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| 以民生為重 給小產(chǎn)權(quán)房一條出路 |
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倘若不是出于無奈，沒有誰愿意去購買小產(chǎn)權(quán)房,。小產(chǎn)權(quán)房在遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村,，公共設(shè)施落后，交通成本畸高,。并且,，購買小產(chǎn)權(quán)房，難以辦理土地使用證,、房產(chǎn)證,、契稅證等合法手續(xù)，潛藏著房屋質(zhì)量,、物業(yè)管理,、違規(guī)拆遷等諸多風(fēng)險。
但是,，盡管風(fēng)險巨大,，小產(chǎn)權(quán)房依然熱銷。據(jù)調(diào)查,，小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達(dá)到全北京市商品房交易量的兩成,。人們購買小產(chǎn)權(quán)房的首要理由是便宜。小產(chǎn)權(quán)房是城鎮(zhèn)居民被高房價產(chǎn)生的“擠出”效應(yīng)驅(qū)趕的結(jié)果：從市中心到市郊,，再從市郊到周邊農(nóng)村地區(qū),，他們距離城市越來越遠(yuǎn)，其中的酸楚難以名狀,。
有一個觀點必須得到糾正，有人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房之所以便宜，主要在于小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金,。這其實忽略了小產(chǎn)權(quán)房價格的真正構(gòu)成,。目前，商品房的建筑成本一般在每平方米1000元左右,，而小產(chǎn)權(quán)房的售價一般在每平方米3000元左右,，這個2000元的差價中實際上已經(jīng)包含了相當(dāng)于土地出讓金(全部或部分)的費(fèi)用和開發(fā)者不菲的利潤。因為農(nóng)民建房出售,，必然會把其幾十年土地收益累加起來計入成本,。一畝等于666.67平方米，倘若建成住房,，假設(shè)容積率為3,，理論上可建住房2000平方米，這樣,，一畝地的理論收益大約為400萬元,，遠(yuǎn)超過土地100年的正常收益。倘若容積率再高一些,，這一畝地帶來的收益將更大,，因為北京市不少經(jīng)濟(jì)適用房的容積率超過10。
所以,，小產(chǎn)權(quán)房不僅映襯出了商品房的真實價格及其巨額暴利,，還間接映襯出了土地出讓金和稅費(fèi)的合理界限。如果說前者讓開發(fā)商敵視和憤怒的話,，后者則讓從土地出讓中獲益的有關(guān)部門深感不安,。于是，小產(chǎn)權(quán)房遭到了來自于既得利益集團(tuán)和權(quán)力部門的雙重壓力,。有開發(fā)商主張拆除甚至炸毀小產(chǎn)權(quán)房,，意在延續(xù)高房價局面，獲取高額壟斷利潤,。而有關(guān)部門也曾對小產(chǎn)權(quán)房作出嚴(yán)厲表態(tài),，這一度引發(fā)公眾的質(zhì)疑。
首先,，小產(chǎn)權(quán)房不是一夜之間突然建造起來的,，此前有關(guān)部門為何不予以制止，卻拖延到房屋建好,、銷售一空,，甚至已經(jīng)住人的情況下才表態(tài)嚴(yán)厲查處？在這種看似嚴(yán)厲的執(zhí)法背后,，實際上包含著對固有職責(zé)的懈怠和從不作為到亂作為的無序跳躍,，不僅執(zhí)法難度大,，所導(dǎo)致的不確定性風(fēng)險(比如對社會穩(wěn)定的危害等)也非常大。
其次,，查處小產(chǎn)權(quán)房的執(zhí)法依據(jù)甚至執(zhí)法主體都存在爭議,。中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼認(rèn)為：“小產(chǎn)權(quán)房建在農(nóng)村土地上，并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》,，如果非說違法,，北京市國土資源局此次叫停就缺乏法律依據(jù)�,！卑凑账慕忉�,，國土部門管理范圍是國有土地和被征用為國有的農(nóng)村集體土地，集體土地缺少一個統(tǒng)一的管理部門,，尚處在灰色地帶,。
因此，對小產(chǎn)權(quán)房一拆了之,，不僅可能造成局部性的民生惡化,，危及社會穩(wěn)定，其行政行為或執(zhí)法行為的法律依據(jù)也不夠充分,。
應(yīng)該認(rèn)識到,，小產(chǎn)權(quán)房也有一定的積極意義：
第一，平抑房價,，減輕政府調(diào)控房價的壓力,。小產(chǎn)權(quán)房增加了住房供應(yīng)量，有利于平抑快速增長的房價,。
第二,，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。城市居民到農(nóng)村居住,、投資,，將加快農(nóng)村落后的服務(wù)設(shè)施的升級，提高農(nóng)民剩余勞動力的就業(yè)率,，激活農(nóng)村消費(fèi)市場,，為農(nóng)村帶來新的發(fā)展機(jī)遇，加快農(nóng)村向城市化邁進(jìn)的步伐和新農(nóng)村建設(shè)的步伐,。
第三,，緩解政府社會保障性住房的壓力。社會保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足,，既是我國房價持續(xù)快速上漲的原因,，也是房價上漲引發(fā)的民生問題顯得比較嚴(yán)重的原因。小產(chǎn)權(quán)房的價格低于經(jīng)濟(jì)適用房,，即使補(bǔ)交部分稅費(fèi)或土地出讓金,，也可歸屬于保障性住房之列,，在一定程度上彌補(bǔ)了政府職能的缺位。
正是由于上述原因,，應(yīng)該給小產(chǎn)權(quán)房一條出路,，而不是一拆了之,。令人欣慰的是,，政府給出了理性的表態(tài)。7月12日,，國家土地副總督察甘藏春在回應(yīng)小產(chǎn)權(quán)房問題時表示,，國家非常重視小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象，在對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試驗,、試點進(jìn)行總結(jié)后,，將選擇合適的時機(jī)通過立法來解決。這說明先立法再通過補(bǔ)交部分稅費(fèi)或土地出讓金,，很可能成為解決小產(chǎn)權(quán)房的最終選擇,，這自然也是多贏的選擇。 |
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