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2007年,，廣州房價一個月一個臺階地飛速上漲，但到了年底，突然步入下跌軌道,，一直到今天還在下跌路上,。那么,，是什么導(dǎo)致了廣州房價的下跌,？解剖廣州房價這只麻雀，對今后的樓市調(diào)控將具有極其重要的參考價值,。
去年兩會期間,，廣州市市長張廣寧對媒體說：“按照中央的要求，廣州市政府會全力以赴地把這個房價壓下來”,；“中低收入者如果想買房,，不用著急，我認(rèn)為房價肯定會降下來”,；“中低收入者不要去市場買高價樓了,，以后就可以買政府廉價房，便宜得很,，不要著急,。”
張廣寧的言論,，引起開發(fā)商的激烈批評,，認(rèn)為是政府在干預(yù)市場，而張廣寧市長則認(rèn)為“住房問題已經(jīng)不單純是一個經(jīng)濟(jì)問題,、社會問題,，更是一個政治問題”。現(xiàn)在,，當(dāng)我們重新回頭看待這番話的時候,，或許會生出不少感慨。廣州房價真的跌了,，而且,，跌得不少。而導(dǎo)致房價下跌的,，正是張廣寧市長極力主導(dǎo)的“政府廉價房”,。
張廣寧市長所指的廉價房，包括兩大部分：一是經(jīng)濟(jì)適用房,，二是限價房,，而這兩者都對商品房有替代作用，而任何一種商品當(dāng)出現(xiàn)替代品的時候,，其價格都必然受到影響,，影響強(qiáng)度根據(jù)替代品的數(shù)量來定。而且，經(jīng)濟(jì)適用房與限價房,，在替代商品房上又是互補(bǔ)的。前者替代中等偏下的收入者,，后者偏向于中等靠上的收入者,，基本上涵蓋了數(shù)量龐大的夾心層。因此,，廣州的房價下跌,，正是廉價房供應(yīng)增大的結(jié)果。廣州的做法,，實(shí)際上為今后的樓市調(diào)控政策積累了一個寶貴的經(jīng)驗(yàn),，那就是通過多層次的市場供應(yīng)體系的建立，對開發(fā)商所主導(dǎo)的商品房構(gòu)成競爭關(guān)系,，促使房價的下跌,。
據(jù)統(tǒng)計，截至2007年底,，廣州已公開出讓14宗限價房用地,，規(guī)劃建筑面積277.5萬平方米，可供應(yīng)限價房3萬多套,。為解決中等收入家庭住房困難問題,，廣州今年將再推8個限價房樓盤，總建筑面積約為150萬平方米,。而且,，張廣寧特別強(qiáng)調(diào)，政府廉價房的質(zhì)量一定要超過開發(fā)商建造的商品房,。
因此,，政府廉價房對開發(fā)商建造的商品房不僅有數(shù)量上的替代作用，同時還有了品質(zhì)上的替代作用,，雙重替代,，最終成為壓垮廣州房價的最沉重的一根稻草。一些開發(fā)商被迫調(diào)整戰(zhàn)略,，從對暴利的瘋狂追逐轉(zhuǎn)到理性面對市場,，在住房結(jié)構(gòu)與定價方面，采取更加靈活的策略,。在廣州市政府供應(yīng)的限價房開盤的同時,，一些開發(fā)商打出了“比限價房價格更低”的廣告，他們開發(fā)出來的低價商品房,，對政府主導(dǎo)的限價房構(gòu)成挑戰(zhàn),，也構(gòu)成“補(bǔ)充”效應(yīng)，最終增加了廉價房的供應(yīng)量,，并改變了整個住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)：開發(fā)商不再是住房的最強(qiáng)勢供應(yīng)者,，不再像過去那樣憑借壟斷地位掌控定價權(quán),。
于是，廣州成為中國第一個房價開始回落的城市,。廣州日前推出的第4個限價房項(xiàng)目,，打出最便宜的房價每平方米僅4000元人民幣，首日即告售出七成,。廣州市國土房管局一位官員坦言,，限價房對廣州東部樓市影響明顯。去年8月,，廣州東部地區(qū)在售的洋房均價已攀升到1萬元/平方米,，部分樓盤曾叫價1.3萬元/平方米。在政府限價房的重壓下,，同區(qū)域的樓盤價格已經(jīng)跌破7千元/平方米的心理防線,，相比去年十月時的價位，整體下調(diào)幅度高達(dá)約二到四成,。
要調(diào)控房價,，廣州的做法具有重要的參照意義。當(dāng)然,，廣州也有一定的特殊性,，那就是，廣州是一個工業(yè)發(fā)達(dá)的城市,，其土地出讓收入在其財政構(gòu)成中的比例較小,，政府可以大膽地以民生為重，放棄部分土地出讓收入,，實(shí)實(shí)在在地解決住房問題,，而那些有“土地財政”之稱的地方，是否有能力效法廣州的做法是值得存疑的,。但不管怎樣,，當(dāng)房價連年上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購買力的情況下,，通過調(diào)控促使房價的理性回歸是非常必要的,。這既是民生的需要，也是擠壓房地產(chǎn)泡沫,，規(guī)避泡沫集中破滅風(fēng)險的需要,。那些樓市調(diào)控總不見效果的地方，應(yīng)該學(xué)學(xué)廣州的做法,，當(dāng)然,，首先要學(xué)的就是廣州市對待住房問題的態(tài)度：不是把它當(dāng)成純粹的經(jīng)濟(jì)問題，而是當(dāng)成一個政治問題、民生問題,。 |