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穩(wěn)定房?jī)r(jià)的三個(gè)關(guān)鍵問題及其對(duì)策 |
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2007-09-06 作者:周天勇 來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) |
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最近國(guó)家發(fā)改委有關(guān)研究報(bào)告指出,,全國(guó)36個(gè)城市與去年同期相比,今年上半年商品房住宅價(jià)格上漲16.34%,,漲幅比去年高7.89個(gè)百分點(diǎn),。對(duì)于房?jī)r(jià)近幾年國(guó)家頻頻出臺(tái)調(diào)控政策,,但是,價(jià)格漲勢(shì)依然強(qiáng)勁,。我認(rèn)為,,新的房地產(chǎn)形勢(shì)下,可能需要深入思考其面臨的問題,,并實(shí)施有針對(duì)性的調(diào)控政策,。 首先,從供給角度看,,土地供應(yīng)相對(duì)減少和預(yù)期供給不足,,推動(dòng)了商品房屋價(jià)格上漲。中國(guó)正在處于城市化的進(jìn)程之中,,城鎮(zhèn)人口要從目前的44%上升到2020年的60%以上,,未來(lái)13年中,城鎮(zhèn)人口需要增加近4億人口,,這些人需要買房和租房�,。恢袊�(guó)居民從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上講,,也處于改善居住條件的變化階段中,,在這個(gè)階段中,收入增加對(duì)住房消費(fèi)的需求彈性較大,。在一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間中,,居民總體消費(fèi)中,,對(duì)住房的需求非常強(qiáng)勁,進(jìn)而對(duì)建設(shè)住房的用地需求規(guī)模較大,。然而,,中國(guó)的國(guó)情是人多地少,特別是人均耕地較世界水平低,,我們還需要考慮保證一定的耕地?cái)?shù)量,,維護(hù)國(guó)家的糧食安全。要保證糧食用地,,就要控制住房的消費(fèi),;而要適應(yīng)城市化和滿足居民的住房消費(fèi),就必然需要占用耕地,。糧食安全和房?jī)r(jià)穩(wěn)定,,其深層反映的是用有限的土地資源,保證吃飯,,還是保證居住消費(fèi)的問題,,這是一個(gè)兩難的選擇困局。對(duì)保護(hù)耕地考慮得多一些,,對(duì)住宅建設(shè)用地供應(yīng)得少一些,,在住房消費(fèi)需求強(qiáng)勁的情況下,房?jī)r(jià)必然會(huì)上漲,;反之,,如果農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步相對(duì)較慢,或者不用進(jìn)口來(lái)平衡,,糧食價(jià)格也會(huì)攀升很快,;在土地資源特殊的供給約束條件下,很難出現(xiàn)一個(gè)糧價(jià)和房?jī)r(jià)都不會(huì)上漲的理想局面,。 這樣我們面臨著兩個(gè)可供選擇的戰(zhàn)略:一是宏觀經(jīng)濟(jì)上舍棄一個(gè)調(diào)控目標(biāo),,保證達(dá)到另一個(gè)控制目的。比如說(shuō),,我們就是想保證糧食安全,,不想把太多的耕地用于城市化和住房建設(shè),那么,,強(qiáng)勁的需求對(duì)較少的住宅供應(yīng),,結(jié)果肯定是房?jī)r(jià)上漲,政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲就要有心理準(zhǔn)備,,要視而不見,,不再采取無(wú)果的其他調(diào)控措施。二是吃飯和居住都兼顧的調(diào)控戰(zhàn)略。在糧食安全上,,推進(jìn)農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)步,,創(chuàng)造農(nóng)業(yè)條件,新墾和復(fù)墾增加一些耕地,,控制和減少工業(yè)對(duì)糧食的過(guò)度需求,,嚴(yán)格控制戰(zhàn)略性農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的出口,,適當(dāng)?shù)卦黾右恍┘Z食進(jìn)口,,這樣在保證農(nóng)業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)和穩(wěn)定糧價(jià)的前提下,滿足正常城市化和住房建設(shè)的用地需求,,從而在土地供應(yīng)上也滿足居民日益增長(zhǎng)的居住消費(fèi)需求,,并且把房?jī)r(jià)穩(wěn)定住。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的一個(gè)道理是,,當(dāng)住宅的供給大于和平衡于其需求時(shí),,房地產(chǎn)開發(fā)商囤積謀取暴利的風(fēng)險(xiǎn)很大,價(jià)格快速上漲的可能空間變小,。 其次,,從供給方面看,土地和房屋價(jià)格的上漲還是穩(wěn)定,,還與土地市場(chǎng)的壟斷還是競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu),,以及土地的成本有關(guān)。從目前中國(guó)所謂“合法”住宅的土地供給市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)看,,1,、土地政府單寡頭高度壟斷。即使居民住宅這樣的商業(yè)性用地,,其土地只能由政府從農(nóng)民手中征收過(guò)來(lái),,由政府作為惟一的賣地者,供應(yīng)給建設(shè)用地者,,土地供應(yīng)方面的競(jìng)爭(zhēng)性為零,。