|
促住宅法早日納入立法計劃,，前提應(yīng)當是先促土地管理法的修訂，否則制定住宅法是沒有意義的,。在現(xiàn)行體制下,，制定住宅法，只能是“城市居民住宅法”,，如果城鄉(xiāng)社會繼續(xù)分隔,，單獨解決城市居民的住宅問題是不可能的。
2月24日,，在40所高校研究生會參與的一個論壇上,，300余名博士生向十一屆全國人大代表發(fā)倡議，希望他們“兩會”提交一份關(guān)于加快住宅法立法的議案。（2月26日《21世紀經(jīng)濟報道》）
筆者認為,，促住宅法早日納入立法計劃,，前提應(yīng)當是先促土地管理法的修訂，否則制定住宅法是沒有意義的,。在現(xiàn)行體制下,，制定住宅法，只能是“城市居民住宅法”,，如果城鄉(xiāng)社會繼續(xù)分隔,，單獨解決城市居民的住宅問題是不可能的。
我們知道,，在分隔城鄉(xiāng)社會的制度安排中,，土地管理法對城鄉(xiāng)土地制度的規(guī)定是關(guān)鍵。按照這一法律規(guī)定,，國家將土地分為農(nóng)業(yè)用地,、建設(shè)用地和未利用地，其中,，建設(shè)用地為城市建設(shè)和工業(yè)化所用,，那里是城市居民的“地盤”，在農(nóng)業(yè)用地上就只有農(nóng)民,。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,，一旦出賣,、出租住房后，再申請宅基地的,，就不予批準,。也就是說，城鄉(xiāng)居民之間在居住區(qū)上涇渭分明,，不可越雷池一步,。
立法者的初衷是要通過這些法律來保護農(nóng)村屬于農(nóng)民的土地�,？墒�,，在城鄉(xiāng)分隔的條件下，城市自身的發(fā)展是難以為繼的,。在城市小,、農(nóng)村大，城市富,、農(nóng)村窮的條件下,，國家以法律固化,、強化城鄉(xiāng)分隔，后果是多方面的,，而在現(xiàn)階段一個最明顯,、最突出的后果，就是城市房價高得讓城市居民無法承受,。原因很簡單，第一,，住房是建在土地上的,，原來城鄉(xiāng)分隔的格局使城市土地供應(yīng)越來越少，無法滿足城市人口越來越多的情況下的土地需求,。第二,，土地供應(yīng)越少，政府越需要管制,，而限制土地供應(yīng),，土地價格就越來越高，二者形成惡性循環(huán),。三是按照土地管理法以及其他相關(guān)法律政策,，城市居民只能在城市里居住，沒有別的解決問題的可能,。
目前城市政府采取了許多居民住房保障政策,，諸如學習香港的做法，政府為低收入家庭提供廉租房,、經(jīng)濟適用房等,。這樣的政策應(yīng)該是有效果的，但內(nèi)地城市和香港是不一樣的,，因為香港相對而言是一個“孤島”,，雖然它的人口也在增加，但畢竟有限,。而內(nèi)地即使有一個戶籍制度攔著,，城市人口增長的趨勢也是無法阻擋的。
像北京,、上海這樣的特大城市,，在最近20年內(nèi)人口增長的速度是驚人的，但更驚人的還是所謂的“二線”,、“三線”城市,。在這樣的大趨勢下，政府的廉租房提供得越多,，人口增長就可能越快,，住房問題也就會越嚴重,。中國有7.45億農(nóng)村人口，在城鄉(xiāng)分隔的條件下,，他們都希望到城市分享現(xiàn)代化建設(shè)的成果,，而“減少農(nóng)民”正是政府的一個“大政策”，城市化的步伐正在加快,，城市住宅問題怎么可能靠廉租房解決呢,？
所以，僅就住房問題而言,，也必須打破城鄉(xiāng)二元體制,、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)。試想,，如果修訂后的土地管理法與城鄉(xiāng)規(guī)劃法相銜接,，有關(guān)層級的政府統(tǒng)籌城鄉(xiāng)居民住宅用地規(guī)劃，在實行最嚴格的耕地保護制度的同時,，突破農(nóng)村區(qū)域不能為城市居民提供住宅的限制,，在城市郊區(qū)或適當距離內(nèi)的農(nóng)村地區(qū)開拓“農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)”，在允許進城務(wù)工的農(nóng)民居住城市的同時,，讓愿意到農(nóng)村居住的城市居民到農(nóng)村去,，讓全社會所有社會成員同等分享越來越少的住宅用地，恐怕才能最終解決所有城鄉(xiāng)居民的住宅問題,。
在2006年國家制定物權(quán)法的時候,，“禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地”的條款在幾經(jīng)爭論之后，還是把爭議留給了土地管理法：“宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓,，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，但是,，如果要制定《住宅法》,，這個彎恐怕繞不過去。 |