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| 城市郊區(qū)土地開發(fā)應避免"圈地運動" |
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隨著我國各大中城市房地產(chǎn)市場價格不斷上揚，許多開發(fā)商將目光集中到城市郊區(qū)，通過參與集體土地開發(fā),、政府城中村項目改造,，創(chuàng)造新的利潤增長點。
房地產(chǎn)開發(fā)商直接參與農村房地產(chǎn)建設面臨制度障礙,。我國土地管理法規(guī)定,，農村集體所有制土地改變用途，必須辦理征地手續(xù),，由政府將農村集體所有制土地轉為國有土地,，然后向房地產(chǎn)開發(fā)商出讓土地使用權。現(xiàn)在一些地方為了規(guī)避國家現(xiàn)行法律,，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商從事現(xiàn)代化農業(yè)經(jīng)營,，或者參與政府城中村改造，直接將集體所有的耕地轉化為房地產(chǎn)開發(fā)用地,。
當前主要做法有兩種：一是將城市郊區(qū)的農村集體經(jīng)濟組織改造成為股份公司,，然后鼓勵外來投資者參資入股，并且將現(xiàn)代農業(yè)觀光園改造成為房地產(chǎn)項目，除少部分土地用于觀賞植物的種植和農產(chǎn)品生產(chǎn)之外,，絕大部分土地變成商品房用地,，并通過對外招商引資，直接或者變相出售商品房,；二是打著城中村改造的幌子,，鼓勵開發(fā)商直接投資參與城中村改造項目，政府將改造城中村獲得的土地直接轉讓給房地產(chǎn)開發(fā)商,，由他們建設高檔別墅或者通過提高土地容積率,，獲得房地產(chǎn)銷售利潤。譬如在廣州,，政府鼓勵開發(fā)商將農民的宅基地直接轉為房地產(chǎn)開發(fā)用地,，開發(fā)商在與農民達成安置協(xié)議之后，政府允許開發(fā)商辦理土地使用證,，將安置農民之后的剩余商品房公開出售,。
這些做法在一定程度上改變了農村的面貌，也大大改善了城市的景觀,。但是，這種規(guī)避國家現(xiàn)行法律的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，在一定程度上損害了農村集體經(jīng)濟組織和農民可持續(xù)發(fā)展的利益,。當開發(fā)商參與現(xiàn)代化農業(yè)項目,，將土地“種上”房子之后,，當?shù)剞r民從中獲得的收益寥寥無幾,。房地產(chǎn)開發(fā)商參與城中村改造，雖然在一定程度上解決了政府城市發(fā)展資金不足的問題,，但由于房地產(chǎn)開發(fā)商在改造過程中付出了成本,，地方政府不得不將那些本來按照法律應該收取的土地出讓金，補貼給房地產(chǎn)開發(fā)商,，而當?shù)鼐用癫]有從中獲得益處。從某種意義上來說，這是城市包圍農村的“房吃人”現(xiàn)象,。
農村集體所有制土地，是建立社會保障體系的物質基礎,，也是農民重要的生產(chǎn)資料。如果農村集體所有制土地被蠶食殆盡,，那么，在中國現(xiàn)代化發(fā)展過程中,，將會出現(xiàn)大批無業(yè)游民。所以,，房地產(chǎn)開發(fā)一定要有所節(jié)制,，不能無限擴張，更不能變相侵占農村集體經(jīng)濟組織的利益,。
從北京通州郊區(qū)出現(xiàn)的小產(chǎn)權房，到廣州實施的城中村改造,，再到東北沈陽等地建設的現(xiàn)代化農村示范區(qū)，種種跡象表明,，在一些地區(qū)新農村建設正在逐步異化為鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā),。中央決定在重慶市和四川成都設立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)之后,，一些學者迫不及待地建議,，加快農村土地集約化經(jīng)營步伐,，將農村集體所有制土地變成房地產(chǎn)開發(fā)土地。如果這種局面持續(xù)下去,，那么,，中國的土地制度將面臨嚴重沖擊。
現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)流行一種十分荒謬的觀點，認為中國的土地供應量不足,，才導致房地產(chǎn)市場價格不斷上漲，所以要想降低商品房價格,，必須增加土地供應，在城市土地出讓完畢之后,，政府必須允許開發(fā)商占用集體所有制土地,。在筆者看來,，政府如果不對土地進行合理規(guī)劃,，在農村進行國土整理,，仍然把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，那么,，中國將會出現(xiàn)非常嚴重的“圈地運動”，到那個時候,，中國的房地產(chǎn)市場價格不但不會下降，反而由于人為的炒作不斷上升,。因為房地產(chǎn)市場是一個典型的地域市場，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快,，房地產(chǎn)開發(fā)占用的土地將會越來越多,，開發(fā)商會不斷從壟斷土地中獲得暴利。
土地是一種不可再生資源,，而房地產(chǎn)開發(fā)則是一種長期的,、持續(xù)地占用土地的經(jīng)濟發(fā)展模式,。如果城市將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),，或者試圖通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，那么必然會導致城市的居住成本大大增加,，城市居民的福利相對減少,。所以，地方政府部門不能為了追求經(jīng)濟發(fā)展速度而大規(guī)模地侵占農村集體經(jīng)濟組織的土地,，而應當采取妥善措施，引導城市郊區(qū)居民利用土地走上可持續(xù)發(fā)展之路,。政府在集體所有制土地上收益越多，集體經(jīng)濟組織的損失就越大,。政府可以邀請房地產(chǎn)開發(fā)商參與城中村改造,，也可以鼓勵投資者參與現(xiàn)代化農業(yè)建設,，但是必須處理好新農村建設與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關系,，千萬不能將房地產(chǎn)開發(fā)作為新農村建設的發(fā)展目標。 |
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