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| 2007-07-17 作者：吳睿鶇 來源:證券時(shí)報(bào) |
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從7月15日起,，上海正式對轉(zhuǎn)讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅,。這一原本意在抑制投機(jī)的舉措,，在二手房指數(shù)創(chuàng)近年新高,、供需存在缺口,、價(jià)格漲幅顯著放大的情況下,，開始演變成對買房人的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁,。
從理論上講,，稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場,，可以將增加售房者的開支成本,，繼而抑制需求，使得房價(jià)回落到合理價(jià)位,。但在現(xiàn)實(shí)操作過程中,，稅收負(fù)擔(dān)是可以轉(zhuǎn)嫁的，如果買房者的需求更加強(qiáng)烈,，也就是需求彈性較小,，那么稅收負(fù)擔(dān)可以輕松轉(zhuǎn)嫁給買房者�,！�
政府對非普通商品房開征土地增值稅,，其本意是通過稅收負(fù)擔(dān)來增加二手房轉(zhuǎn)讓成本，以減少二手房的市場投機(jī)行為,，那么,，出發(fā)點(diǎn)絕對正確的公共政策為何會(huì)誤傷購買者呢？首先,，就目前而言,，房地產(chǎn)市場是一個(gè)賣方市場，市場由賣方一統(tǒng)天下,。房地產(chǎn)市場從土地出讓到房屋建設(shè),、銷售和相關(guān)信息，全由權(quán)力部門和相關(guān)利益集團(tuán)所把持和壟斷,，由于買賣雙方信息嚴(yán)重不對稱,，一些利益集團(tuán)往往趁機(jī)制造虛假繁榮，造成供不應(yīng)求的假象,，從而引導(dǎo)乃至操縱房地產(chǎn)市場,，將買房者置于被動(dòng)位置，這是中國房地產(chǎn)市場連續(xù)數(shù)年只漲不跌的重要根源,。
在一個(gè)賣方所主導(dǎo)的市場,，稅收及相關(guān)費(fèi)用可以很輕松地被轉(zhuǎn)嫁到買方身上。現(xiàn)在，國內(nèi)房價(jià)依然在“高歌猛進(jìn)”,，中央一系列宏觀調(diào)控政策也未能阻止房價(jià)一路上漲的勢頭,。從國家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月發(fā)布的房價(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)看，2007年上半年全國各大城市的房價(jià)“漲”聲一片,，目前全國幾乎所有城市的房價(jià)都已遠(yuǎn)離普通購房者的承受極限,。像石家莊這樣的二三線城市，二環(huán)以內(nèi)的房價(jià)平均也在5000元/平方米左右,。深圳市5月份新房成交均價(jià)也已經(jīng)達(dá)到1.42萬元/平方米,，超過普通購房者可承受極限的兩倍！在這種背景下,，與房產(chǎn)有關(guān)的任何負(fù)擔(dān),，都可能輕而易舉地被轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，更遑論二手土地增值稅這樣一個(gè)不會(huì)影響市場局面的小稅種,。
與此同時(shí),，缺乏利益相關(guān)方充分博弈，也是造成公共政策頻頻“誤殺”購買方的重要因素,。按道理講,，政府在出臺(tái)一項(xiàng)公共政策時(shí)，要充分考慮多方利益主體博弈問題,，應(yīng)將博弈前置,，換句話說，要假想各利益方抵制或消解政策為出發(fā)點(diǎn),，進(jìn)而制訂出符合多方利益的政策,。以二手房土地增值稅而言，在政策出臺(tái)之前,，就要考慮政府,、開發(fā)商與購房者是否會(huì)發(fā)生沖突，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任,，納稅人意見和建議如何納入制度安排框架,。我們不難發(fā)現(xiàn)，由于上海二手房土地增值稅政策出臺(tái)前,，沒有給各利益主體提供充分博弈的平臺(tái),，導(dǎo)致了政策還未正式實(shí)施，各方利益主體就出現(xiàn)了討價(jià)還價(jià),、公開抵制,、推諉扯皮等現(xiàn)象。
應(yīng)該承認(rèn),，在平抑房價(jià)方面，僅憑依仗交易環(huán)節(jié)中稅收調(diào)整，只會(huì)觸及皮毛,，而不會(huì)從根子上破解困局,。事實(shí)上，我國在房屋流通領(lǐng)域上,，涉及稅種多達(dá)數(shù)十種,。譬如，根據(jù)國家稅法和政策規(guī)定,，國家對個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅涉及的稅種包括契稅,、營業(yè)稅、印花稅等,，但是,，稅收這套系列“組合拳”，并未對國內(nèi)居高不下的房價(jià)起到很大的遏治效果,�,？梢韵胂螅幢阍偌由隙址客恋卦鲋刀惖拈_征,，所起的效果也未必能夠讓公眾滿意,。而且，并不排除在客觀上起到進(jìn)一步推高房價(jià),、增加購房者負(fù)擔(dān)的負(fù)面效果,。 |
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