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穩(wěn)定房價的三個關(guān)鍵問題及其對策
    2007-09-06    作者:周天勇    來源:中國經(jīng)濟時報
  最近國家發(fā)改委有關(guān)研究報告指出,全國36個城市與去年同期相比,,今年上半年商品房住宅價格上漲16.34%,,漲幅比去年高7.89個百分點。對于房價近幾年國家頻頻出臺調(diào)控政策,,但是,,價格漲勢依然強勁。我認為,,新的房地產(chǎn)形勢下,,可能需要深入思考其面臨的問題,并實施有針對性的調(diào)控政策,。
  首先,,從供給角度看,土地供應(yīng)相對減少和預(yù)期供給不足,,推動了商品房屋價格上漲,。中國正在處于城市化的進程之中,城鎮(zhèn)人口要從目前的44%上升到2020年的60%以上,,未來13年中,,城鎮(zhèn)人口需要增加近4億人口,這些人需要買房和租房�,�,;中國居民從消費結(jié)構(gòu)上講,也處于改善居住條件的變化階段中,,在這個階段中,,收入增加對住房消費的需求彈性較大。在一個長時間中,,居民總體消費中,,對住房的需求非常強勁,進而對建設(shè)住房的用地需求規(guī)模較大,。然而,,中國的國情是人多地少,特別是人均耕地較世界水平低,,我們還需要考慮保證一定的耕地數(shù)量,,維護國家的糧食安全,。要保證糧食用地,就要控制住房的消費,;而要適應(yīng)城市化和滿足居民的住房消費,,就必然需要占用耕地。糧食安全和房價穩(wěn)定,,其深層反映的是用有限的土地資源,,保證吃飯,還是保證居住消費的問題,,這是一個兩難的選擇困局,。對保護耕地考慮得多一些,對住宅建設(shè)用地供應(yīng)得少一些,,在住房消費需求強勁的情況下,,房價必然會上漲;反之,,如果農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)進步相對較慢,,或者不用進口來平衡,糧食價格也會攀升很快,;在土地資源特殊的供給約束條件下,,很難出現(xiàn)一個糧價和房價都不會上漲的理想局面。
  這樣我們面臨著兩個可供選擇的戰(zhàn)略:一是宏觀經(jīng)濟上舍棄一個調(diào)控目標,,保證達到另一個控制目的,。比如說,我們就是想保證糧食安全,,不想把太多的耕地用于城市化和住房建設(shè),,那么,強勁的需求對較少的住宅供應(yīng),,結(jié)果肯定是房價上漲,,政府對房價上漲就要有心理準備,要視而不見,,不再采取無果的其他調(diào)控措施,。二是吃飯和居住都兼顧的調(diào)控戰(zhàn)略。在糧食安全上,,推進農(nóng)業(yè)技術(shù)進步,,創(chuàng)造農(nóng)業(yè)條件,新墾和復(fù)墾增加一些耕地,,控制和減少工業(yè)對糧食的過度需求,,嚴格控制戰(zhàn)略性農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的出口,適當?shù)卦黾右恍┘Z食進口,,這樣在保證農(nóng)業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)和穩(wěn)定糧價的前提下,,滿足正常城市化和住房建設(shè)的用地需求,,從而在土地供應(yīng)上也滿足居民日益增長的居住消費需求,并且把房價穩(wěn)定住,。經(jīng)濟學(xué)上的一個道理是,,當住宅的供給大于和平衡于其需求時,房地產(chǎn)開發(fā)商囤積謀取暴利的風(fēng)險很大,,價格快速上漲的可能空間變小,。
  其次,,從供給方面看,,土地和房屋價格的上漲還是穩(wěn)定,還與土地市場的壟斷還是競爭結(jié)構(gòu),,以及土地的成本有關(guān),。從目前中國所謂“合法”住宅的土地供給市場結(jié)構(gòu)特點看,1,、土地政府單寡頭高度壟斷,。即使居民住宅這樣的商業(yè)性用地,其土地只能由政府從農(nóng)民手中征收過來,,由政府作為惟一的賣地者,,供應(yīng)給建設(shè)用地者,土地供應(yīng)方面的競爭性為零,。2,、土地需求為許多個需要者,是一個競爭的需求市場,,在土地交易時,,政府作為惟一的土地供應(yīng)者向許多個需求者掛、拍,、招競價,,把土地的價格在供應(yīng)寡頭壟斷和需求許多方競爭的市場上最大化,使土地的供應(yīng)價格極大化,,土地成本非常高昂,。特別是房地產(chǎn)用地,基本上都要競價,,其價格要遠比工業(yè)和交通等用地高得多,。3、土地收入是地方財政收入的重要組成部分,,政府通過低價從農(nóng)民手中征地,,高價賣出去,實現(xiàn)了政府收入的最大化,。還有,,通過征地成為國有用地后,,政府對建設(shè)項目有諸多的各種稅費,都要攤?cè)刖用竦姆績r之中,。這幾年中,,不包括房地產(chǎn)方面的稅費,僅土地出讓一項,,地方政府年平均土地收入在4000億元—7000億元之間,,一部分是農(nóng)地低價轉(zhuǎn)移的收入,另一部分則是賣“大產(chǎn)權(quán)”高價房居民多掏的錢,。試想,,如果沒有這幾年平均5000億元的政府土地收入,那么,,居民的住宅價格會便宜多少呢,?
