|
日前，建設部官員在談到住房保障制度時,，提到國家將加強立法工作,，包括研究制定《住宅法》。（昨日《新京報》）
《住宅法》作為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本大法,，有人認為,，《住宅法》將對我國住房市場發(fā)展規(guī)劃、管理機構(gòu)、市場主體和市場運行的監(jiān)督管理,，以及住房保障制度等予以法律規(guī)定,，作為規(guī)范市場的基礎(chǔ)法律。但如果按照這些提議的內(nèi)容,，《住宅法》并非是一部房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本大法,，而是房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展的管理性條例，可能與我們民眾所需要的《住宅法》差距較遠,，這樣的《住宅法》也可能無法真正起到保護絕大多數(shù)民眾居住權(quán)的作用,。
我們需要一部什么樣的《住宅法》？在我看來,，制定中國《住宅法》應該在以下三個理論前提下進行,。
一是，在現(xiàn)代文明社會,，每一個公民的基本居住權(quán)具有根本上的優(yōu)先性,。這是房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展不證自明的公理。因為,，每一個公民的基本居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會基本標志,，也是每一個公民的基本權(quán)利。因此,，房地產(chǎn)市場的法律制度,、發(fā)展模式、運作規(guī)則,、利益分配與調(diào)整等方面,，只能是在這個基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展,。
二是,，政府的重要職能是提供公共服務，就是以民眾的根本利益為出發(fā)點和落腳點,。因此,，國內(nèi)房地產(chǎn)的存在與發(fā)展，首先應以改善絕大多數(shù)人的基本居住條件為目的,，而不能單純追求GDP高低,、房地產(chǎn)增加多少產(chǎn)值。
三是,，中國房地產(chǎn)市場是建立在土地國有的基礎(chǔ)上的,。民眾有權(quán)利轉(zhuǎn)讓或收回國有的土地，也有權(quán)利來共同分享土地的增值,，有權(quán)利來分享土地附著物的溢價,。因此，國有土地資源不可以成為少數(shù)人牟利的工具。
如果《住宅法》離開這三個基本前提,，既沒有理論上依據(jù),，也容易損害民眾利益。我認為,，我們需要的《住宅法》最低限度的宗旨,，是要求房地產(chǎn)市場把生產(chǎn)完全、舒適,、大多數(shù)居民都有支付能力的住宅為目標,。
在房地產(chǎn)市場宗旨確立的基礎(chǔ)上，再重新考慮中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式,，及中國的住房保障體系,。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式應由三部分組成：一是20%的完全商品房市場，市場主體為中高收入者,，這個市場既是投資品也是消費品,，完全由市場來選擇；二是10%的廉租房,，其主要目的是讓那些喪失生活能力的老人,、病人、殘疾人有基本的住房保證,。這個市場完全由政府制定準入規(guī)則來分配；三是70%的居民有支付能力的市場,，這個市場完全界定為消費品市場,。政府通過信貸政策、稅收政策,、住房政策,、住房規(guī)劃政策，來保證大多數(shù)居民有支付能力進入這個市場,。只有用法律方式把房地產(chǎn)發(fā)展模式制度化,，才能找到房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展之路。
《住宅法》還應該把房地產(chǎn)問題納入完全的公共決策程序,。當前各級政府出臺的房地產(chǎn)市場政策并不少,，但是有些房地產(chǎn)政策在內(nèi)容和政策議程設置上還欠缺公共性，從而使許多重大的房地產(chǎn)市場問題,，特別是涉及民眾切身利益的重大問題不能夠進入房地產(chǎn)政策議程設置,。這樣，房地產(chǎn)問題要徹底解決很難,。
總之,，《住宅法》應該在三個基礎(chǔ)前提上，來設定房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展的基本宗旨、房地產(chǎn)市場發(fā)展模式及住房保障體系模式,；應明確房地產(chǎn)問題及政策議程設置的公共性,，并在完全公共性基礎(chǔ)上來立法。
（中國社科院金融研究所研究員） |