|
今年以來,，全國樓市成交低迷,，房地產(chǎn)業(yè)資金緊張,，部分地區(qū)房價(jià)下跌,。對此,，有專家呼吁政府為緊縮政策“松綁”以“救市”,。房價(jià)下跌真的能“綁架”緊縮政策嗎,？恐怕未必,。
首先應(yīng)該弄清楚幾個(gè)問題,。
一是目前房價(jià)下跌的“災(zāi)情”究竟有多嚴(yán)重,？不妨來看一組最新數(shù)據(jù)——深圳5月住宅均價(jià)比去年10月的高點(diǎn)下降30%左右，6月房價(jià)止跌,；上海住宅價(jià)格上半年上漲了7.26%,，比去年下半年漲幅趨緩，但仍在高位上溫和上行；5月全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲9.2%,；招商證券統(tǒng)計(jì),，上半年重點(diǎn)城市的成交量總體上出現(xiàn)了30%以上的降幅。
以上數(shù)據(jù)顯示,，成交低迷仍是目前樓市最大特征,，但房價(jià)下跌僅限于部分地區(qū)和時(shí)段。多數(shù)地區(qū)房價(jià)仍在緩慢上漲或盤整中,。由此看來,，作出全國房價(jià)暴跌之類的判斷與事實(shí)差之千里。
二是房地產(chǎn)業(yè)會(huì)不會(huì)崩盤,？毋庸置疑,，今年地產(chǎn)業(yè)總體面臨利潤增速下滑的局面，但主要壓力不是來自房價(jià)下跌,，而是來自銷售低迷及由其加重的資金緊張,。尋根究底，銷售縮量是由于前期市場泡沫過大,，打擊了購房者需求,。目前的調(diào)整是市場擠泡沫、重新尋求平衡的過程,，并非行業(yè)“末日”即將來臨,。
萬科6月銷售面積和金額同比分別下降38%和22.8%。分析師指出,，這在一定程度上代表了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況,，但6月銷售下滑最主要的原因是去年同期基數(shù)過大。而從陸續(xù)公布的上市公司半年報(bào)業(yè)績預(yù)報(bào)看,，房地產(chǎn)業(yè)上市公司預(yù)增家數(shù)占比超過六成,，預(yù)計(jì)利潤增速多在50%以上。
至于資金緊張的情況,，并非房地產(chǎn)業(yè)所獨(dú)有,，所有行業(yè)都面臨緊信貸政策的影響。雖然房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債率較高,，但其利潤率也高，2007年房地產(chǎn)業(yè)毛利率在A股市場所有行業(yè)中排第一,。分析師認(rèn)為,，那些去年高價(jià)拿地、今年銷售不佳的房地產(chǎn)公司資金壓力更大,，這顯然是由企業(yè)經(jīng)營策略決定的,。
此外，房地產(chǎn)業(yè)在“大洗牌”中也并非無所作為。日本,、香港,、美國的經(jīng)驗(yàn)證明，在房價(jià)下跌30%-90%的同時(shí),，大地產(chǎn)商可以抓住機(jī)會(huì)兼并中小同行,，更可以趁機(jī)壓低地價(jià)、降低成本,，從源頭上擠出泡沫,。
三是銀行受到的沖擊有多大？支持“救市”的專家多認(rèn)為,，樓市崩盤是銀行和政府不能承受之“重”,，主張為地產(chǎn)信貸和個(gè)人房貸“松綁”。
銀行5月份數(shù)據(jù)的確顯示個(gè)人房貸出現(xiàn)明顯滑坡,。不過,，這可能更多是房價(jià)過高、民眾觀望心態(tài)所致,。在市場觀望氣氛濃厚的時(shí)候,，放松房貸只能激勵(lì)投資性購房，而非有真實(shí)需求的購房,。這將加重銀行承受樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn),，與次貸危機(jī)產(chǎn)生的機(jī)制是完全一樣的。
目前,，銀行業(yè)的利潤和資產(chǎn)質(zhì)量情況仍是良好的,，沒有受到樓市影響的跡象。已預(yù)告半年報(bào)業(yè)績的7家銀行預(yù)增幅度均超過50%,，其中4家超過100%,。
這樣看來，幻想房價(jià)下跌以“逼迫”緊縮政策放松的想法過于天真,。目前實(shí)行的緊縮政策既不是僅針對房地產(chǎn)行業(yè),，也不會(huì)因某個(gè)行業(yè)的下滑而改變。緊縮政策的調(diào)控方向是否改變,，取決于整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的態(tài)勢,，更取決于通脹狀況的趨向。在高通脹的風(fēng)險(xiǎn)沒有得到根本化解之前,，放松緊縮政策只會(huì)刺激信貸,，加速貨幣供應(yīng)量增加，從而帶來更高的通脹風(fēng)險(xiǎn),。 |