近年，中國(guó)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅速，不僅擠占了大量銀行新增貸款,，導(dǎo)致金融資金過(guò)度向一個(gè)行業(yè)集中,。更重要的是，銀行風(fēng)險(xiǎn)同房?jī)r(jià)上漲成正比例增加,，一旦房?jī)r(jià)較大幅度下降，地產(chǎn)金融危機(jī)不可避免。在調(diào)控難以有實(shí)效的情況下,，為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度需求，減輕投資和投機(jī)行為,，提高房貸首付及貸款利率成為調(diào)控部門降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇,。
2007年9月，央行,、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知,，對(duì)已通過(guò)貸款購(gòu)房、又申購(gòu)第二套或以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%,，貸款利率不得低于人民銀行公布同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,，貸款首付款比例和利率水平隨貸款購(gòu)房套數(shù)的增加而提高。
2007年12月,，人民銀行,、銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充通知》)，指出“第二套房貸款以家庭為單位”,，并就嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理有關(guān)問(wèn)題做出了明確規(guī)定,。《補(bǔ)充通知》為第二套房房貸新政的具體實(shí)施提供了有效的保證,。
第二套房房貸新政的實(shí)施對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的沖擊,，效果是明顯的。與之前商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款普遍給予15％的利率優(yōu)惠相比,，新政明顯提高了購(gòu)房者成本,，投機(jī)炒房的利潤(rùn)空間被大大縮小，投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大,，一些投資和投機(jī)炒房者將不得不謹(jǐn)慎從事,。
自2007年10以來(lái)，全國(guó)各地反映強(qiáng)烈,，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅萎縮,。特別是許多大中城市如北京、上海,、廣州,、深圳、重慶等新建房屋以及二手房銷售量都出現(xiàn)較大幅度的下降,，一些城市還引發(fā)了“退房潮”,。盡管各地的房?jī)r(jià)還在不斷上漲，但是這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”的狀況甚為明顯,，市場(chǎng)出現(xiàn)量減價(jià)升的“空漲”現(xiàn)象,。
第二套房的購(gòu)買者大致可分為兩部分，一部分是沒(méi)有較大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者,，另一部分是有較強(qiáng)實(shí)力的購(gòu)房者,。前者改善住房只能通過(guò)銀行貸款，第二套房首付和利率提高后,，購(gòu)房成本大幅增加,，這部分改善性需求受到較大抑制。后者購(gòu)買第二套及以上房產(chǎn),，有些通過(guò)銀行貸款,，有些不需要,，從2000年到2006年來(lái)看，在購(gòu)買多處房產(chǎn)的購(gòu)房者中,，完全支付現(xiàn)金的購(gòu)房者比例直線上升,，
40%的首付對(duì)于他們不是大問(wèn)題。所以,，擁有足夠資金財(cái)力的購(gòu)房者,，其需求基本上不受到房貸新政的影響。
投資和投機(jī)者一般也分兩種情況,，一類是用自有資金炒房的人,，另一類是靠銀行貸款炒房者。第二套房貸款新政主要對(duì)靠銀行貸款炒房的人有一定影響,，但影響也有限,，只是規(guī)模受到影響而已。對(duì)于短線投機(jī)者,，房?jī)r(jià)不斷攀升,，他們購(gòu)買房產(chǎn)后，傾向于利用銀行貸款的杠桿作用,，在短時(shí)間或一年內(nèi)快速將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手他人，從中坐收漁利,。
所以,，第二套房房貸新政對(duì)于這些投機(jī)者沒(méi)有很大影響。而富人憑借自己擁有的財(cái)富,，通過(guò)囤積居奇牟取暴利,，也很難得到有效遏制。正由于此,，房貸新政出臺(tái),，對(duì)抑制市場(chǎng)的投資和投機(jī)行為作用有限。
盡管如此,，在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩不安,，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)不斷擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱條件下,，為保證國(guó)內(nèi)信貸市場(chǎng)安全,，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)此政策，提高第二套住房首付款和房貸利率是必要的舉措,。雖然房貸違約不會(huì)給銀行帶來(lái)太大的風(fēng)險(xiǎn),，但是提高房貸門檻，可以進(jìn)一步減少金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)性,，對(duì)保證銀行信貸安全非常重要,。而且，第二套住房首付提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫確實(shí)起到一定作用。
房貸新政出臺(tái)短期來(lái)看,，沒(méi)有改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì),，但長(zhǎng)期來(lái)看，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是深遠(yuǎn)的,。盡管其打擊市場(chǎng)投機(jī)需求還不是致命的,，但是此項(xiàng)政策最主要目的還是為保證銀行房地產(chǎn)信貸的安全性。進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收的改革,，盡早出臺(tái)物業(yè)稅,，應(yīng)是打擊投資和投機(jī)行為的釜底抽薪之舉。 |
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