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開發(fā)商與銀行之間存在多重關(guān)聯(lián),，銀行希望從房地產(chǎn)市場的貸款中獲取更高,、更穩(wěn)健的收益；而開發(fā)商和個(gè)人則希望盡可能多地獲取銀行的廉價(jià)資金供求,，雙方在貸款市場上的博弈必然要求更多信息的公開與透明化,。據(jù)相關(guān)媒體的披露，銀監(jiān)會(huì)近期正在聯(lián)手國土資源部探索建立銀土信息共享系統(tǒng),。
從雙方關(guān)注的方向來看,，銀監(jiān)會(huì)側(cè)重土地拍賣與出讓的具體信息,；而國土資源部則著重土地資源的充分保護(hù)與開發(fā)利用,。兩者的契合點(diǎn)應(yīng)是銀土信息共享系統(tǒng)的核心內(nèi)容所在，具體而言,，土地登記,、土地出讓金繳納及相關(guān)政策調(diào)整、土地儲(chǔ)備,，包括房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)土地的真實(shí)年限,、價(jià)值與銀行對土地的信貸支持等信息均應(yīng)納入到銀土信息共享系統(tǒng)之中。
不難觀測,，銀土信息共享平臺(tái)推出的基礎(chǔ)是土地資源的肆意炒作與銀行房貸體系的風(fēng)險(xiǎn),。眾多專門炒作地皮的不良開發(fā)商往往利用土地抵押來獲取銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但是卻并不將貸款用于建造商品房,，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的有效供給,，而是用于其他地皮的炒作,。這樣的行為不僅與國家的國土資源保護(hù)政策相違背，同時(shí)也促使土地價(jià)格虛漲———“面粉”價(jià)格高于“面包”（即按面積折算的土地價(jià)格高于最終銷售商品房價(jià)格）,，最終推動(dòng)房地產(chǎn)市場泡沫的形成,。
而在國家緊縮性貨幣政策與信貸政策的指引下，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈日趨收緊,。銀行信貸成為其緩解資金緊缺的重要手段,，而正因如此，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)有向銀行信貸體系集中的趨勢,。根據(jù)目前公布的數(shù)據(jù)來看,，今年前4個(gè)月的新增貸款總額已達(dá)17943億元，這已經(jīng)達(dá)到了年初設(shè)定的全年新增貸款不超過3.6萬億目標(biāo)的近50%,。而上海市銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)則表明,，今年4月份上海市新增的440.5億元的人民幣貸款中，有46億元投向了房地產(chǎn)業(yè),，占比10.4%,。開發(fā)商所能貸款的授信額度基本已經(jīng)用完。
開發(fā)商強(qiáng)勁的貸款需求與國家屢屢收緊的信貸規(guī)模促使銀行監(jiān)管部門高度重視房地產(chǎn)市場貸款的風(fēng)險(xiǎn),。訴求于銀土信息共享系統(tǒng)有助于防范開發(fā)商利用土地資源進(jìn)行多次貸款等違規(guī)申貸,、銀行內(nèi)部相關(guān)人員關(guān)聯(lián)交易高風(fēng)險(xiǎn)放貸的行為。
而對于國土資源部來說,，保護(hù)有限的土地,、尤其是可耕地資源，促使有限的土地資源充分用于開發(fā)適合中國國情的商品房產(chǎn)品是不可推卸的責(zé)任,。充分了解銀行對土地開發(fā)商的信貸支持情況也助于確定拿地開發(fā)商是否有足夠的開發(fā)土地能力,，同時(shí)對后續(xù)銀行的貸款情況跟蹤也有利于國土資源部隨時(shí)監(jiān)控開發(fā)商的土地開發(fā)狀況。一旦發(fā)現(xiàn)逾期不開發(fā),、或者開發(fā)力度不夠者,，可按國家“兩年不開發(fā)無償收回”等土地保護(hù)政策進(jìn)行違規(guī)處罰。
當(dāng)然這也并不意味著銀土信息共享平臺(tái)是萬能的,。就目前所掌握的資料來看,，銀土信息平臺(tái)主要落腳點(diǎn)在于土地資源的交易與開發(fā)上，而對于基于其上的房地產(chǎn)開發(fā)行為卻無能為力,。舉個(gè)最簡單的例子來說,，頒布兩年有余的“70，90”政策,，也即70%以上的商品房開發(fā)應(yīng)是90平米以下的中小戶型政策,，始終未能得到有效執(zhí)行。實(shí)際開發(fā)中，大面積商品房,、甚至別墅的開發(fā)依然占據(jù)了相當(dāng)大的比例,。這與我國充分利用土地資源滿足居民居住需求、保護(hù)有限的可耕地資源是明顯相悖的,；而片面開發(fā)普通消費(fèi)者難購買的大面積商品房,，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場所能承受的范圍，如此泡沫化的趨勢必然會(huì)加大銀行房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。
同樣是銀土雙方利益的重疊點(diǎn),，卻未反應(yīng)到信息共享系統(tǒng)之中，這表明雙方的合作還有很大的提升空間,。當(dāng)然,，不僅僅是銀土之間，銀監(jiān)會(huì),、國土資源部與其他政府監(jiān)控部門,，包括證監(jiān)會(huì)（就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在二級(jí)市場肆意圈錢一事）、稅務(wù)機(jī)構(gòu)等也應(yīng)建立更廣泛的信息共享機(jī)制,，以更準(zhǔn)確地監(jiān)督房地產(chǎn)市場的變化信息,，及時(shí)制定出相應(yīng)的調(diào)控政策。 |