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| 別讓“建筑總面積”影響業(yè)主權(quán)利行使 |
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| 2007-09-06 秦兵（北京 律師） 來(lái)源:新京報(bào) |
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日前,，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,，《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了部分修改。
本次修改,，筆者注意到一個(gè)問(wèn)題,，新修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第三款規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)（即決定籌集和使用維修資金,，改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施這兩種事項(xiàng)），應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”。
這也就是說(shuō),，要是一個(gè)社區(qū)想使用建筑的維修基金,，就要經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,；而對(duì)于解聘,、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)，就不再需要按舊的《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的“全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)”,，而只需要經(jīng)“專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”,。
此規(guī)定有什么進(jìn)步的地方呢,？眾所周知，前期物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商的連襟關(guān)系或是“父子”關(guān)系,，一直讓業(yè)主苦惱,。在實(shí)踐中，無(wú)論前期物業(yè)多么的飛揚(yáng)跋扈,，無(wú)論開(kāi)發(fā)商怎樣的欠繳物業(yè)費(fèi)和私搭濫建,，無(wú)論業(yè)主們多么智慧多么富豪，前期物業(yè)就像楔子一樣牢牢地釘在小區(qū)里,，想要更換物業(yè),，需要這個(gè)小區(qū)里有投票權(quán)的2/3以上的業(yè)主同意。而事實(shí)上,，很多的開(kāi)發(fā)商也就是大業(yè)主常常會(huì)保留1/3的房子只租不賣(mài),，這樣，小業(yè)主就怎么也達(dá)不到2/3以上,，更換物業(yè)公司就變得遙遙無(wú)期,。
現(xiàn)在，根據(jù)新條例,，解聘物業(yè)終于不用2/3以上的業(yè)主同意,，只要面積和人數(shù)雙過(guò)半就可以了，這無(wú)疑方便了業(yè)主行使權(quán)利,。這是新條例值得肯定的地方,。
不過(guò)，僅僅有這些進(jìn)步還不夠,，筆者認(rèn)為,，此條款對(duì)于面積比例的規(guī)定，并不合理,。
新條例規(guī)定的面積比例,，是這樣描述的：“專(zhuān)有部分占建筑物總面積”。專(zhuān)有部分就是單個(gè)業(yè)主房產(chǎn)證上的不包括公攤面積的那一部分,；建筑物總面積就是包括所有的配套設(shè)施和公共部分,，然后再加上專(zhuān)有部分的那些面積。
那么,，這樣的規(guī)定,，會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題呢？可以設(shè)想,，如果一個(gè)小區(qū)的公攤面積,，即新條例中規(guī)定的“共有部分”比較大的話，就會(huì)出現(xiàn)占業(yè)主總數(shù)三分之二以上的業(yè)主占有的專(zhuān)有部分,，達(dá)不到建筑物總面積的三分之二,，這就不符合新條例規(guī)定的面積加人數(shù)的決定方式,，就會(huì)出現(xiàn)小區(qū)大多數(shù)業(yè)主都同意的事兒，但按照法規(guī)卻無(wú)法決定的尷尬局面,。
我們舉例說(shuō)明一下：一個(gè)小區(qū)300名業(yè)主,，總建筑面積3萬(wàn)平方米，專(zhuān)有部分1萬(wàn)平方米(也就是這個(gè)小區(qū)的共有面積是2萬(wàn)平方米),，這個(gè)小區(qū)的業(yè)主如果打算使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,，按照新條例的規(guī)定，假設(shè)這個(gè)小區(qū)的300名業(yè)主都同意使用維修基金,，人數(shù)肯定沒(méi)有問(wèn)題,，但還需要專(zhuān)有部分占建筑物總面積的2/3以上的業(yè)主同意，而這個(gè)小區(qū)因?yàn)楣灿忻娣e過(guò)多,，所有業(yè)主的專(zhuān)有部分加起來(lái)也不過(guò)是1/3而已,。這就出現(xiàn)了上面所說(shuō)的尷尬現(xiàn)象。
解決這個(gè)問(wèn)題,，筆者有個(gè)建議：我們能否把“分母”設(shè)計(jì)的更合理一些呢,？分母如果不是建筑物的總面積，而是專(zhuān)有部分的總面積,，是不是更加科學(xué)合理一些呢,？ |
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