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7月14日,，央視“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”報(bào)道深圳房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,，這引發(fā)了昨天港股的再度跳水,，恒生地產(chǎn)分類(lèi)指數(shù)重創(chuàng)4.22%,，H股中資地產(chǎn)股普遍下跌7%-8%。這一下跌狂潮并且很快影響到了A股,，地產(chǎn)股云集的深圳成份股指數(shù)下跌幅度達(dá)到4.03%,。
而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，雖然一個(gè)交易日內(nèi)不可能出現(xiàn)這種斷裂式的下跌,，但一些普通購(gòu)房者早就領(lǐng)教了房?jī)r(jià)下跌給他們帶來(lái)的危害,。在深圳，許多人發(fā)現(xiàn)他們過(guò)去買(mǎi)的房子,，其價(jià)值在不斷縮水,，他們所欠銀行的購(gòu)房貸款,，其數(shù)額甚至超過(guò)了房子現(xiàn)在能賣(mài)出的市場(chǎng)價(jià)，成了負(fù)資產(chǎn),，一些房主選擇把房子扔給銀行,，不再償還銀行的貸款。這種情勢(shì)迅速催生了一個(gè)新聞熱詞——“斷供”,。
其實(shí),，在央視的節(jié)目播出之前，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局已在7月9日發(fā)布了一份分析報(bào)告,，這份報(bào)告鮮明地提出兩大觀點(diǎn),，一是房?jī)r(jià)已逐步調(diào)整到位，二是需要適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策,，即所謂的“救市”,。但筆者對(duì)此卻難以茍同。種種跡象表明,，深圳房?jī)r(jià)的見(jiàn)底還為時(shí)尚早。至于“救市”,，更無(wú)從談起了,。
總體來(lái)看，報(bào)告稱房?jī)r(jià)已調(diào)整到位,，無(wú)非是基于如下四點(diǎn)判斷：其一,，房?jī)r(jià)已有較大幅度下降，5月份深圳房?jī)r(jià)比去年最高點(diǎn)下降了36%,。其二,，市場(chǎng)交易持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)住宅銷(xiāo)售面積全年大致為350萬(wàn)平方米,，僅相當(dāng)于10年前的水平,。其三，居民自住需求有所上升,，全市房?jī)r(jià)基本接近90/70房的水平,，大致在10000～11000元/平方米。其四,，房?jī)r(jià)已有止跌跡象,，剔除低密度住宅入市影響，6月份房?jī)r(jià)為11159元/平方米,，基本與5月份持平,。
事實(shí)上，房?jī)r(jià)見(jiàn)底離不開(kāi)兩大先決條件,，即泡沫適度和成交放大,。前者對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)的周期性變化,，后者則表現(xiàn)為供求關(guān)系均衡的結(jié)果。一般來(lái)講,，房?jī)r(jià)見(jiàn)頂之后,，一手房及二手房成交要經(jīng)歷三個(gè)階段的變化。第一,，一手房成交較二手房顯著回落,，房?jī)r(jià)主要由二手房成交支撐呈現(xiàn)抵抗式下跌。第二,，無(wú)論一手房還是二手房,，成交均大幅回落，市場(chǎng)普遍持觀望心態(tài),。第三,，成交有所回升，房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅下跌,。
從供求關(guān)系來(lái)看,，房?jī)r(jià)未達(dá)到均衡狀態(tài)。上半年,，深圳市住宅施工面積為1950.89萬(wàn)平方米,，住宅新開(kāi)工面積為303.89萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年施工面積為2254.78萬(wàn)平方米,。即便是以三年的建設(shè)周期計(jì)算,，未來(lái)平均每年竣工面積為750萬(wàn)平方米。而今年預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售面積為350萬(wàn)平方米(含二手房),，供大于求的趨勢(shì)十分明顯,。此外，房?jī)r(jià)泡沫最為嚴(yán)重的2007年,，一手房成交也不過(guò)501.40萬(wàn)平方米,，供給還是會(huì)持續(xù)大于需求。
不難理解,，深圳房?jī)r(jià)仍然還有向下的空間,。究竟底部在哪里呢？很明顯可以從需求入手進(jìn)行分析,。眾所周知,，市場(chǎng)持觀望心態(tài)，主要是預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)下跌,。一旦房?jī)r(jià)跌至合理水平,，無(wú)論是自住需求還是投資需求，都會(huì)被極大地激發(fā)出來(lái)，即租金能完全覆蓋按揭貸款的利息支出,。一般來(lái)講,，按揭貸款利息支出屬于購(gòu)房的財(cái)務(wù)成本，如果能有效向租客轉(zhuǎn)嫁,，等于零財(cái)務(wù)成本購(gòu)房,，不僅自住需求會(huì)提前，投資需求也會(huì)成倍增加,。 |