|
在當(dāng)前特定條件下,，政府賣地既要考慮合理的收入,，更要防止價(jià)格盲目瘋漲，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)中起必要的調(diào)節(jié)作用,。多用招標(biāo)方式來出讓土地,，既公開公平，又不片面市場(chǎng)化,，是從源頭上穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施之一,。
近兩三年，房地產(chǎn)無疑是個(gè)新聞大熱點(diǎn),，而在房地產(chǎn)新聞中,，“地王”又是個(gè)新聞大熱點(diǎn)。
地王的出現(xiàn),，表明地價(jià)節(jié)節(jié)攀升,，而地價(jià)攀升必然影響房?jī)r(jià)。地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重,，一般為30%至40%,，甚至更高些。因此,，房?jī)r(jià)攀升必然與地價(jià)攀升相伴而生,。在房?jī)r(jià)已成脫韁野馬的背景下,，地王的出現(xiàn)不是什么好消息,。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，我們?cè)僖膊荒苈犎巍暗赝酢泵つ砍霈F(xiàn)了,。
常識(shí)告訴我們,，一個(gè)問題在大范圍內(nèi)反復(fù)出現(xiàn),，就不是偶然的，其癥結(jié)必須從機(jī)制上去找,。那么,，制造“地王”的機(jī)制在哪里呢？
2004年3月,，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出通知（即71號(hào)文）,，要求從當(dāng)年8月31日起，“所有經(jīng)營(yíng)性用地必須采用招標(biāo),、拍賣或掛牌的方式公開交易”（簡(jiǎn)稱“招拍掛”）,。以前盛行的協(xié)議出讓方式從此被正式叫停，這就是業(yè)內(nèi)所稱的“8·31大限”,。應(yīng)當(dāng)說,，土地從協(xié)議轉(zhuǎn)讓（甚至憑領(lǐng)導(dǎo)批條轉(zhuǎn)讓）變?yōu)榻y(tǒng)一的“招拍掛”，規(guī)范了交易行為,，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化和公開化,，提高了轉(zhuǎn)讓交易的透明度，最大限度地堵住了暗箱操作可能產(chǎn)生的腐敗,，其方向無疑是正確的,。但同時(shí)也帶來了地價(jià)不斷攀升的問題。
新政實(shí)施三年多以來,，地價(jià)不斷被刷新,，而且漲幅一年比一年大。去年全國(guó)出讓土地價(jià)款比前年增長(zhǎng)了30%,，今年第一季度同比又上漲了10%,，熱點(diǎn)大城市的地塊競(jìng)價(jià)更加激烈，每次賣地過程幾乎都成了催生新地王的過程,。推地的初衷是增加土地供應(yīng)以平抑房?jī)r(jià),，地王誕生的結(jié)果卻與初衷南轅北轍。以杭州為例,，該市今年5月30日,、6月25日、7月10日分別拍賣三塊地,，成交價(jià)折成樓面地價(jià)分別為11759元/平方米,、12245元/平方米、15712元/平方米,，不到一個(gè)半月時(shí)間里地價(jià)就上漲了30%多,，真可謂城頭變換地王旗，各領(lǐng)風(fēng)騷沒幾天。地價(jià)上漲含有部分合理的因素——如城市土地資源越來越稀缺,、現(xiàn)實(shí)的供求失衡和城市配套設(shè)施的完善,；更有不合理的因素——如被放大了的需求預(yù)期、出于投機(jī)心理的囤地渴望和過了頭的片面競(jìng)價(jià)機(jī)制,。
這里僅對(duì)競(jìng)價(jià)拍賣方式作些分析,。按71號(hào)文規(guī)定，招標(biāo)和拍賣都是土地出讓的方式,，可是實(shí)施三年多來,，幾乎見不到招標(biāo)形式，土地轉(zhuǎn)讓成了清一色的土地拍賣,。拍賣的最大特點(diǎn)是價(jià)高者得,，競(jìng)爭(zhēng)者再三舉牌、反復(fù)競(jìng)價(jià),，直至最高出價(jià)者勝出,。競(jìng)價(jià)的結(jié)果往往高出底價(jià)幾倍、十幾倍,，其價(jià)格已經(jīng)既不反映價(jià)值,，也不反映供求關(guān)系，失去理性,、近乎瘋狂,。招標(biāo)則有所不同，它考慮到價(jià)格的因素,，但不把價(jià)格高低作為取舍的唯一標(biāo)準(zhǔn),。根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，“能最大限度滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”者,，也可中標(biāo),。可見其取舍重在“綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”,，不是單一的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),。
在當(dāng)前特定條件下，政府賣地既要考慮合理的收入,，更要防止價(jià)格盲目瘋漲,，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)中起必要的調(diào)節(jié)作用。政府在土地招標(biāo)時(shí),，可設(shè)定最低報(bào)價(jià)以確保必要的收入,，投標(biāo)人只要報(bào)價(jià)高出最低價(jià)，即可視為報(bào)價(jià)合乎規(guī)定,；如果其他條件不錯(cuò)（譬如房?jī)r(jià)合理或利潤(rùn)率合理）,，即可視為“能最大限度滿足綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”,，列入中標(biāo)候選人。多用這種招標(biāo)方式來出讓土地,，既公開公平,，貫徹了市場(chǎng)化的原則,，又不片面市場(chǎng)化,，融必要的調(diào)控于市場(chǎng)機(jī)制之中，是從源頭上穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施之一,。
就算采用拍賣方式,，也宜對(duì)拍賣的具體操作模式作出適當(dāng)調(diào)整，在不違背價(jià)高者得的前提下,，對(duì)最高價(jià)有所節(jié)制,，避免每拍一次就刷新一次地王紀(jì)錄的尷尬。 |