2、土地需求為許多個(gè)需要者,,是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的需求市場(chǎng),,在土地交易時(shí),政府作為惟一的土地供應(yīng)者向許多個(gè)需求者掛,、拍,、招競(jìng)價(jià),把土地的價(jià)格在供應(yīng)寡頭壟斷和需求許多方競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上最大化,,使土地的供應(yīng)價(jià)格極大化,,土地成本非常高昂。特別是房地產(chǎn)用地,基本上都要競(jìng)價(jià),,其價(jià)格要遠(yuǎn)比工業(yè)和交通等用地高得多,。3、土地收入是地方財(cái)政收入的重要組成部分,,政府通過(guò)低價(jià)從農(nóng)民手中征地,,高價(jià)賣出去,實(shí)現(xiàn)了政府收入的最大化,。還有,,通過(guò)征地成為國(guó)有用地后,政府對(duì)建設(shè)項(xiàng)目有諸多的各種稅費(fèi),,都要攤?cè)刖用竦姆績(jī)r(jià)之中,。這幾年中,不包括房地產(chǎn)方面的稅費(fèi),,僅土地出讓一項(xiàng),,地方政府年平均土地收入在4000億元—7000億元之間,一部分是農(nóng)地低價(jià)轉(zhuǎn)移的收入,,另一部分則是賣“大產(chǎn)權(quán)”高價(jià)房居民多掏的錢,。試想,如果沒有這幾年平均5000億元的政府土地收入,,那么,,居民的住宅價(jià)格會(huì)便宜多少呢? 因此,,我認(rèn)為,,要真正想將居民購(gòu)買的住宅價(jià)格降低下來(lái),需要做的另一重要工作就是改變目前高度寡頭壟斷的土地供應(yīng)市場(chǎng),。其做法是:按照憲法,,農(nóng)村和城郊集體土地集體所有,對(duì)于住宅這樣不是公共利益的商業(yè)性用地,,不再經(jīng)過(guò)政府征用,,而在符合建設(shè)用地規(guī)劃的前提下,直接進(jìn)入用地市場(chǎng),。這樣在所有制上,,形成了國(guó)有和集體兩個(gè)土地供應(yīng)方面,而集體土地的所有者則更是多個(gè),,從而形成競(jìng)爭(zhēng)性的土地供應(yīng)市場(chǎng),。并將土地交易收入,包括打破土地壟斷后地價(jià)進(jìn)而房?jī)r(jià)的下降,,讓利于出讓土地的農(nóng)民和需要住宅的居民,。我以為,,如果不改變住宅建設(shè)用地的寡頭壟斷市場(chǎng)和政府要從中獲得巨額收入的格局,房?jī)r(jià)只會(huì)越來(lái)越高,,而不可能穩(wěn)定和下降,。 再次,從需求調(diào)控方面看,,對(duì)住宅的投機(jī)和投資性需求,,還沒有真正有效辦法。從稅制設(shè)計(jì)上,,是對(duì)住宅交易需求環(huán)節(jié)實(shí)施呢,,還是對(duì)住宅交易后住宅保有環(huán)節(jié)實(shí)施,其效果是不一樣的,。從中國(guó)居民的投資方向來(lái)看,,由于創(chuàng)業(yè)投資(據(jù)調(diào)研,中國(guó)城市居民有10萬(wàn)元積蓄時(shí),,有創(chuàng)業(yè)投資愿望的不到5%)和人壽保險(xiǎn)等投資渠道不暢,或者投資習(xí)慣差異,,高度集中在股票基金和房產(chǎn)上,。結(jié)果是控制房?jī)r(jià),資金就集中到股市,,而控制股市,,則又轉(zhuǎn)向房市,使得資產(chǎn)市場(chǎng)需求太旺,,泡沫叢生,。 居民和其他投資者的投資是理性的。從住宅投資的獲利看,,一是利用房屋價(jià)格看漲的預(yù)期,,購(gòu)買后倒手,賺取漲價(jià)收入,;二是居民投資于房地產(chǎn),,使自己的儲(chǔ)蓄保值增值,用于未來(lái)的養(yǎng)老等用途,;三是一些外資進(jìn)入中國(guó)購(gòu)買房屋,,以求房屋漲價(jià),包括人民幣資產(chǎn)升值的利益,。前面已經(jīng)分析,,中國(guó)人多地少,如果任這三種住宅獲利性交易和投資擴(kuò)大,,那么,,除了滿足城鄉(xiāng)居民基本的居住土地需求外,還要再在此基礎(chǔ)上,多拿出20%—40%的土地(主要看對(duì)住宅投機(jī)和投資性需求管制的程度)用來(lái)滿足住宅投機(jī)和投資的需求,,土地供應(yīng)將更加緊張,,房屋價(jià)格將更加高企。 在嚴(yán)格控制國(guó)外投資者購(gòu)買國(guó)內(nèi)住宅的同時(shí),,與世界大多數(shù)國(guó)家一樣,,在住宅的保有環(huán)節(jié)征房產(chǎn)稅,將大大提高住宅的持有成本,,降低和擠出倒手和投資的利益,,會(huì)非常顯著地抑制住宅的投機(jī)和投資性需求,使得這方面的土地需求壓力大大減少,,甚至使其基本為零,。當(dāng)然,開征房產(chǎn)稅,,是涉及很多居民利益的一項(xiàng)政策,。我認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)以人為本,,核定居民住宅的基本需要面積,,對(duì)基本居住面積內(nèi)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅;對(duì)于超過(guò)一定面積的,,少征房產(chǎn)稅,;對(duì)于超過(guò)面積太多的,分級(jí)累進(jìn)征收房產(chǎn)稅,。同時(shí),,除了軍事用房,包括政府和事業(yè)單位的房產(chǎn),,都應(yīng)該按照面積征收房產(chǎn)稅,,進(jìn)入政府和事業(yè)單位的預(yù)算支出和財(cái)務(wù)支出項(xiàng)目中。而廢除和簡(jiǎn)化目前政府對(duì)集體土地的征用出讓和對(duì)房地產(chǎn)的諸多稅費(fèi),,交易征收增值稅,,保有和使用開征房地產(chǎn)稅,并且全部留給市縣級(jí)政府財(cái)政,,用于這一級(jí)政府的公共預(yù)算,。彌補(bǔ)地方財(cái)政廢除商業(yè)用地征用出讓制度后財(cái)力的不足,并使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅收來(lái)源,。 |
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