近年,，中國房地產(chǎn)貸款增長迅速，不僅擠占了大量銀行新增貸款,，導致金融資金過度向一個行業(yè)集中,。更重要的是，銀行風險同房價上漲成正比例增加,，一旦房價較大幅度下降,，地產(chǎn)金融危機不可避免。在調(diào)控難以有實效的情況下,，為抑制房地產(chǎn)市場過度需求,，減輕投資和投機行為，提高房貸首付及貸款利率成為調(diào)控部門降低銀行風險的必然選擇,。
2007年9月,，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知,，對已通過貸款購房、又申購第二套或以上住房的,，貸款首付款比例不得低于40%,，貸款利率不得低于人民銀行公布同期同檔次基準利率的1.1倍,，貸款首付款比例和利率水平隨貸款購房套數(shù)的增加而提高,。
2007年12月，人民銀行,、銀監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(簡稱《補充通知》),，指出“第二套房貸款以家庭為單位”，并就嚴格住房消費貸款管理有關問題做出了明確規(guī)定,�,！堆a充通知》為第二套房房貸新政的具體實施提供了有效的保證,。
第二套房房貸新政的實施對市場產(chǎn)生了不小的沖擊，效果是明顯的,。與之前商業(yè)銀行對住房按揭貸款普遍給予15％的利率優(yōu)惠相比,，新政明顯提高了購房者成本,，投機炒房的利潤空間被大大縮小，投資風險進一步增大,，一些投資和投機炒房者將不得不謹慎從事,。
自2007年10以來,，全國各地反映強烈,，房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)大幅萎縮。特別是許多大中城市如北京,、上海,、廣州、深圳,、重慶等新建房屋以及二手房銷售量都出現(xiàn)較大幅度的下降,，一些城市還引發(fā)了“退房潮”,。盡管各地的房價還在不斷上漲,，但是這些城市的房地產(chǎn)市場“有價無市”的狀況甚為明顯，市場出現(xiàn)量減價升的“空漲”現(xiàn)象,。
第二套房的購買者大致可分為兩部分,，一部分是沒有較大經(jīng)濟實力的購房者，另一部分是有較強實力的購房者,。前者改善住房只能通過銀行貸款,，第二套房首付和利率提高后，購房成本大幅增加,，這部分改善性需求受到較大抑制,。后者購買第二套及以上房產(chǎn)，有些通過銀行貸款,，有些不需要，從2000年到2006年來看,，在購買多處房產(chǎn)的購房者中,，完全支付現(xiàn)金的購房者比例直線上升，
40%的首付對于他們不是大問題,。所以,，擁有足夠資金財力的購房者,，其需求基本上不受到房貸新政的影響。
投資和投機者一般也分兩種情況,，一類是用自有資金炒房的人,，另一類是靠銀行貸款炒房者。第二套房貸款新政主要對靠銀行貸款炒房的人有一定影響,，但影響也有限,，只是規(guī)模受到影響而已。對于短線投機者,，房價不斷攀升,，他們購買房產(chǎn)后，傾向于利用銀行貸款的杠桿作用,，在短時間或一年內(nèi)快速將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手他人，從中坐收漁利,。
所以,，第二套房房貸新政對于這些投機者沒有很大影響,。而富人憑借自己擁有的財富,，通過囤積居奇牟取暴利，也很難得到有效遏制,。正由于此,，房貸新政出臺，對抑制市場的投資和投機行為作用有限,。
盡管如此,，在國際金融市場動蕩不安，美國次級債危機不斷擴大,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場過熱條件下,，為保證國內(nèi)信貸市場安全，央行和銀監(jiān)會出臺此政策,，提高第二套住房首付款和房貸利率是必要的舉措,。雖然房貸違約不會給銀行帶來太大的風險，但是提高房貸門檻,，可以進一步減少金融領域的風險性,，對保證銀行信貸安全非常重要。而且,，第二套住房首付提高對房地產(chǎn)市場降溫確實起到一定作用,。
房貸新政出臺短期來看，沒有改變房價上漲的趨勢,，但長期來看,，它對房地產(chǎn)市場的影響是深遠的,。盡管其打擊市場投機需求還不是致命的，但是此項政策最主要目的還是為保證銀行房地產(chǎn)信貸的安全性,。進一步推進房地產(chǎn)稅收的改革,，盡早出臺物業(yè)稅，應是打擊投資和投機行為的釜底抽薪之舉,。 |
|