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| 2007-08-10 作者：王杰 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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中國(guó)人民銀行8月8日發(fā)布的“二季度貨幣執(zhí)行報(bào)告”顯示,，今年上半年外資大舉進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，同比增幅高達(dá)68.7%,，增幅比上年同期提高了36.2個(gè)百分點(diǎn),。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》數(shù)據(jù)也表明，今年上半年,，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資占同期全國(guó)實(shí)際利用外資總計(jì)的比重達(dá)到24.1%,，比2006年全年比重提高近11個(gè)百分點(diǎn)。
如果具體到地方情況可能更為嚴(yán)重,，2007年1至2月,，四川省外資實(shí)際到位200萬(wàn)美元以上的18家企業(yè)中，有一半企業(yè)投資的是房地產(chǎn)項(xiàng)目,，外資實(shí)際到位達(dá)16915萬(wàn)美元,，占同期全省利用外資總計(jì)的79.3%！
外資大肆進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)在某種程度上對(duì)房市調(diào)控政策起了釜底抽薪的作用,。首先,，使金融調(diào)控失靈。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的70%以上直接或間接來(lái)源于銀行,，而國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行資金大約占到20%,。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)于依賴(lài)銀行，等于是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行,，但也便于我國(guó)運(yùn)用金融工具調(diào)控房市,。最近幾年，央行推出的加息等系列調(diào)控措施,，收緊了房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈,，在某種程度上對(duì)抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱是有積極作用的。但是,，外資的大量涌入解了急需資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的圍,，這等于化解了加息等調(diào)控措施所產(chǎn)生的效果，使得我國(guó)的金融調(diào)控作用失靈,。
其次,，助推房?jī)r(jià)上漲。有人認(rèn)為,，外資在我國(guó)房市中所占比例不大,，也就是20%左右，對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的作用不大,。這種說(shuō)法犯了想當(dāng)然的錯(cuò)誤,。外資對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的助推作用可以從以下幾個(gè)角度加以分析：
外資涌入房市的狀況猶如當(dāng)初QFII獲準(zhǔn)進(jìn)入A股市場(chǎng)投資，雖然QFII在我國(guó)證券市場(chǎng)所占比例不足,，但它對(duì)廣大投資者信心的重塑起了非常積極的作用,。外資涌入房市同樣如此。它會(huì)使得炒房者底氣變得更足,，更加肆無(wú)忌憚地去推升房?jī)r(jià)上漲,。更何況，一些外資本身就鉆制度監(jiān)管的空子參與炒房獲利,。
從另一個(gè)角度來(lái)看,，外資進(jìn)入房市將抬高房?jī)r(jià)構(gòu)成成本。在我國(guó)收緊銀行貸款的時(shí)候,，外資深知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)渴求資金的迫切心情,，他們借機(jī)與開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)主體聯(lián)姻，但這種合作是以獲利為目的的,。而由這些利潤(rùn)所增加的成本必然計(jì)入房?jī)r(jià)之中,，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,，如此，房?jī)r(jià)上漲也就變得順理成章,。
鑒于土地升值速度很快,，外資進(jìn)入中國(guó)后會(huì)把儲(chǔ)備土地當(dāng)成頭號(hào)目標(biāo)。當(dāng)然,，囤積土地面臨監(jiān)管瓶頸,，外資需要借助一些“技術(shù)”手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。比如,，通過(guò)入股或合資,、通過(guò)向我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注資的方式，由與之合作的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商去拿地和囤地,。這使我國(guó)完成宏觀(guān)調(diào)控目標(biāo)的壓力更大,。
再就是加大人民幣升值壓力。房?jī)r(jià)快速上漲,，吸引大量外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域,，外資在通過(guò)哄抬房?jī)r(jià)獲利的同時(shí)，也進(jìn)一步加劇和強(qiáng)化了人民幣升值壓力,，加大我國(guó)宏觀(guān)調(diào)控的難度,。一旦人民幣升值預(yù)期不復(fù)存在，這些外資又會(huì)迅疾作鳥(niǎo)獸散,，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速下跌,，民眾資產(chǎn)大幅縮水。這些情況都非常值得我們關(guān)注,。
除此之外,，外資在投資房地產(chǎn)領(lǐng)域后的偷逃稅款行為也非常值得警惕。房地產(chǎn)領(lǐng)域偷逃稅款嚴(yán)重,，外資也不例外,，甚至表現(xiàn)得更為露骨。北京市國(guó)稅局今年1月公布的數(shù)據(jù)表明,，在北京市去年開(kāi)展的對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查中,，涉外房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)稅金額高達(dá)3858萬(wàn)元，相當(dāng)于其申報(bào)納稅金額的一半,。這種偷稅行為減少了我國(guó)的稅收收入,，也間接減少了我國(guó)在公共產(chǎn)品領(lǐng)域的投入，這使生活不富裕的人因公共產(chǎn)品的缺位變得更加艱難,，承受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的能力更差,，這必然加大我國(guó)宏觀(guān)調(diào)控的難度。
因此，外資進(jìn)入房市必須受到嚴(yán)格限制,，這樣做也是國(guó)際慣例,。國(guó)際貨幣基金組織IMF《2003年各國(guó)匯兌安排與匯兌限制》顯示：187個(gè)國(guó)家當(dāng)中，137個(gè)國(guó)家對(duì)非居民投資房地產(chǎn)有各種限制,，有的甚至用刑法來(lái)確保做到這一點(diǎn),。我們應(yīng)該認(rèn)真反省抑制外資政策進(jìn)入措施無(wú)效的原因，采取針對(duì)性更強(qiáng)的措施盡快解決這一棘手問(wèn)題,，而不是聽(tīng)任監(jiān)管措施失靈，任憑外資在我國(guó)房市興風(fēng)作浪,。 |
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