  因此,我認為,,要真正想將居民購買的住宅價格降低下來,,需要做的另一重要工作就是改變目前高度寡頭壟斷的土地供應(yīng)市場。其做法是:按照憲法,,農(nóng)村和城郊集體土地集體所有,,對于住宅這樣不是公共利益的商業(yè)性用地,不再經(jīng)過政府征用,,而在符合建設(shè)用地規(guī)劃的前提下,,直接進入用地市場。這樣在所有制上,,形成了國有和集體兩個土地供應(yīng)方面,,而集體土地的所有者則更是多個,從而形成競爭性的土地供應(yīng)市場,。并將土地交易收入,,包括打破土地壟斷后地價進而房價的下降,讓利于出讓土地的農(nóng)民和需要住宅的居民,。我以為,,如果不改變住宅建設(shè)用地的寡頭壟斷市場和政府要從中獲得巨額收入的格局,房價只會越來越高,,而不可能穩(wěn)定和下降,。
  再次,從需求調(diào)控方面看,,對住宅的投機和投資性需求,,還沒有真正有效辦法。從稅制設(shè)計上,,是對住宅交易需求環(huán)節(jié)實施呢,,還是對住宅交易后住宅保有環(huán)節(jié)實施,,其效果是不一樣的。從中國居民的投資方向來看,,由于創(chuàng)業(yè)投資(據(jù)調(diào)研,,中國城市居民有10萬元積蓄時,有創(chuàng)業(yè)投資愿望的不到5%)和人壽保險等投資渠道不暢,,或者投資習(xí)慣差異,,高度集中在股票基金和房產(chǎn)上。結(jié)果是控制房價,,資金就集中到股市,,而控制股市,則又轉(zhuǎn)向房市,,使得資產(chǎn)市場需求太旺,,泡沫叢生,。
  居民和其他投資者的投資是理性的,。從住宅投資的獲利看,一是利用房屋價格看漲的預(yù)期,,購買后倒手,,賺取漲價收入;二是居民投資于房地產(chǎn),,使自己的儲蓄保值增值,,用于未來的養(yǎng)老等用途;三是一些外資進入中國購買房屋,,以求房屋漲價,,包括人民幣資產(chǎn)升值的利益。前面已經(jīng)分析,,中國人多地少,,如果任這三種住宅獲利性交易和投資擴大,那么,,除了滿足城鄉(xiāng)居民基本的居住土地需求外,,還要再在此基礎(chǔ)上,多拿出20%—40%的土地(主要看對住宅投機和投資性需求管制的程度)用來滿足住宅投機和投資的需求,,土地供應(yīng)將更加緊張,,房屋價格將更加高企。
  在嚴格控制國外投資者購買國內(nèi)住宅的同時,,與世界大多數(shù)國家一樣,,在住宅的保有環(huán)節(jié)征房產(chǎn)稅,將大大提高住宅的持有成本,,降低和擠出倒手和投資的利益,,會非常顯著地抑制住宅的投機和投資性需求,,使得這方面的土地需求壓力大大減少,甚至使其基本為零,。當然,,開征房產(chǎn)稅,是涉及很多居民利益的一項政策,。我認為,,應(yīng)當以人為本,核定居民住宅的基本需要面積,,對基本居住面積內(nèi)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,;對于超過一定面積的,少征房產(chǎn)稅,;對于超過面積太多的,,分級累進征收房產(chǎn)稅。同時,,除了軍事用房,,包括政府和事業(yè)單位的房產(chǎn),都應(yīng)該按照面積征收房產(chǎn)稅,,進入政府和事業(yè)單位的預(yù)算支出和財務(wù)支出項目中,。而廢除和簡化目前政府對集體土地的征用出讓和對房地產(chǎn)的諸多稅費,交易征收增值稅,,保有和使用開征房地產(chǎn)稅,,并且全部留給市縣級政府財政,用于這一級政府的公共預(yù)算,。彌補地方財政廢除商業(yè)用地征用出讓制度后財力的不足,,并使其成為長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅收來源。
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