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在全國(guó)城市住房工作會(huì)議上，中共中央政治局委員,、國(guó)務(wù)院副總理曾培炎指出,，住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，要切實(shí)將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé),，積極采取措施,，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難,。繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu),，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,。
就世界各國(guó)設(shè)計(jì)的廉租房制度來(lái)看,，廉租房大致有兩種基本形式，即實(shí)物配租（指對(duì)符合條件的申請(qǐng)人配租一處廉租住房）和貨幣配租（指對(duì)符合條件并已自行租憑住房的,，按人口和住房面積核發(fā)租金補(bǔ)貼）,。
實(shí)物配租和貨幣配租各有利弊。貨幣配租利于退出機(jī)制的完善,。當(dāng)收入或人口發(fā)生變化,，享受廉租房的家庭依照規(guī)定已不符合條件時(shí)，在實(shí)物配租制度下,，要求租戶騰退廉租房和加收租金的工作不僅被動(dòng),，而且工作量大、成本高,、效率低,。采用貨幣配租的方式則可以通過(guò)停止發(fā)放補(bǔ)貼的方式，以最低的成本實(shí)現(xiàn)退出機(jī)制。
這是貨幣配租被一些專家特別看重的原因,。但是,，鑒于中國(guó)目前的國(guó)情，現(xiàn)階段還應(yīng)該以實(shí)物配租的形式為主,，否則,，如果讓各地根據(jù)自己的情況決定是選用實(shí)物配租還是貨幣配租，我相信絕大多數(shù)地方政府會(huì)選擇貨幣配租而放棄實(shí)物配租,。道理非常簡(jiǎn)單,，新建廉租房不僅需要大筆資金投入，還需要政府無(wú)償劃撥土地,。對(duì)于地方政府而言,，出土地比出資金更能觸動(dòng)其利益。因?yàn)槌龅馁Y金只是土地出讓金的10％,，而拿出土地則相當(dāng)于拿出100％的土地出讓金,！地方政府通過(guò)劃撥土地建設(shè)廉租房的動(dòng)力顯然不足。
目前,，我國(guó)可用于廉租房的住房太少,，貨幣配租的方式只能在短時(shí)間內(nèi)緩解而不能從根本上解決問(wèn)題。2006年4月初,，建設(shè)部通報(bào)了全國(guó)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實(shí)施情況,，有70個(gè)地級(jí)以上城市尚未實(shí)施廉租住房制度，已經(jīng)實(shí)施的地市廉租房數(shù)量也非常有限,。至于二手房,，現(xiàn)在大城市靠近城中心地帶的舊房幾乎拆遷完畢，新建的住房不僅距離遠(yuǎn),，增加租房戶的生活成本,，更重要的是，現(xiàn)在的新建住房面積一般都非常大,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)困難戶的承受能力。簡(jiǎn)單的貨幣補(bǔ)貼無(wú)濟(jì)于事,。
在廉租房房源非常少的情況下,，如果采取貨幣補(bǔ)貼，等于是把廉租房戶全部推到市場(chǎng)上去租房,，這很可能推動(dòng)租金的上漲,，加重租房戶和政府的負(fù)擔(dān)。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家,，大都有對(duì)房屋租金進(jìn)行管制的法律,，而我國(guó)在這方面尚且是空白，如果租金大幅上漲，貨幣配租很可能被逼上絕路,，失去社會(huì)保障的本來(lái)意義,。另外，由于我國(guó)目前政府提供的廉租房房源有限,，不少地方還沒(méi)有建設(shè)廉租房,，尚不存在退出難的問(wèn)題。
因此,，現(xiàn)階段尤其需要重視廉租房實(shí)物配租的重要性和緊迫性,。實(shí)際上，世界大多數(shù)國(guó)家在解決廉租房等社會(huì)保障性住房的時(shí)候,，在初始階段,，也基本上都是實(shí)物配租，等到實(shí)物配租發(fā)展到一定階段后才實(shí)行貨幣配租,。
以美國(guó)為例,，1937年，美國(guó)聯(lián)邦政府制定了首部住房法案,，授權(quán)地方政府成立公共住房委員會(huì)負(fù)責(zé)低收入家庭的公共住房建設(shè)（主要是廉租房）,，居住者只需繳納低廉的房租即可入住。美國(guó)在1940年到1970年間先后建設(shè)了130萬(wàn)套公共住房,，美國(guó)民眾的住房條件大為改善,。直到存量住房足以滿足全國(guó)廉租房用戶的需求階段，貨幣配租形式才在美國(guó)出現(xiàn),。
顯然,，貨幣配租是在實(shí)物配租的基礎(chǔ)上產(chǎn)生出來(lái)的一種廉租房形式，而不能先于實(shí)物配租而存在,。在我國(guó)現(xiàn)階段廉租房房源嚴(yán)重不足,，地方政府建設(shè)廉租房的動(dòng)力又不足的情況下，應(yīng)該嚴(yán)格要求地方政府建設(shè)一定數(shù)量的廉租房,，而不能聽(tīng)任地方政府以貨幣配租替代實(shí)物配租,，最終，導(dǎo)致廉租房的社會(huì)保障作用大為減弱,。另外,，實(shí)物配租有利于平抑房?jī)r(jià)，這一功能是貨幣配租所不具備的,。 |