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我國房價(jià)連年過快上漲，有人認(rèn)為供不應(yīng)求是主因，因而建議采用擴(kuò)大供應(yīng)規(guī)模的辦法來穩(wěn)定房價(jià),。經(jīng)過深入分析,，筆者并不贊同上述提法,。我國住房供需情況很復(fù)雜,，高房價(jià)的真正原因在于以投資需求為主的大戶型住宅呈現(xiàn)出“供不應(yīng)求”的緊張局勢,。所以,，要穩(wěn)定房價(jià),，應(yīng)當(dāng)采取抑制大戶型投資需求的過度膨脹和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的辦法,。
與房價(jià)無關(guān)的“供不應(yīng)求”
我國處于“住房難”狀態(tài)的主要人群是中低收入者，特別是低收入者和最低收入者,。這些年來,，我國城鎮(zhèn)供應(yīng)最低收入者的廉租屋和供應(yīng)低收入者的經(jīng)濟(jì)適用住房數(shù)量過少，形成了比較嚴(yán)重的“供不應(yīng)求”,。但這部分人絕大多數(shù)不具備進(jìn)入住房市場的經(jīng)濟(jì)能力,，進(jìn)而無法把這些自然需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽》渴袌龅挠行枨蟆Ｒ虼�,，最低收入以及低收入者所需住房的“供不�?yīng)求”并不會(huì)在住房市場上得到明顯反映,，也不會(huì)明顯地影響房價(jià)的漲跌。此類“供不應(yīng)求”的特殊性,，尤其值得注意,。
要解決上述“供不應(yīng)求”問題，主要辦法是健全和發(fā)展具有中國特色的住房商品化,、適度的住房社會(huì)保障與合理的調(diào)控管理相結(jié)合的住房分類供應(yīng)制度,。在現(xiàn)階段，要以中,、低和最低收入者為重點(diǎn),，對(duì)最低收入者供應(yīng)廉租屋，對(duì)低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房,，對(duì)中收入者供應(yīng)“三限”房,，并有計(jì)劃地?cái)U(kuò)大覆蓋面，逐步把建設(shè)70%以上中小套型中低價(jià)位住房的要求落到實(shí)處,。
大戶型投資需求過度膨脹
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，自2003至2005年,，我國城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房6億多平方米,，計(jì)500多萬套，其中大戶型住宅占60%以上,，計(jì)300多萬套,。我國城鎮(zhèn)居民約為1.5億戶，其中高收入者(含少量中高收入者)3000萬戶,。從房屋交易的實(shí)際情況看,，大戶型住宅往往也被高收入者買走。
不防作個(gè)簡單的設(shè)想，每年只要有10%左右的高收入者進(jìn)入購房市場,，且只要買一套房,，就能把新建的300多萬套大戶型住房基本買光。再加上由于其他種種原因而“擠”進(jìn)購買大戶型住房行列的人們,，“供不應(yīng)求”局勢更進(jìn)一步加劇,，引發(fā)出“越買越貴，越貴越買”的惡性循環(huán),。所以說,，這種以投資需求為主的、大戶型住宅的“供不應(yīng)求”,，才是房價(jià)高企的真正“元兇”,。
之所以會(huì)產(chǎn)生如此旺盛的住房投資需求，是因?yàn)榻陙砣藗?特別是高收入者)手中擁有過多資金,，但國內(nèi)投資渠道又相當(dāng)有限,，這才使投資購買價(jià)格不斷上漲的住房成了資金保值增值的最佳選擇。
對(duì)策不在于擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模
上世紀(jì)90年代中期,，一些專家曾經(jīng)研討過我國住房長遠(yuǎn)發(fā)展的建設(shè)規(guī)模問題,。據(jù)了解，部分西方國家在“二戰(zhàn)”后,，為解決住房緊缺問題而加大了住房建設(shè)規(guī)模,。有一段時(shí)間達(dá)到了年人均增加新建住房面積0.8平方米，個(gè)別年代達(dá)到或稍高于年人均增加新建住房面積1平方米,。當(dāng)時(shí)我國處在住房緊缺階段,，專家們建議，在今后一個(gè)較長的時(shí)期內(nèi),，我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)�,？梢跃S持在每年人均增加新建住房面積1平方米的水平。
目前,，我國已經(jīng)渡過了住房緊缺階段,，城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)到27平方米。人均增加新建住房面積已達(dá)到1.2至1.3平方米,，顯然偏大,。
因此，在今后一段時(shí)期內(nèi),，即使考慮到城鎮(zhèn)化所帶來的城市人口增加,，也應(yīng)將每年人均增加新建住房面積控制在1平方米以內(nèi)，以利于可持續(xù)發(fā)展,。由此,，不能采取擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模的辦法來穩(wěn)定房價(jià),。
基于市場上影響房價(jià)的“供不應(yīng)求”是由大戶型住房投資需求過旺造成，那么抑制之法應(yīng)從此處著手,。
去年筆者在一篇文章中曾建議,，對(duì)今后建設(shè)大戶型住宅的房地產(chǎn)開發(fā)公司收取高土地出讓金、高房地產(chǎn)開發(fā)稅和高物業(yè)稅,，并在交易環(huán)節(jié)對(duì)大戶型購買者,、第二次及多次置業(yè)者增加稅收。現(xiàn)仍維持原建議,，并建議第一步先開征“高”物業(yè)稅,。
此外，如果不進(jìn)行住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，每年仍然繼續(xù)用建房總量的60%以上去建300多萬套大戶型高價(jià)位住房,，10年以后我們將仍會(huì)發(fā)現(xiàn)，10年間累計(jì)建設(shè)的3000多萬套大戶型高價(jià)位住房,，仍基本上由占居民總數(shù)20%的高收入者所擁有,，而占居民總數(shù)80%的中低收入者依然處于“住房難”的境地，我們將會(huì)犯下嚴(yán)重的歷史性錯(cuò)誤,。
(作者為中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長) |