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| 鐵規(guī)不鐵房地產(chǎn)政策效用面臨耗散危機(jī) |
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人人希望有安逸而體面的住房，尤其是在有購房之后成家立業(yè)傳統(tǒng)的中國,。但現(xiàn)實不容樂觀———無需再提房價上漲這一眾所周知的事實,，從“七成90平米”政策效應(yīng)的耗散，也可以窺一斑而見全豹,。
從去年開始實行的一系列調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu),、摧抑房價的政策，應(yīng)該在今年下半年逐漸顯示威力,。除了稅收政策以外,，最剛性的一條是2006年5月建設(shè)部公布《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，其中要求自當(dāng)年6月1日起,，新建住房有七成應(yīng)該是90平米以下的小戶型,。然而國家信息中心的統(tǒng)計數(shù)字顯出剛性條例的軟性一面：今年1月至5月投資在90平米以下的項目只占總量的17.2%。對于期望以小戶型抑制房價的持幣待購者而言,，顯然不是個好消息,。
“七成90平米”政策出臺之初就遭到抵制，不僅有房地產(chǎn)商,，還包括商品房主場化的主張者,。各方暗渡陳倉的舉動層出不窮，一些地方或是充耳不聞,，或是提前審批,，或是靜觀其變，等待制定政策者的決心自行消退,。更多的做法是,，房地產(chǎn)商加強(qiáng)了對小戶型住宅的“合理”規(guī)劃，只要客戶購買兩套相連的小戶型,，打通之后就是完整的大戶型住宅,。相信還有很多捂在一級開發(fā)商手中的土地已通過各種手段完成了報批手續(xù)，這些項目并不受鐵規(guī)限制。上有政策下有對策從來都不是一句空話,，更何況,，其中一些對策執(zhí)行者是手握地方?jīng)Q策權(quán)與話語權(quán)、資產(chǎn)處置權(quán)的一方政經(jīng)“諸侯”,。
當(dāng)然,，也不能說“七成90平米”政策毫無作用。從北京市場來看,，目前市場存量和增量合計90平米以下的供應(yīng)量占整體的30%,，許多土地已經(jīng)形成在售項目，2007年“七成90平米”政策對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響效果雖然無法體現(xiàn),，但長遠(yuǎn)影響會在以后逐年釋放,。目前，北京市場小戶型住宅的交易量已近一半左右,。
但對購房者來說,，更大的不幸在于，即便小戶型占據(jù)了市場的主導(dǎo),，房價也不可能進(jìn)入下降通道,。
一則小戶型住宅仍然面臨在高房價壓力下的資產(chǎn)重估。也就是說,，隨著房價的急劇躥升,，小戶型房必定會緊跟土地與房價漲價的步伐，按照出售期同類商品房的價格進(jìn)行調(diào)整,。小戶型房的總價可能會低,，但單位價格并不會下降多少。事實上,，小戶型的開發(fā)成本要高于大戶型,。第二，小戶型與大戶型房一樣,，只要是商品房,，就會面臨隨著區(qū)位、公共配套設(shè)施等一系列因素而來的溢價或者折價,，大城市中心城區(qū)的房屋即便只有50平米,，只要處于賣方市場，均價仍達(dá)萬元以上,。第三,，目前推出的小戶型住宅與2003年左右的第一代小戶型不同，都經(jīng)過了開發(fā)商相當(dāng)精準(zhǔn)的設(shè)計,，精心建筑,、嚴(yán)格管理成為新一代高端小戶型住宅的特色,，小戶型房絕不是廉價房的代名詞。
導(dǎo)致政策效用耗散的原因是多種多樣的,，或者是因為上有政策下有對策,，這意味著我們的利益激勵機(jī)制存在問題，由房地產(chǎn)的主要受益方吐出利益是不可能實現(xiàn)的幻想,；或者是因為政策與市場化的走向相抵牾，比如以稅收控制購房需求,，這在全球流動性過剩,、房價瘋漲的背景下，仍然是個難以實現(xiàn)的美夢,；又或者是因為產(chǎn)品品質(zhì)上升引發(fā)的價格上升……從小戶型房來看,，上述原因一一具備。
小戶型房可以合理利用土地,，可以改變住宅結(jié)構(gòu),，但目前還不能成為房價的助降器。忽視這一事實會導(dǎo)致購房者產(chǎn)生不切實際的幻想,，從而增加對房地產(chǎn)市場的不滿,。政府所能做的是，承認(rèn)市場的客觀規(guī)律,，告訴民眾房地產(chǎn)市場的真實數(shù)據(jù),，以及出臺平抑房價手段的效果，并真正加大對廉租房資金的投入力度,，對經(jīng)濟(jì)適用房之中的尋租現(xiàn)象加強(qiáng)約束,，才有可能使局面得到改善。 |
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