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進(jìn)入2008年,，中國(guó)樓市出現(xiàn)了漲幅穩(wěn)步回落,、銷(xiāo)售面積下滑這樣幾個(gè)明顯特征，開(kāi)始進(jìn)入高位調(diào)整期。
按理說(shuō),，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸，擠壓出樓市泡沫,，理性購(gòu)房需求平穩(wěn)釋放,，是一個(gè)好現(xiàn)象，也是我國(guó)幾年來(lái)宏觀調(diào)控要竭力達(dá)到的目的,。這種理性回歸正是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)之必需,。然而，看到“價(jià)滯量縮”或者部分城市房?jī)r(jià)較大幅度地下跌,，以開(kāi)發(fā)商和部分專(zhuān)家為代表的利益集團(tuán),，利用自己的話(huà)語(yǔ)權(quán)開(kāi)始放話(huà)了：房?jī)r(jià)再跌下去，許多居民可能出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn),；房?jī)r(jià)下跌,，銀行先死；房?jī)r(jià)下跌,，必然引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn),；房?jī)r(jià)暴跌可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。當(dāng)然,，以房?jī)r(jià)下跌將威脅金融安全為由的居多,。
筆者認(rèn)為，首先我國(guó)住房?jī)r(jià)格暴跌的可能性不大,。我國(guó)城市化正在大力推進(jìn),，從需求上拉動(dòng)房?jī)r(jià)的力量減弱不到哪里去。大量的進(jìn)城務(wù)工人員以及富起來(lái)的一些階層都想到城市居住或者擁有房產(chǎn),，這是需求的一股重要力量,。同時(shí)，熱錢(qián)正在大量流入中國(guó)內(nèi)地,，有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，已經(jīng)與我國(guó)外匯儲(chǔ)備相當(dāng)，達(dá)到了1.7萬(wàn)億美元左右,，這些熱錢(qián)將會(huì)有一部分進(jìn)入樓市,，推動(dòng)樓市維持高價(jià)格。從供給和建設(shè)來(lái)看，土地成本沒(méi)有降低,，趨勢(shì)是還要上漲,，鋼材、水泥,、玻璃等建筑材料價(jià)格都在上漲,，住房建設(shè)成本只有提高不會(huì)下降。因此,，樓市價(jià)格無(wú)論如何不會(huì)出現(xiàn)像當(dāng)前股市一樣暴跌,，也不會(huì)像上個(gè)世紀(jì)90年代的海南地產(chǎn)一樣下跌。
我國(guó)樓市價(jià)格回歸決不會(huì)引發(fā)金融危機(jī),，銀行也決不會(huì)先死,。總體來(lái)說(shuō),，我國(guó)房地產(chǎn)貸款占銀行總資產(chǎn)的比重不大,。對(duì)于銀行按照監(jiān)管部門(mén)要求給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地貸款，按照按揭貸款的首付款比例給個(gè)人進(jìn)行消費(fèi)貸款,，即使房?jī)r(jià)有一定下跌也不會(huì)發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn),。比如：如果是自住性住房貸款，對(duì)房?jī)r(jià)漲跌并不敏感,，只要貸款者收入穩(wěn)定,，月供就不會(huì)斷檔。如果是炒房貸款,，又是虛假首付,，那肯定要發(fā)生一定風(fēng)險(xiǎn)。但是,，這會(huì)暴露銀行管理上的漏洞,，把違規(guī)貸款者裸露出來(lái)，使銀行早點(diǎn)擠出“膿包”,，消除隱患和毒瘤,，倒也是一件好事。再者,，我國(guó)住房貸款的債券化程度相當(dāng)?shù)�,，根本談不上發(fā)生類(lèi)似美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)的情況。
開(kāi)發(fā)商摸準(zhǔn)了國(guó)家最擔(dān)心發(fā)生金融危機(jī)的“脈搏”,，以此相威脅,、相恐嚇，想讓國(guó)家改變當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策,，以維持其房地產(chǎn)暴利,。至于一些專(zhuān)家，是在閉門(mén)造車(chē)、憑空想象,，跟在開(kāi)發(fā)商屁股后面瞎起哄而已。
筆者認(rèn)為,，房?jī)r(jià)理性下跌不僅不會(huì)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn),，而且是消除金融風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑。美國(guó)次貸危機(jī)一個(gè)深刻教訓(xùn)就是,，金融機(jī)構(gòu)普遍抱著房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期,，就是身無(wú)分文，照樣貸款住別墅,。但是,，只漲不跌的商品幾乎沒(méi)有。如果有漲有跌,，銀行就會(huì)提高防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),。同時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)的根源主要是房地產(chǎn)的泡沫造成的,，泡沫越大,，金融風(fēng)險(xiǎn)越高。這就是說(shuō),，這種泡沫越早刺破,，金融風(fēng)險(xiǎn)越小。城市住房?jī)r(jià)格下跌的理性回歸也許會(huì)使銀行貸款會(huì)出現(xiàn)一些小風(fēng)險(xiǎn),，但是,，如果任由房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋漲，未來(lái)將會(huì)發(fā)生大的金融風(fēng)險(xiǎn),。
因此,，決不能輕易中開(kāi)發(fā)商的計(jì)，上開(kāi)發(fā)商的當(dāng),，被開(kāi)發(fā)商忽悠,，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策只能從嚴(yán)執(zhí)行，不能有絲毫松動(dòng),。 |