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近日，北京市建委副主任苗樂如透露，北京經(jīng)濟適用房上市辦法已制定完畢，將于近期向社會公示,。該辦法將對新老經(jīng)濟適用房套用不同的管理政策,，辦法實施后,，對再上市的新經(jīng)濟適用房，政府將收取一定比例的溢價,，初步確定收取溢價比例達到70%,。(1月24日《京華時報》)
我不是經(jīng)濟適用房的享有者，但我堅決反對這么高的溢價歸公政策,。如果說此前的經(jīng)濟適用房政策,，沒有從源頭上堵住富人買經(jīng)適房，甚至用大戶型給富人創(chuàng)造機會,，使一項社會福利事業(yè)局部變成了“劫貧濟富”的“負福利”的話,，經(jīng)過修正后的經(jīng)濟適用房政策，則通過60平方米以內(nèi)的戶型限制,、只能自用不能出租等政策,，在一定程度上擋住了富人“占便宜”。但其后續(xù)的出售時溢價70%歸公政策,，則是針對窮人的一項“負福利”政策,，會對經(jīng)濟適用房的擁有者造成新一輪的不公與剝奪。
據(jù)苗樂如介紹,，經(jīng)濟適用房上市總的原則是“老房老辦法,、新房新辦法”。對于已售出的經(jīng)濟適用房再上市交易管理,，仍按照原有規(guī)定執(zhí)行,；對新的經(jīng)濟適用房，住房如滿5年的,，出售時則應當向政府繳納一定比例的溢價,，初步擬訂征收溢價的70%。比如,，購房人以5000元／平方米的價格,，購買一套60平方米的經(jīng)濟適用房，5年后,，若以以1萬元／平方米將該套房屋出售,，則需要將差價的70%，即21萬元上繳,。而按照此前相關(guān)規(guī)定,，補繳總成交10%的綜合地價款即總額6萬元,，就可按照二手商品房的交易程序進行自由買賣,。兩者差價高達15萬元,。
也就是說，按照這個上市辦法,，以前擠到窮人堆里的富人賣經(jīng)適房,，反而比以后真正的窮人賣經(jīng)適房更賺錢！當然,，根據(jù)法不能溯及既往的原則,，“老房老辦法”這一塊我們可以姑且不論，卻有必要討論“新房新辦法”的公平性,。
經(jīng)濟適用房具有社會福利性質(zhì),，享受了減免土地出讓金和減免稅費等優(yōu)惠，其首次出售時依據(jù)的是政府議價而不是市場定價,，因此,，當房主將此房按市場價出售時，政府收取一定的溢價補償,，是合理的,。問題在于，溢價補償收取多少比率才合適,、才公平,？這個問題，必須回到購買經(jīng)濟適用房時的“初始狀態(tài)”來考慮,，如果不考慮初始狀態(tài)而是一刀切地劃定比例,，對于政府管理來說是簡單便捷，但對于老百姓來說就非常不公平了,。
正確的溢價收取辦法應該是,，將經(jīng)濟適用房的初始購買價格，與當時同地段品質(zhì)類似的普通商品房的價格相比較,，得出初始購買時的的差價比率,。如經(jīng)濟適用房是每平方米4000元，同地段類似品質(zhì)的普通商品房價格是每平米5000元,那么該經(jīng)適房初始購買時的差價率就是20%,。未來該經(jīng)濟適用房按市場價出售時,，政府可以按照20%的比例收取溢價。這樣更公平合理,。另外,，也許還應該將一段時間以來房價市場本身的波動及通貨膨脹等因素考慮在內(nèi)。兩限房,、三限房什么的依此類推,，道理都是一樣的。在做經(jīng)濟適用房房產(chǎn)證或購房合同的時候,，專門留一欄或者在備注欄中注一下同時期同地段普通商品房價格,，為以后交易做伏筆,，并非難事。
考慮到經(jīng)濟適用房在密度,、服務,、房屋品質(zhì)等方面，比普通商品房往往“稍遜風騷”,，因此,，在未來交易時，政府實際收取的溢價比率,，應該不高于初始差價率,，甚至應該在此基礎上適當下浮。
希望住房福利政策能夠真正為低收入者謀福利,，而不是被富人捷足先登,，或者成為征收了不合理“差價”的“負福利”。政策部門在制定相關(guān)政策時要三思而行,。
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