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在全國城市住房工作會議上,，中共中央政治局委員,、國務(wù)院副總理曾培炎指出，住房問題是重要的民生問題,，要切實將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責,，積極采取措施,，加強廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難,。繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu),，穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,。
就世界各國設(shè)計的廉租房制度來看,，廉租房大致有兩種基本形式，即實物配租（指對符合條件的申請人配租一處廉租住房）和貨幣配租（指對符合條件并已自行租憑住房的,，按人口和住房面積核發(fā)租金補貼）,。
實物配租和貨幣配租各有利弊。貨幣配租利于退出機制的完善,。當收入或人口發(fā)生變化，享受廉租房的家庭依照規(guī)定已不符合條件時,，在實物配租制度下,，要求租戶騰退廉租房和加收租金的工作不僅被動，而且工作量大,、成本高,、效率低。采用貨幣配租的方式則可以通過停止發(fā)放補貼的方式,，以最低的成本實現(xiàn)退出機制,。
這是貨幣配租被一些專家特別看重的原因。但是,，鑒于中國目前的國情,，現(xiàn)階段還應(yīng)該以實物配租的形式為主，否則,，如果讓各地根據(jù)自己的情況決定是選用實物配租還是貨幣配租,，我相信絕大多數(shù)地方政府會選擇貨幣配租而放棄實物配租。道理非常簡單,，新建廉租房不僅需要大筆資金投入,，還需要政府無償劃撥土地。對于地方政府而言,，出土地比出資金更能觸動其利益,。因為出的資金只是土地出讓金的10％，而拿出土地則相當于拿出100％的土地出讓金,！地方政府通過劃撥土地建設(shè)廉租房的動力顯然不足,。
目前，我國可用于廉租房的住房太少,，貨幣配租的方式只能在短時間內(nèi)緩解而不能從根本上解決問題,。2006年4月初,，建設(shè)部通報了全國城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實施情況，有70個地級以上城市尚未實施廉租住房制度,，已經(jīng)實施的地市廉租房數(shù)量也非常有限,。至于二手房，現(xiàn)在大城市靠近城中心地帶的舊房幾乎拆遷完畢,，新建的住房不僅距離遠,，增加租房戶的生活成本，更重要的是,，現(xiàn)在的新建住房面積一般都非常大,，遠遠超過困難戶的承受能力。簡單的貨幣補貼無濟于事,。
在廉租房房源非常少的情況下,，如果采取貨幣補貼，等于是把廉租房戶全部推到市場上去租房,，這很可能推動租金的上漲,，加重租房戶和政府的負擔。在西方發(fā)達國家,，大都有對房屋租金進行管制的法律,，而我國在這方面尚且是空白，如果租金大幅上漲,，貨幣配租很可能被逼上絕路,，失去社會保障的本來意義。另外,，由于我國目前政府提供的廉租房房源有限,，不少地方還沒有建設(shè)廉租房，尚不存在退出難的問題,。
因此,，現(xiàn)階段尤其需要重視廉租房實物配租的重要性和緊迫性。實際上,，世界大多數(shù)國家在解決廉租房等社會保障性住房的時候,，在初始階段，也基本上都是實物配租,，等到實物配租發(fā)展到一定階段后才實行貨幣配租,。
以美國為例，1937年,，美國聯(lián)邦政府制定了首部住房法案,，授權(quán)地方政府成立公共住房委員會負責低收入家庭的公共住房建設(shè)（主要是廉租房），居住者只需繳納低廉的房租即可入住,。美國在1940年到1970年間先后建設(shè)了130萬套公共住房,，美國民眾的住房條件大為改善,。直到存量住房足以滿足全國廉租房用戶的需求階段，貨幣配租形式才在美國出現(xiàn),。
顯然,，貨幣配租是在實物配租的基礎(chǔ)上產(chǎn)生出來的一種廉租房形式，而不能先于實物配租而存在,。在我國現(xiàn)階段廉租房房源嚴重不足,，地方政府建設(shè)廉租房的動力又不足的情況下，應(yīng)該嚴格要求地方政府建設(shè)一定數(shù)量的廉租房,，而不能聽任地方政府以貨幣配租替代實物配租,，最終，導致廉租房的社會保障作用大為減弱,。另外,，實物配租有利于平抑房價，這一功能是貨幣配租所不具備的,。 |