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據(jù)報(bào)道,，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥30日答記者問時(shí)表示：中國(guó)城市住房私有率在全世界不是第一也是第二,，而在全世界各個(gè)國(guó)家，沒有一個(gè)解決居民住房問題是靠自己擁有產(chǎn)權(quán)這種方式,。因此,，中國(guó)住房消費(fèi)模式重買輕租，實(shí)屬不合理,。齊副部長(zhǎng)說(shuō),，現(xiàn)在大家一提住房，第一個(gè)反應(yīng)就是我買不起房,，沒人說(shuō)我租不起房,。對(duì)于普通的市民，通過租賃房屋來(lái)解決暫時(shí)的住房問題,，應(yīng)該是一個(gè)可取的方法,。
這讓我想起前幾年，國(guó)家大力促進(jìn)住房商品化,，一些精明的房地產(chǎn)商就乘機(jī)講了一個(gè)美國(guó)老太太和中國(guó)老太太的故事,，鼓勵(lì)大家購(gòu)房,。大致是說(shuō)美國(guó)老太太年輕時(shí)貸款買了一套大房子，結(jié)果住了一輩子大房子,，退休時(shí)還清貸款,，還凈落一套住房；而中國(guó)老太太年輕時(shí)拼命攢錢,，一直租房住,，結(jié)果住了一輩子小房，退休后才終于攢夠錢換成大房,，其間給房主白送了無(wú)數(shù)租金,。結(jié)論是：無(wú)論從享受人生，還是從個(gè)人理財(cái)?shù)慕嵌瓤�,，租房都不如買房,。想當(dāng)年，這個(gè)故事流傳甚廣,，讓中國(guó)年輕一代紛紛點(diǎn)頭稱是,，都走上貸款買房的道路。
現(xiàn)在好了,，中國(guó)政府已經(jīng)表達(dá)了官方的觀點(diǎn),，那就是“買不如租”。由此看來(lái),，前幾年房地產(chǎn)商們的“租不如買”論肯定是錯(cuò)了，甚至有商業(yè)欺詐的嫌疑,。當(dāng)然,，有人會(huì)質(zhì)疑，房地產(chǎn)商當(dāng)年把這個(gè)故事講得火爆的時(shí)候,，政府怎么不出來(lái)澄清一下“買不如租”論呢,？對(duì)這種質(zhì)疑，我想：如果“買不如租”論真的成立,，那么政府現(xiàn)在出來(lái)說(shuō)話,，就算有點(diǎn)馬后炮，總比啥也不說(shuō)強(qiáng),。
但“買不如租”論真的成立嗎,？答案是否定的。事實(shí)是,，在目前的中國(guó),，無(wú)論“買不如租”論，還是“租不如買”論,，都是站不住腳的,。因?yàn)樽夥亢唾I房是互相可以完全替代的兩種消費(fèi)方式,，二者哪個(gè)更為合算，完全是隨著市場(chǎng)行情變化而變化的,。某個(gè)時(shí)期,，對(duì)其中任何一種的需求高，對(duì)另一種的需求就會(huì)相對(duì)較低,，使后者較為合算,。目前可能的確租比買便宜，那是因?yàn)榇蠹叶荚谫I房,，相對(duì)推高了住房的價(jià)格,。如果大家都聽從了建設(shè)部的號(hào)召，紛紛改買為租,，那么我敢預(yù)言不出半年,，租房?jī)r(jià)格就會(huì)高得離譜，大家又會(huì)紛紛抱怨“房子租也租不起了”,。
在什么情況下真的會(huì)“買不如租”呢,？那就是二者互相不可替代的時(shí)候，通俗地說(shuō),，如果買房指買大房子,、獨(dú)立住宅(用中國(guó)人的話說(shuō)叫別墅)，而租房主要是指租公寓,，此時(shí)二者根本不是一碼事,，租就比買便宜很多。說(shuō)到這里,，我就要批一批所謂“發(fā)達(dá)國(guó)家很多人用租房解決居住問題”的論點(diǎn)了,！事實(shí)上，像在美國(guó)這樣的國(guó)家,，許多年輕人剛工作時(shí)的確是在租房,，而且租房的確比買房便宜很多，但那是拿租公寓和買別墅來(lái)比�,�,！過幾年攢夠錢，他們就會(huì)去買別墅,。還有一種常見情況是老人退休后,，子女不在身邊了，大房子沒用,，于是賣掉,，改為租住公寓。由于任何時(shí)候總有相當(dāng)一批年輕人和退休老人們租住公寓，從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上看,，自有住房率就會(huì)不高,。但這并不等于說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家的人不買房子,。事實(shí)上這些租公寓的人,，在他們一生的某個(gè)階段，是曾經(jīng)擁有或即將擁有自己的房產(chǎn)的,。
在中國(guó),，這種辦法可行嗎？答案是：至少目前階段不大現(xiàn)實(shí),。中國(guó)現(xiàn)在的年輕人們,，他們買房的目標(biāo)也無(wú)非是所謂“單元房”，其實(shí)就是一套公寓而已,。而假若他們改買為租,，還有沒有更便宜的選項(xiàng)呢？其實(shí)是沒有的,，除非他們?cè)敢庾〉饺彼匐姷钠椒坷锩嫒?或者合租,，但新聞上說(shuō)，有些城市已經(jīng)在打擊合租行為了),。事實(shí)上,，中國(guó)目前很多出租的房子，屬于面向高收入階層,，特別是國(guó)際友人的高檔公寓,。大部分工薪階層，他們租的房子其實(shí)就是別人已購(gòu)的商品房,。所以,，在目前的中國(guó)，租房和買房的對(duì)象基本上是一樣的,。既然如此，“買不如租”或“租不如買”就至多是暫時(shí)現(xiàn)象,。隨著市場(chǎng)需求調(diào)整,，二者會(huì)趨向一致。
結(jié)論就是：在中國(guó),，建設(shè)部號(hào)召大家“用租房的方式解決住房問題”是完全脫離當(dāng)前現(xiàn)實(shí)的,。除非建設(shè)部能夠立竿見影地在市場(chǎng)上面向工薪階層大量增加所謂“廉租房”的供應(yīng)，即居住質(zhì)量明顯低于目前一般商品房,，同時(shí)租價(jià)也明顯低于商品房租價(jià)的住房,。不過，從目前國(guó)家有關(guān)“廉租房”的政策看，那是專供貧困人群的福利,，即使增加了供應(yīng),，也和工薪階層沒有什么關(guān)系。這樣看來(lái),，要解決目前中國(guó)工薪階層住房難的問題,，建設(shè)部還得再多動(dòng)動(dòng)腦筋，不要試圖把臟水潑到“不理性,、不愿意租房”的廣大消費(fèi)者頭上,。
(作者系國(guó)際商業(yè)顧問) |