮商業(yè)銀行能夠處世不驚,。
在這里，市場上流行一種錯誤觀念要得以糾正,。在不少人看來,，如果出現(xiàn)斷供潮，其風險商業(yè)銀行要承擔,，投資者也可承擔,，但這對自住性購房者不公平。其實,，風險與收益的對稱性,，對自住性購房者來說也是一樣的,。但是，對于自住性購房者來說,，即使房價下跌,，由于其收入水平?jīng)]有改變，其斷供的可能性不會太大,；假定所謂自住性購房者要選擇惡性斷供,，認為這樣是有利可圖，那么這種自住性購房者已經(jīng)轉換為投資者,，其角色選擇不同,，承擔風險也不一樣。
還有,，假定深圳真的出現(xiàn)所謂的斷供潮會不會向全國蔓延而影響中國經(jīng)濟及金融體系,。其實，這種擔心是沒有必要的,。因為,，由于房地產(chǎn)是不產(chǎn)動，房地產(chǎn)市場都是一個個分割的市場,。因為,，在這些不同的市場，其房地產(chǎn)市場的泡沫程度是根本不同的,。比如,，就目前許多二、三線城市房地產(chǎn)市場的價格而言,，由于這些城市房價上漲幅度不大,，因此，其調整要到商業(yè)銀行承受風險的程度還有很大空間,。也就是說,，要讓全國房價普跌到商業(yè)銀行承受風險的程度還有很大距離或大量負資產(chǎn)業(yè)主出現(xiàn)。因此,，近期國內出現(xiàn)全國性斷供潮幾乎不可能,。
總之，深圳所謂的斷供潮不可能發(fā)生,，即使發(fā)生了也不過是幾個孤案,，不值大驚小怪，也不要用這種斷供潮來要挾政府來改變目前的房地產(chǎn)市場政策,，讓中國房地產(chǎn)市場重新成為一個炒作投機的市場,，讓房地產(chǎn)開發(fā)商大獲暴利。 |