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倘若不是出于無奈，沒有誰愿意去購買小產權房。小產權房在遠離城市的農村,，公共設施落后,，交通成本畸高。并且,，購買小產權房,，難以辦理土地使用證、房產證,、契稅證等合法手續(xù),，潛藏著房屋質量、物業(yè)管理,、違規(guī)拆遷等諸多風險,。
但是，盡管風險巨大,，小產權房依然熱銷,。據調查，小產權房屋的交易量已經達到全北京市商品房交易量的兩成,。人們購買小產權房的首要理由是便宜,。小產權房是城鎮(zhèn)居民被高房價產生的“擠出”效應驅趕的結果：從市中心到市郊，再從市郊到周邊農村地區(qū),，他們距離城市越來越遠,，其中的酸楚難以名狀。
有一個觀點必須得到糾正,，有人認為小產權房之所以便宜,，主要在于小產權房沒有繳納土地出讓金。這其實忽略了小產權房價格的真正構成,。目前,，商品房的建筑成本一般在每平方米1000元左右，而小產權房的售價一般在每平方米3000元左右,，這個2000元的差價中實際上已經包含了相當于土地出讓金(全部或部分)的費用和開發(fā)者不菲的利潤,。因為農民建房出售,，必然會把其幾十年土地收益累加起來計入成本。一畝等于666.67平方米,，倘若建成住房,，假設容積率為3，理論上可建住房2000平方米,，這樣,，一畝地的理論收益大約為400萬元，遠超過土地100年的正常收益,。倘若容積率再高一些,，這一畝地帶來的收益將更大，因為北京市不少經濟適用房的容積率超過10,。
所以,，小產權房不僅映襯出了商品房的真實價格及其巨額暴利，還間接映襯出了土地出讓金和稅費的合理界限,。如果說前者讓開發(fā)商敵視和憤怒的話,，后者則讓從土地出讓中獲益的有關部門深感不安。于是,，小產權房遭到了來自于既得利益集團和權力部門的雙重壓力,。有開發(fā)商主張拆除甚至炸毀小產權房，意在延續(xù)高房價局面,，獲取高額壟斷利潤,。而有關部門也曾對小產權房作出嚴厲表態(tài)，這一度引發(fā)公眾的質疑,。
首先,，小產權房不是一夜之間突然建造起來的，此前有關部門為何不予以制止,，卻拖延到房屋建好,、銷售一空，甚至已經住人的情況下才表態(tài)嚴厲查處,？在這種看似嚴厲的執(zhí)法背后,，實際上包含著對固有職責的懈怠和從不作為到亂作為的無序跳躍，不僅執(zhí)法難度大,，所導致的不確定性風險(比如對社會穩(wěn)定的危害等)也非常大,。
其次，查處小產權房的執(zhí)法依據甚至執(zhí)法主體都存在爭議,。中國人民大學法學院教授王軼認為：“小產權房建在農村土地上,，并不適用《城市房地產管理法》，如果非說違法,，北京市國土資源局此次叫停就缺乏法律依據,�,！卑凑账慕忉專瑖敛块T管理范圍是國有土地和被征用為國有的農村集體土地,，集體土地缺少一個統(tǒng)一的管理部門,，尚處在灰色地帶。
因此,，對小產權房一拆了之,，不僅可能造成局部性的民生惡化，危及社會穩(wěn)定,，其行政行為或執(zhí)法行為的法律依據也不夠充分,。
應該認識到，小產權房也有一定的積極意義：
第一,，平抑房價，減輕政府調控房價的壓力,。小產權房增加了住房供應量,，有利于平抑快速增長的房價。
第二,，促進新農村建設,。城市居民到農村居住、投資,，將加快農村落后的服務設施的升級,，提高農民剩余勞動力的就業(yè)率，激活農村消費市場,，為農村帶來新的發(fā)展機遇,，加快農村向城市化邁進的步伐和新農村建設的步伐。
第三,，緩解政府社會保障性住房的壓力,。社會保障性住房供應嚴重不足，既是我國房價持續(xù)快速上漲的原因,，也是房價上漲引發(fā)的民生問題顯得比較嚴重的原因,。小產權房的價格低于經濟適用房，即使補交部分稅費或土地出讓金,，也可歸屬于保障性住房之列,，在一定程度上彌補了政府職能的缺位。
正是由于上述原因,，應該給小產權房一條出路,，而不是一拆了之。令人欣慰的是,，政府給出了理性的表態(tài),。7月12日,，國家土地副總督察甘藏春在回應小產權房問題時表示，國家非常重視小產權房現(xiàn)象,，在對農村土地流轉試驗,、試點進行總結后，將選擇合適的時機通過立法來解決,。這說明先立法再通過補交部分稅費或土地出讓金,，很可能成為解決小產權房的最終選擇，這自然也是多贏的選擇,。 |
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