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保障性住房的合理房價應當讓這一階層的家庭有能力進入購房市場,。制訂保障性住房合理房價是將房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控落到實處的重要一環(huán),，否則“穩(wěn)定房價”就沒有測量標準，也無法操作。
繼建設部等九部門聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》后,，經(jīng)濟適用房管理辦法也有望于近日浮出水面,。據(jù)悉,，即將出臺的經(jīng)濟適用房管理辦法,，將以此前發(fā)布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（下稱《意見》）為藍本，將“有限產(chǎn)權,、政府優(yōu)先回購”等關鍵點納入其中,。而且,，此《意見》明確指出，經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房,，購房人擁有有限產(chǎn)權,，其今后上市交易將受到種種限制�,！斑@意味著,，包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)的混淆于保障性住房與普通商品房的歷史被徹底終結(jié)�,！�
將保障性住房與商品房以明確的標準區(qū)別開來,，不僅對于住房保障本身，對于今后的調(diào)控政策的走向等也具有非常重要的意義,。
已經(jīng)過去的3年,，是房價持續(xù)暴漲的3年。在國家連續(xù)三年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下,，房價上漲勢頭并沒有得到有效控制,，甚至越調(diào)越漲。其中一個重要因素在于沒有區(qū)別對待,、分別用力,。筆者認為，思路決定出路,，不能眉毛胡子一把抓。
房地產(chǎn)市場分兩大塊,，商品房與保障性住房不是一個消費人群,。商品房市場由市場自發(fā)調(diào)節(jié)，政府不需要管太死,。要管理與調(diào)控的是關系民生的保障性住房,。溫總理前不久在新加坡考察保障性住房有一番重要講話，核心就是要建立一套模式,，通過限價房,、經(jīng)濟適用房、廉租房及小戶型住房,，使保障性住房成為市場供應的大頭,。
筆者認為，搞好保障性住房建設,，首先就需要一個標準,，即要有一個城市保障性住房合理價格的形成體系。
社會主義和諧社會中人民享有充分的住房權利,。正像汪光燾部長在2007年全國建設工作會議上指出的,，“住房是人的一種基本權利,，是一種基本的社會保障”，他說,，“從十多年探索與改革的實踐看,，僅靠市場機制無法解決住房領域的社會公平問題�,！�
權利體現(xiàn)在具體的政策中,。1998年國務院相關文件制訂的保障性住房補貼標準是3口之家60平方米，即人均20平方米,，2005年以來,，建設部政策研究中心曾公布小康社會住房標準人均30平米。我國作為人口大國,，參照保障住房標準來統(tǒng)籌保障性住房建設,，用小康住房的標準來指導城市商品住房建設，具有突出的操作價值與實踐意義,。每個城市的資源情況不同,，人口集中度不同，小康住房標準也應當有所區(qū)別,。
近幾年來國務院政府工作報告中提出,，要重點開發(fā)面向廣大百姓的中低價位的商品性住房與經(jīng)濟適用住房和平抑房價的基本精神，所謂“重點”即數(shù)量上要占大頭,，所謂“面向”是指城市居民有基本償付能力的價位的住房,。
目前，實際需求保障性住房的數(shù)量看上去并不大,，實際上是我們提供的太少,，加上房價倒逼提前消費的人群較多。在有條件享受保障性住房待遇的80%的城市居民中,，只有至今沒有住房,、有住房但面積小于保障性住房標準、現(xiàn)有住房功能落后,、質(zhì)量差的城市居民才是實際需求的用戶對象,。據(jù)筆者的研究，這個數(shù)量不會超過城市家庭的30%,，而且近期有需求的則可能是其中的一半左右,，并不會給社會帶來巨大的壓力。
根據(jù)每個城市的大小不同,，經(jīng)濟增長及住房需求量不同,，合理的保障性住房價格計算方式應該是：第一步，計算城市居民平均年收入及統(tǒng)計城市人口。第二步,，計算城市家庭平均人口與家庭平均年收入,。第三步，用家庭年收入平均出月收入,，并得到以月收入40%歸還20年8成商業(yè)貸款的月供數(shù),。我們需要有提高保障性住房消費能力的住房信貸制度。公認的前提是,，在居民家庭收入的總支出中,，支付住房貸款的款項不能超出總數(shù)的40%。第四步,，按月供為家庭收入的30%標準計算出可承受的房價下限,，此房價即為城市保障性住房的合理房價指標。
以北京市為例,，2006年人均年收入為19978元,，戶籍人口與半年以上的常住人口為1530萬人，戶均2.7口人,，按保障性住房標準為54平方米,，家庭年收入為53940元，月家庭全部收入為4495元,，當其中的40%用來支付月供時,，月供額1798元，此時用商業(yè)貸款公式倒推計算,，只有當房價為5515元/平方米時,，20年期，首付20%,，貸款80%,，月供正好為1798元。這也是北京市2006年保障性住房合理房價的上限標準,，房價高于這一標準，中等收入階層就承受不起了,。確定了上限之后,，在上限與實際房價的區(qū)間里，我們可以知道有多少家庭有基本的消費能力,。
城市合理房價顯示的城市居民的購房能力,，讓我們知道了標準的上限。筆者認為,，保障性住房的合理房價應當讓這一階層的家庭有能力進入購房市場,。其次，保障性住房合理房價還可表明,，城市房地產(chǎn)市場是投資性市場還是消費市場,。超出合理標準,，引起的是投資與投機的需求。投資與投機性需求任何時候不應當超過總量的20%,。第三,，制訂保障性住房合理房價是將房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控落到實處的重要一環(huán)，否則“穩(wěn)定房價”就沒有測量標準,，也無法操作,。過去那種缺少標準與依據(jù)的調(diào)控方式不應當繼續(xù)存在下去。
（作者系研究員,、《中國經(jīng)濟名家講壇》副理事長） |