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建設(shè)銀行日前發(fā)布報(bào)告指出,，在央行近年來(lái)連續(xù)多次加息，個(gè)人房貸款支付不斷增加的情況下,，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款已經(jīng)逐漸步入“違約高風(fēng)險(xiǎn)期”,。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年,。數(shù)據(jù)顯示,，工行、中行,、建行三大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127.23億元上升至2006年底的11760.66億元,。個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。（9月20日《上海證券報(bào)》)
雖然中國(guó)不存在次級(jí)房貸,，但在多年來(lái)連續(xù)加息的壓力下,，房貸壓力已經(jīng)成為部分中低收入人群越來(lái)越沉重的負(fù)擔(dān)，尤其是不少低收入人群,，當(dāng)初就是被動(dòng)進(jìn)入房地產(chǎn)和房貸市場(chǎng)的,。建設(shè)部政策研究中心趙路興曾在一篇文章中提到，2002年,，全國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅面積5.98億平方米,，在住宅竣工面積中，有近一半的住宅需求是通過(guò)拆舊建新實(shí)現(xiàn)的,。這種被動(dòng)需求的人群,，也往往是對(duì)房貸利息最敏感的人群。
中國(guó)迄今為止還沒(méi)有遇到像美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的情形,，相反,，國(guó)內(nèi)房市近年來(lái)仍在一路上升。因此,，對(duì)投資者而言,，如果面臨加息導(dǎo)致的還貸困難，一般可以通過(guò)賣出房屋等來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，除非其遭遇突發(fā)性重大變故,。而自住房則不然，利息不斷飆升,，房子卻不能出租也無(wú)法變現(xiàn),，不斷增加的壓力就只能自己扛著,；特別是其中一些因拆遷而被動(dòng)買(mǎi)房的人,，當(dāng)初買(mǎi)房可能就超出承受能力,，屢次加息的累積效應(yīng)，說(shuō)不定哪一個(gè)就成為壓垮駱駝的最后一根稻草,。
面對(duì)此種可能出現(xiàn)的情形,，政府當(dāng)有所作為，通過(guò)多種辦法,，提前做好應(yīng)對(duì),，解決可能面臨的房貸風(fēng)險(xiǎn)。其目的,，不僅應(yīng)當(dāng)著眼于規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn),，更應(yīng)當(dāng)從公民住房權(quán)利和政府基本義務(wù)的角度，及時(shí)為還不起自住房貸款,、尤其是因拆遷等原因被動(dòng)進(jìn)入房貸市場(chǎng)的人提供“避風(fēng)港”,。
一種辦法，如美國(guó)聯(lián)邦住房管理局那樣,，通過(guò)擔(dān)保計(jì)劃,，為因貸款利率重新調(diào)整而還不起月供的自住房購(gòu)買(mǎi)者，提供抵押再融資,，將其現(xiàn)有抵押貸款更換成得到政府擔(dān)保的抵押貸款,，以避免不能按期還貸。
另一種辦法,，對(duì)有舊房的人群,，不妨參照廣東中山小欖鎮(zhèn)的做法。小欖鎮(zhèn)政府日前出臺(tái)辦法,，規(guī)定只要是小欖鎮(zhèn)戶籍的居民家庭,，符合一定條件，都可用自己的宅地置換商品房,，或者在原宅地上貸款改建或重建住房,。申請(qǐng)人自有資金不足的，都可以申請(qǐng)改善住房貸款,，最高限額均為6萬(wàn)元,。貸款利息按月利率3％。計(jì)算,，約為目前銀行貸款利息的一半左右,，期限一般為五年。由社區(qū)股份公司或小欖鎮(zhèn)擔(dān)保公司負(fù)擔(dān)擔(dān)保事宜,。凡以宅地置換商品房的,，申請(qǐng)條件還可以適當(dāng)放寬,。
我覺(jué)得，這種由政府擔(dān)保提供低息貸款的做法,，今后可以擴(kuò)大到拆遷戶和低收入人群購(gòu)房,，在貸款限額、年限,、優(yōu)惠利率等方面還可以因地制宜,，比如增加貸款限額、優(yōu)惠利率,、延長(zhǎng)年限等,。至于政府擔(dān)保資金和利息差額的來(lái)源，可以考慮通過(guò)立法,，從土地出讓金中提取一定比例,，這樣，既能改變土地出讓金大部分沒(méi)有做到“取之于房市,，用之于房市”的弊端,，又能確保公民的居住權(quán)利，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,。 |