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國土資源部執(zhí)法局副局長郭寶平7月8日表示,，國土資源部關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的報告已上交國務(wù)院,，提出初步政策：新發(fā)生的一定要嚴(yán)肅查處；歷史形成的,，要由地方政府妥善處理,；第三個原則就是,，決不能讓開發(fā)商在小產(chǎn)權(quán)房中占便宜。（7月9日《新京報》）
看來外界所認(rèn)為的“松綁”,，不過是處理歷史遺留問題的一種說法。而北京發(fā)改委6月的一份文件,，也曾引發(fā)人們對小產(chǎn)權(quán)房合法化的遐想,。該文件提出,，有條件地允許已轉(zhuǎn)讓的農(nóng)民自住房上市交易。由于社會上將此解讀為小產(chǎn)權(quán)房解禁,，北京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人不得不澄清：上市交易的農(nóng)民自住房并非一般的農(nóng)民宅基地上的自建房，即小產(chǎn)權(quán)房,，《意見》里的相關(guān)規(guī)定均是針對北京“綠化隔離地區(qū)建設(shè)”而言的,。
雖然困難重重,，但小產(chǎn)權(quán)房解禁仍值得期待,。如果允許農(nóng)民宅基地流入市場,，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)權(quán)由市場定價,，農(nóng)民直接參與農(nóng)村土地分配,，土地利益鏈條將完全拆散重新組合,。這意味著土地使用制度的變革,。
據(jù)國家有關(guān)資料統(tǒng)計,，被征土地征用費的收益分配比例為：地方政府占20%至30%,，企業(yè)占40%至50%,，村級組織占25%至30%,，農(nóng)民僅占5%至10%,。上海市社科院提供的數(shù)據(jù)表明,，農(nóng)村集體及農(nóng)民所得到的農(nóng)地征用價格大概為出讓價格的1/10,，而農(nóng)地出讓價格又大概是農(nóng)地市場價格的1/5,。從積極意義上看,，小產(chǎn)權(quán)房解禁可讓農(nóng)民進入土地資產(chǎn)渠道,，分享土地收益,，減少城市化過程中的貧民，從整體上減少了社會成本,。
小產(chǎn)權(quán)房解禁還可以促進農(nóng)村土地集約化,。耕地減少與土地需求的增加是目前的一個主要矛盾,，而去年被批準(zhǔn)為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的成都、重慶一直在低調(diào)探索,，突破口就是農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)和集約使用,。今后在成都試驗區(qū)內(nèi),，集體建設(shè)用地將擁有與城鎮(zhèn)建設(shè)用地幾乎等同的地位，可以進入土地有形市場公開出讓,，并可申請辦理土地使用權(quán)登記,，宅基地也可在一定條件下通過房屋聯(lián)建,、出租等方式流轉(zhuǎn),。
當(dāng)然,，小產(chǎn)權(quán)房解禁，政府將面臨以下難題：地方政府的土地收益如何保證,？如何彌補以高價獲得土地的開發(fā)商的損失？如何彌補以高價購房的購房者的損失,？
最重要的是,，如何實現(xiàn)第三個原則,，“決不能讓開發(fā)商在小產(chǎn)權(quán)房中占便宜”，這句話衍生開來,，就是不讓農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與小產(chǎn)權(quán)房成為新一輪既得利益者的盛宴。由于在定價博弈中,，農(nóng)民具有天然劣勢,，避免農(nóng)民得到小筆補償而失去日后保障,，是政府首要考慮的問題。在此過程中,，有必要加重農(nóng)民的博弈砝碼,，讓農(nóng)民持有地票入股公司,，分享日后紅利,，或者干脆像我國臺灣地區(qū)一樣,，讓農(nóng)民持地或者持票坐等地價升值,，都是不錯的方法。關(guān)鍵是讓農(nóng)民獲得土地資產(chǎn)的溢價,，一勞永逸地解決城市化即農(nóng)民成為城市貧民的難題。農(nóng)民獲得土地流通權(quán),，自然會保護自己的利益,，開發(fā)商與地方政府的非正常溢價途徑也就被封堵了,。
困難不是改革停滯的理由,，土地市場一場自下而上的改革已初露端倪,，其意義不在小崗村承包之下,。
日前，備受關(guān)注的宋莊宅基地房糾紛案中的兩起案件在法庭的主持下和解,。而與此同時，宋莊鎮(zhèn)政府一份《宋莊鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)辦法指導(dǎo)意見》,，規(guī)定農(nóng)民有權(quán)處置房產(chǎn)，無權(quán)處置宅基地,，村民一旦賣掉房產(chǎn),，就視作放棄了宅基地的使用權(quán)。經(jīng)過村民代表大會集體表決后,，村委會有權(quán)收回宅基地并將使用權(quán)轉(zhuǎn)給藝術(shù)家。村委會所得使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入將按地塊大小平均分配給村民,。農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試驗試點正在不斷地總結(jié)經(jīng)驗,，在適當(dāng)?shù)臅r機再提交國家立法機構(gòu)，通過立法來解決,。
其實，改革可以趕上市場化的腳步,，有關(guān)虧損可以通過市場差價來彌補,。
立法解決應(yīng)該有建設(shè)性，關(guān)上小產(chǎn)權(quán)房大門,，相當(dāng)于關(guān)上土地產(chǎn)權(quán)變動的大門，關(guān)上農(nóng)民分享土地資產(chǎn)收益的大門,，與目前各地的土地市場化努力背道而馳。 |