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根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委,、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，5月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.2％,，漲幅比4月低0.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.1％,，漲幅比4月低0.1個(gè)百分點(diǎn),。單從數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)依然在上漲,，期待已久的普跌局面并未出現(xiàn),。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都心存疑慮,，房?jī)r(jià)究竟能否跌下去呢,？
答案自然是肯定的。股市的暴跌本身是對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的回應(yīng),，房?jī)r(jià)的下跌又怎能避免呢,？只不過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的運(yùn)行規(guī)律，價(jià)格的理性回歸尚在征途而已,。因此,，有必要先對(duì)房?jī)r(jià)的運(yùn)行周期進(jìn)行分析,。
房?jī)r(jià)運(yùn)行周期與經(jīng)濟(jì)周期類似，必然要經(jīng)歷多個(gè)發(fā)展階段,。第一是價(jià)格的恢復(fù)性上漲,。房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期處于均衡狀態(tài)之后，受需求拉動(dòng)呈現(xiàn)小幅上漲,。其表現(xiàn)為一手房和二手房?jī)r(jià)格基本同步上漲,，房?jī)r(jià)泡沫的成分并不多。第二是價(jià)格的快速上漲,。投資需求明顯占據(jù)主導(dǎo)地位，房?jī)r(jià)開(kāi)始脫離供求均衡位置,。其表現(xiàn)為二手房?jī)r(jià)格漲幅顯著高于一手房,，房?jī)r(jià)泡沫開(kāi)始逐漸堆積。第三是價(jià)格漲幅逐步回落,。單月房?jī)r(jià)漲幅并非最大,，但仍然保持較高的環(huán)比增幅。其表現(xiàn)為一手房?jī)r(jià)格漲幅反超二手房,，房?jī)r(jià)泡沫急劇膨脹,。第四，是價(jià)格小幅盤整,。無(wú)論是一手房還是二手房,，環(huán)比漲幅均大幅回落，接近恢復(fù)性上漲階段的水平,。其表現(xiàn)為一手房?jī)r(jià)格漲幅顯著高于二手房,，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)。第五,，則是房?jī)r(jià)的普跌,。
房?jī)r(jià)為什么會(huì)出現(xiàn)上述走勢(shì)呢？很明顯是開(kāi)發(fā)商與投機(jī)資金博弈的結(jié)果,。眾所周知,，投機(jī)資金是房?jī)r(jià)泡沫的始作俑者。在房?jī)r(jià)恢復(fù)上漲階段,，自住需求占據(jù)主導(dǎo)地位,，同時(shí)投機(jī)資金也部分參與進(jìn)來(lái)。由于投機(jī)資金的逐利性,，低價(jià)吃進(jìn)一手房后,，往往蟄伏待機(jī)，以更高的價(jià)格出手完成套利過(guò)程,。于是,，二手房?jī)r(jià)格漲幅明顯高于一手房,，房?jī)r(jià)進(jìn)入快速上漲階段。后知后覺(jué)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始醒悟過(guò)來(lái),，于是捂盤或者以天價(jià)開(kāi)盤,，畢竟有二手房?jī)r(jià)格支撐，購(gòu)房者也不會(huì)覺(jué)得太離譜,。由于房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的上漲,，投機(jī)資金深知獲利空間已不大，參與的力度有所減弱,，開(kāi)發(fā)商在此輪博弈中占據(jù)上風(fēng),。一手房漲幅再次成為市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，只不過(guò)漲幅趨緩而已,。此時(shí),，自住需求購(gòu)房者依然奮不顧身，投機(jī)資金則奪路而逃,，市場(chǎng)成交開(kāi)始顯著回落,，房?jī)r(jià)則步入小幅整理之中。
“盤久必跌”是股市的四字箴言,，同樣也適用于房?jī)r(jià)走勢(shì),。成交大幅萎縮之后，房?jī)r(jià)停滯不前,，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心成交上不去,，投機(jī)資金則憂慮價(jià)格跌下來(lái)。購(gòu)房者也看出了個(gè)中端倪,，普遍采取觀望的態(tài)度,。最終，二手房?jī)r(jià)格轟然倒塌,，有產(chǎn)權(quán)年限的原因,，也有部分投機(jī)資金止損出局。二手房?jī)r(jià)格下來(lái)了,，一手房能獨(dú)善其身嗎,？顯然不能。比價(jià)效應(yīng)及日益趨緊的資金鏈條,，迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣房,。于是，房?jī)r(jià)普跌的局面也就出現(xiàn)了,。
以近來(lái)領(lǐng)跌市場(chǎng)的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)為例,，在經(jīng)歷恢復(fù)性上漲、快速上漲,、漲幅逐步縮小三個(gè)階段后,，在去年10月達(dá)到了峰值,，隨后即高位盤整、小幅下滑,，而到今年3月后價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)加速回落,，無(wú)論是特區(qū)外還是特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)，均步入下行通道,，房?jī)r(jià)普跌已成事實(shí),。深圳的房?jī)r(jià)走勢(shì)很好地詮釋了房?jī)r(jià)周期，因此,，并不是市場(chǎng)獨(dú)有的現(xiàn)象,。5月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格監(jiān)測(cè)顯示，二手房銷售價(jià)格首次環(huán)比下降0.2％,。二手房?jī)r(jià)格已開(kāi)始回落,，一手房?jī)r(jià)格自然也岌岌可危。全國(guó)房?jī)r(jià)已盤整半年之久,，房?jī)r(jià)普跌還會(huì)遠(yuǎn)么？
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