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| 火爆樓市正悄然集聚“三重風(fēng)險(xiǎn)” |
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| 2007-07-24 作者：馬紅漫 來源:東方早報(bào) |
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大暑節(jié)氣,，全國的樓市也一片火爆。據(jù)國家發(fā)展改革委,、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,，2007年6月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%,，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn),。2007年以來,，一度出現(xiàn)低迷的全國房產(chǎn)市場仿佛一夜間就火爆起來，在南國深圳,，甚至出現(xiàn)房價(jià)半年內(nèi)飆升50%的罕見狀況,。
在上海，樓市也似乎在隨氣溫逐漸走高,。統(tǒng)計(jì)顯示,，今年上半年，上海商品住宅成交量高達(dá)1046.4萬平方米,，比去年同期增長22.9%,，平均成交價(jià)格也上漲了4.16%。樓市的火爆讓曾經(jīng)一度絕跡的徹夜排隊(duì)買房現(xiàn)象再現(xiàn)上海,。而在二手房市場上,，中介坦言，只要有房源就會有多個(gè)買家來搶購,。
樓市的火爆讓投資客樂在其中,，房市“坐莊說”也甚囂塵上，有業(yè)內(nèi)人士甚至有根有據(jù)地測算,，如果擁有數(shù)十億元資金就可以在某些地區(qū)人為地操縱房價(jià),，從而成為類似股票市場的樓市“莊家”。
然而當(dāng)以生活居住為最終目的的房產(chǎn),，在某些投資者眼中完全異化成為投資用途的“股票”時(shí),，那么這個(gè)市場顯然已經(jīng)偏離其真實(shí)價(jià)值。市場經(jīng)濟(jì)中最基本的規(guī)律就是,，任何一個(gè)產(chǎn)品,，無論它是消費(fèi)品，還是投資品,，價(jià)格偏離價(jià)值只能是暫時(shí)的,，長期看來必然要回歸價(jià)值本身。盡管沒有人能夠準(zhǔn)確預(yù)知這樣的回歸將在何時(shí)以何種方式來臨,，但是對于房地產(chǎn)市場投資者而言,，各種風(fēng)險(xiǎn)正在悄然的積累：
首先，國內(nèi)主要城市的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民的收入水平,，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)越來越明顯,。測算表明，北京,、上海,、廣州、深圳4個(gè)城市的房價(jià)收入比都已經(jīng)超過12倍,，已經(jīng)超過國際標(biāo)準(zhǔn)2倍以上,。當(dāng)房價(jià)已經(jīng)在大部分地區(qū)讓大部分人群難以承受,，也就意味著市場價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離合理價(jià)值，市場價(jià)格自我矯正的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)越來越大,。
其次,，政府的房產(chǎn)調(diào)控政策極有可能進(jìn)一步強(qiáng)化，預(yù)期中強(qiáng)烈調(diào)控政策的出臺,，將構(gòu)成房產(chǎn)市場投資的政策性風(fēng)險(xiǎn),。盡管三年來的調(diào)控似乎換來的卻是房價(jià)的一片漲聲，但調(diào)控政策的一時(shí)失靈,，絕不意味著面對房價(jià)的逆勢飆升,，房產(chǎn)調(diào)控政策會缺乏強(qiáng)硬的措施。恰恰相反,，從未來政策預(yù)期看,，物業(yè)稅的醞釀實(shí)施將會構(gòu)成對房價(jià)非理性飆升的致命一擊。而既有推進(jìn)中的調(diào)控政策,，諸如嚴(yán)查房產(chǎn)商違規(guī)交易,、“9070”項(xiàng)目逐步竣工上市，以及增加房產(chǎn)土地供給等等措施,，都將逐步發(fā)揮其調(diào)控效果,，政策落實(shí)后的作用正在積累并強(qiáng)化，一旦政策合力集中爆發(fā),，將會給房價(jià)帶來實(shí)質(zhì)性的政策“拐點(diǎn)”,。
第三，房產(chǎn)投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)也在逐步顯現(xiàn),。熟悉股市的投資者都知道,，市場對于股價(jià)合理性的判斷依據(jù)是上市公司的盈利能力。同樣的,，對于房產(chǎn)投資是否可行,，理性的判斷依據(jù)并非是未來房價(jià)的走勢，而是購房價(jià)格所能獲得的租金回報(bào)高低,。而與樓價(jià)不斷飆升形成鮮明對比的是,，各地的房屋出租價(jià)格幾乎都是原地踏步。上海一些高端住宅的出租回報(bào)率僅有4%,，這一投資回報(bào)水平甚至不及同期的通貨膨脹比率,。但與微薄的價(jià)值投資回報(bào)相反，對于投資者而言,，一旦房價(jià)出現(xiàn)大幅調(diào)整,，則意味著個(gè)人資產(chǎn)大幅縮水、銀行負(fù)債纏身，甚至可能導(dǎo)致個(gè)人信用破產(chǎn),，徹底改變自己的人生軌跡,，房產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)與理性收益明顯不對等。
“樓市有風(fēng)險(xiǎn),，投資需謹(jǐn)慎”，很多投資者也許認(rèn)為這是老生常談,，“博傻”的心理決定了他們不會愿意輕易收手,。每個(gè)投資者都在夢想能逃脫接到“最后一棒”，但是,，所有的人都會這么幸運(yùn)嗎,？ |
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