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據(jù)報(bào)道,，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥30日答記者問(wèn)時(shí)表示：中國(guó)城市住房私有率在全世界不是第一也是第二，而在全世界各個(gè)國(guó)家,，沒(méi)有一個(gè)解決居民住房問(wèn)題是靠自己擁有產(chǎn)權(quán)這種方式,。因此，中國(guó)住房消費(fèi)模式重買(mǎi)輕租,，實(shí)屬不合理,。齊副部長(zhǎng)說(shuō)，現(xiàn)在大家一提住房,，第一個(gè)反應(yīng)就是我買(mǎi)不起房,，沒(méi)人說(shuō)我租不起房。對(duì)于普通的市民,，通過(guò)租賃房屋來(lái)解決暫時(shí)的住房問(wèn)題,，應(yīng)該是一個(gè)可取的方法。
這讓我想起前幾年,，國(guó)家大力促進(jìn)住房商品化,，一些精明的房地產(chǎn)商就乘機(jī)講了一個(gè)美國(guó)老太太和中國(guó)老太太的故事，鼓勵(lì)大家購(gòu)房,。大致是說(shuō)美國(guó)老太太年輕時(shí)貸款買(mǎi)了一套大房子,，結(jié)果住了一輩子大房子，退休時(shí)還清貸款,，還凈落一套住房,；而中國(guó)老太太年輕時(shí)拼命攢錢(qián)，一直租房住,，結(jié)果住了一輩子小房,，退休后才終于攢夠錢(qián)換成大房，其間給房主白送了無(wú)數(shù)租金,。結(jié)論是：無(wú)論從享受人生,，還是從個(gè)人理財(cái)?shù)慕嵌瓤矗夥慷疾蝗缳I(mǎi)房,。想當(dāng)年,，這個(gè)故事流傳甚廣，讓中國(guó)年輕一代紛紛點(diǎn)頭稱是，都走上貸款買(mǎi)房的道路,。
現(xiàn)在好了,，中國(guó)政府已經(jīng)表達(dá)了官方的觀點(diǎn)，那就是“買(mǎi)不如租”,。由此看來(lái),，前幾年房地產(chǎn)商們的“租不如買(mǎi)”論肯定是錯(cuò)了，甚至有商業(yè)欺詐的嫌疑,。當(dāng)然,，有人會(huì)質(zhì)疑，房地產(chǎn)商當(dāng)年把這個(gè)故事講得火爆的時(shí)候,，政府怎么不出來(lái)澄清一下“買(mǎi)不如租”論呢,？對(duì)這種質(zhì)疑，我想：如果“買(mǎi)不如租”論真的成立,，那么政府現(xiàn)在出來(lái)說(shuō)話,，就算有點(diǎn)馬后炮，總比啥也不說(shuō)強(qiáng),。
但“買(mǎi)不如租”論真的成立嗎,？答案是否定的。事實(shí)是,，在目前的中國(guó),，無(wú)論“買(mǎi)不如租”論，還是“租不如買(mǎi)”論,，都是站不住腳的,。因?yàn)樽夥亢唾I(mǎi)房是互相可以完全替代的兩種消費(fèi)方式，二者哪個(gè)更為合算,，完全是隨著市場(chǎng)行情變化而變化的,。某個(gè)時(shí)期，對(duì)其中任何一種的需求高,，對(duì)另一種的需求就會(huì)相對(duì)較低,，使后者較為合算。目前可能的確租比買(mǎi)便宜,，那是因?yàn)榇蠹叶荚谫I(mǎi)房,，相對(duì)推高了住房的價(jià)格。如果大家都聽(tīng)從了建設(shè)部的號(hào)召,，紛紛改買(mǎi)為租,，那么我敢預(yù)言不出半年，租房?jī)r(jià)格就會(huì)高得離譜,，大家又會(huì)紛紛抱怨“房子租也租不起了”,。
在什么情況下真的會(huì)“買(mǎi)不如租”呢,？那就是二者互相不可替代的時(shí)候,，通俗地說(shuō),，如果買(mǎi)房指買(mǎi)大房子、獨(dú)立住宅(用中國(guó)人的話說(shuō)叫別墅),，而租房主要是指租公寓,，此時(shí)二者根本不是一碼事，租就比買(mǎi)便宜很多,。說(shuō)到這里,，我就要批一批所謂“發(fā)達(dá)國(guó)家很多人用租房解決居住問(wèn)題”的論點(diǎn)了！事實(shí)上,，像在美國(guó)這樣的國(guó)家,，許多年輕人剛工作時(shí)的確是在租房，而且租房的確比買(mǎi)房便宜很多,，但那是拿租公寓和買(mǎi)別墅來(lái)比�,。∵^(guò)幾年攢夠錢(qián),，他們就會(huì)去買(mǎi)別墅,。還有一種常見(jiàn)情況是老人退休后，子女不在身邊了,，大房子沒(méi)用,，于是賣(mài)掉，改為租住公寓,。由于任何時(shí)候總有相當(dāng)一批年輕人和退休老人們租住公寓,，從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上看，自有住房率就會(huì)不高,。但這并不等于說(shuō),，發(fā)達(dá)國(guó)家的人不買(mǎi)房子。事實(shí)上這些租公寓的人,，在他們一生的某個(gè)階段,，是曾經(jīng)擁有或即將擁有自己的房產(chǎn)的。
在中國(guó),，這種辦法可行嗎,？答案是：至少目前階段不大現(xiàn)實(shí)。中國(guó)現(xiàn)在的年輕人們,，他們買(mǎi)房的目標(biāo)也無(wú)非是所謂“單元房”,，其實(shí)就是一套公寓而已。而假若他們改買(mǎi)為租,，還有沒(méi)有更便宜的選項(xiàng)呢,？其實(shí)是沒(méi)有的,，除非他們?cè)敢庾〉饺彼匐姷钠椒坷锩嫒?或者合租，但新聞上說(shuō),，有些城市已經(jīng)在打擊合租行為了),。事實(shí)上，中國(guó)目前很多出租的房子,，屬于面向高收入階層,，特別是國(guó)際友人的高檔公寓。大部分工薪階層,，他們租的房子其實(shí)就是別人已購(gòu)的商品房,。所以，在目前的中國(guó),，租房和買(mǎi)房的對(duì)象基本上是一樣的,。既然如此，“買(mǎi)不如租”或“租不如買(mǎi)”就至多是暫時(shí)現(xiàn)象,。隨著市場(chǎng)需求調(diào)整,，二者會(huì)趨向一致。
結(jié)論就是：在中國(guó),，建設(shè)部號(hào)召大家“用租房的方式解決住房問(wèn)題”是完全脫離當(dāng)前現(xiàn)實(shí)的,。除非建設(shè)部能夠立竿見(jiàn)影地在市場(chǎng)上面向工薪階層大量增加所謂“廉租房”的供應(yīng)，即居住質(zhì)量明顯低于目前一般商品房,，同時(shí)租價(jià)也明顯低于商品房租價(jià)的住房,。不過(guò)，從目前國(guó)家有關(guān)“廉租房”的政策看,，那是專供貧困人群的福利,，即使增加了供應(yīng)，也和工薪階層沒(méi)有什么關(guān)系,。這樣看來(lái),，要解決目前中國(guó)工薪階層住房難的問(wèn)題，建設(shè)部還得再多動(dòng)動(dòng)腦筋,，不要試圖把臟水潑到“不理性,、不愿意租房”的廣大消費(fèi)者頭上。
(作者系國(guó)際商業(yè)顧問(wèn)) |