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促住宅法早日納入立法計劃，前提應(yīng)當(dāng)是先促土地管理法的修訂,，否則制定住宅法是沒有意義的,。在現(xiàn)行體制下，制定住宅法,，只能是“城市居民住宅法”,，如果城鄉(xiāng)社會繼續(xù)分隔，單獨解決城市居民的住宅問題是不可能的,。
2月24日,，在40所高校研究生會參與的一個論壇上,，300余名博士生向十一屆全國人大代表發(fā)倡議，希望他們“兩會”提交一份關(guān)于加快住宅法立法的議案,。（2月26日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》）
筆者認(rèn)為,，促住宅法早日納入立法計劃，前提應(yīng)當(dāng)是先促土地管理法的修訂,，否則制定住宅法是沒有意義的。在現(xiàn)行體制下,，制定住宅法,，只能是“城市居民住宅法”，如果城鄉(xiāng)社會繼續(xù)分隔,，單獨解決城市居民的住宅問題是不可能的,。
我們知道，在分隔城鄉(xiāng)社會的制度安排中,，土地管理法對城鄉(xiāng)土地制度的規(guī)定是關(guān)鍵,。按照這一法律規(guī)定，國家將土地分為農(nóng)業(yè)用地,、建設(shè)用地和未利用地,，其中，建設(shè)用地為城市建設(shè)和工業(yè)化所用,，那里是城市居民的“地盤”,，在農(nóng)業(yè)用地上就只有農(nóng)民。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，一旦出賣,、出租住房后,，再申請宅基地的，就不予批準(zhǔn),。也就是說,，城鄉(xiāng)居民之間在居住區(qū)上涇渭分明，不可越雷池一步,。
立法者的初衷是要通過這些法律來保護(hù)農(nóng)村屬于農(nóng)民的土地,。可是,，在城鄉(xiāng)分隔的條件下,，城市自身的發(fā)展是難以為繼的。在城市小,、農(nóng)村大,，城市富,、農(nóng)村窮的條件下，國家以法律固化,、強化城鄉(xiāng)分隔,，后果是多方面的，而在現(xiàn)階段一個最明顯,、最突出的后果,，就是城市房價高得讓城市居民無法承受。原因很簡單,，第一,，住房是建在土地上的，原來城鄉(xiāng)分隔的格局使城市土地供應(yīng)越來越少,，無法滿足城市人口越來越多的情況下的土地需求,。第二，土地供應(yīng)越少,，政府越需要管制,，而限制土地供應(yīng)，土地價格就越來越高,，二者形成惡性循環(huán),。三是按照土地管理法以及其他相關(guān)法律政策，城市居民只能在城市里居住,，沒有別的解決問題的可能,。
目前城市政府采取了許多居民住房保障政策，諸如學(xué)習(xí)香港的做法,，政府為低收入家庭提供廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房等。這樣的政策應(yīng)該是有效果的,，但內(nèi)地城市和香港是不一樣的,，因為香港相對而言是一個“孤島”，雖然它的人口也在增加,，但畢竟有限,。而內(nèi)地即使有一個戶籍制度攔著，城市人口增長的趨勢也是無法阻擋的,。
像北京,、上海這樣的特大城市，在最近20年內(nèi)人口增長的速度是驚人的,，但更驚人的還是所謂的“二線”,、“三線”城市。在這樣的大趨勢下，政府的廉租房提供得越多,，人口增長就可能越快,，住房問題也就會越嚴(yán)重。中國有7.45億農(nóng)村人口,，在城鄉(xiāng)分隔的條件下,，他們都希望到城市分享現(xiàn)代化建設(shè)的成果，而“減少農(nóng)民”正是政府的一個“大政策”,，城市化的步伐正在加快,，城市住宅問題怎么可能靠廉租房解決呢？
所以,，僅就住房問題而言,，也必須打破城鄉(xiāng)二元體制、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè),。試想，如果修訂后的土地管理法與城鄉(xiāng)規(guī)劃法相銜接,，有關(guān)層級的政府統(tǒng)籌城鄉(xiāng)居民住宅用地規(guī)劃,，在實行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度的同時，突破農(nóng)村區(qū)域不能為城市居民提供住宅的限制,，在城市郊區(qū)或適當(dāng)距離內(nèi)的農(nóng)村地區(qū)開拓“農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)”,，在允許進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民居住城市的同時，讓愿意到農(nóng)村居住的城市居民到農(nóng)村去,，讓全社會所有社會成員同等分享越來越少的住宅用地,，恐怕才能最終解決所有城鄉(xiāng)居民的住宅問題。
在2006年國家制定物權(quán)法的時候,，“禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地”的條款在幾經(jīng)爭論之后,，還是把爭議留給了土地管理法：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”,，但是，如果要制定《住宅法》,，這個彎恐怕繞不過去,。 |