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北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》(下稱“報(bào)告”)估測(cè)，到今年底,，開(kāi)發(fā)商規(guī)范和非規(guī)范囤地約為10億平方米。在2002年~2006年間,，山東、江蘇,、浙江和四川省的土地囤積最多的省份,。銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上,。（中國(guó)新聞網(wǎng)
12月4日）
依筆者看來(lái),，這份報(bào)告并沒(méi)有太大的新意，只不過(guò)用一組相互關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)說(shuō)明了房地產(chǎn)利益集團(tuán)的一連串利益鏈條,。從地方政府長(zhǎng)期未能完成供地計(jì)劃和監(jiān)管,，到銀行貸款被開(kāi)發(fā)商或儲(chǔ)備中心沉淀在土地上,，再到開(kāi)發(fā)商囤積居奇,，人為造成商品房嚴(yán)重的供求失衡，從而形成了強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,，以便從中漁利,。報(bào)告認(rèn)為，如果持續(xù)目前的供地,、囤地和房地產(chǎn)金融,、稅收政策，商品房?jī)r(jià)格極有可能持續(xù)大幅度上漲,。顯然,，報(bào)告摸準(zhǔn)了房?jī)r(jià)上漲的脈門，得出的結(jié)論是正確的，也為下一步加大宏觀調(diào)控,，遏制房?jī)r(jià)上漲,，提供了清晰的解決問(wèn)題的路線圖。
但一些房地產(chǎn)大鱷卻提出相反的觀點(diǎn),。潘石屹說(shuō),，從中國(guó)目前情況來(lái)看，一線城市,、二線城市,、三線城市在房?jī)r(jià)的暴漲問(wèn)題上，都是一樣的,，都是因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)不足,。而任志強(qiáng)也認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲相當(dāng)一部分原因,，來(lái)自于土地供給制度的變化（包括招拍掛制度與緊縮土地供給）,。（《人民日?qǐng)?bào)海外版》12月4日）但筆者留意到，不管是北師大的報(bào)告,，還是開(kāi)發(fā)商,，都把矛頭對(duì)準(zhǔn)了房?jī)r(jià)上漲根在土地上，一個(gè)是說(shuō)土地供應(yīng)不足,，另一個(gè)則是說(shuō)并不是沒(méi)有土地供應(yīng),，而是開(kāi)發(fā)商有意囤積土地，造成一種土地供應(yīng)不足的假象,。
但無(wú)論如何,，人們對(duì)雙方的信息與數(shù)據(jù)，仍然處于混沌和迷離的狀態(tài)之中,。一個(gè)明顯的事實(shí)是,，從房地產(chǎn)熱中獲得的利益主體提供的數(shù)據(jù)總是呈現(xiàn)出這樣的一種偏向：目前的房?jī)r(jià)只是溫和上漲，房?jī)r(jià)的上升還有空間,，房屋的空置率并不高,，房?jī)r(jià)收入比是比較低的，甚至高房?jī)r(jià)意味著一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng),，而土地的供應(yīng)是緊張的,，囤積土地是“欲加之罪”。那么,，這些信息傳達(dá)的意圖非常明顯,，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是購(gòu)房的好時(shí)機(jī),；對(duì)于政府來(lái)說(shuō),，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控是沒(méi)有必要的,。或者也可以這樣說(shuō),，信息的混亂,，為幾個(gè)能夠有效影響消費(fèi)者行為，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)迅速攀升的神話的生產(chǎn)提供了可能,。
其中之一就是土地資源短缺的神話,。建房所需要的土地是不可再生的資源，而且中國(guó)人多地少,，土地資源緊張,。粗看起來(lái)，這個(gè)說(shuō)法很有道理,，但要作為推動(dòng)房?jī)r(jià)扶搖直上的理由,，就顯得底氣不足，漏洞百出了,。首先,，房?jī)r(jià)神話制造者是偷換了概念，市區(qū)的商業(yè)中心,、城市的黃金地皮,、農(nóng)業(yè)耕地確實(shí)是稀缺且不可再生的資源，但住宅用地則不是,。從純技術(shù)角度說(shuō),，絕大部分土地都可以用作住宅用地。只要資源高度集中于市中心的狀況得以改善,，只要過(guò)去城市的不合理格局發(fā)生改變,，住宅用地資源的緊缺性就會(huì)在很大程度上得以緩解。更何況到今年底,，開(kāi)發(fā)商規(guī)范和非規(guī)范囤地約為10億平方米,，這一數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)商又該如何解釋呢？而且退一步說(shuō),，即使城市發(fā)展模式和格局不發(fā)生根本性的變化,，土地資源緊缺對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)也不是無(wú)條件的，而是要受到收入水平等種種因素的制約,。而塑造了這些神話的,，則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行,、地方政府和部分學(xué)者的聯(lián)盟。他們現(xiàn)在要繼續(xù)的神話就是要維護(hù)既得利益,，防止房?jī)r(jià)體系崩盤,，繼續(xù)套現(xiàn)房地產(chǎn)暴利,。
這也就難怪著名學(xué)者孫立平都要感嘆道，從信息的混亂和扭曲甚至人為的誤導(dǎo),，到可以操縱消費(fèi)者預(yù)期的神話的生產(chǎn),，再到強(qiáng)勢(shì)利益群體的惡性炒作，表明了我們的市場(chǎng)呈現(xiàn)的是一種什么樣的狀態(tài),。而這個(gè)市場(chǎng),，就是今天人們進(jìn)行利益博弈的舞臺(tái)。這也為我們看清中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜而簡(jiǎn)單的真相,，提供了一個(gè)難能可貴的視角,。歷史教訓(xùn)已經(jīng)告訴我們，繼續(xù)維持既有決策思維定勢(shì)和市場(chǎng)供求狀況,，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)將是一場(chǎng)危險(xiǎn)而巨大的賭博,。而有關(guān)部門必須毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持宏觀調(diào)控，扭轉(zhuǎn)利益博弈的被動(dòng)局面,，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu),，讓土地、資金等供應(yīng)和開(kāi)發(fā),、讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸常態(tài),。否則，如果繼續(xù)讓房地產(chǎn)成為掠奪民生和綁架國(guó)民經(jīng)濟(jì)的至大泡沫,，后果將不堪設(shè)想,。這就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“盛世危言”。 |