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無論是國家外匯局2006年度檢查發(fā)現(xiàn)了19家中資銀行和10家外資銀行違反相關(guān)外匯管理規(guī)定的行為,，還是最近深圳市對(duì)香港人到深圳購房限制,，表明境外投資者都在規(guī)避2006年政府“171號(hào)文”(即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》)進(jìn)入內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。
在中央緊縮“銀根”,、緊縮“地根”雙重政策出臺(tái)后,，前幾年瘋狂跑馬圈地的內(nèi)地房地產(chǎn)商，有相當(dāng)一部分面臨著資金鏈斷裂的危機(jī),。而實(shí)力雄厚的境外投資公司恰恰把內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的“利空”視為自身進(jìn)入的“利好”,，迅速掀起了向中國房地產(chǎn)市場進(jìn)軍的步伐。
先從政府統(tǒng)計(jì)報(bào)表來看,，2006年是外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場增長最快的一年,，比如，2006年內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資達(dá)到394億元,，盡管利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的26880億比重僅為1.46%,，但其增幅則達(dá)到53%。而且這種情況在2007年進(jìn)一步強(qiáng)化,。比如2007年1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)資金總量為12143億元,，同比增長26.2%，其中利用外資為222億元,，同比增長89.9%,，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為1.82%，比2006年有所上升,。也就是說,，從資金流入的正式渠道來看，盡管利用外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)的資金所占比重一直處于較低水平,，但是其快速增長態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn),。這里既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避政府對(duì)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的動(dòng)機(jī)，也有境外企業(yè)對(duì)中國房地產(chǎn)市場暴利的虎視眈眈,。
內(nèi)地一些大城市(如深圳)的房價(jià)短時(shí)間內(nèi)快速飆升,，這并非居民住房需求短期爆發(fā)出來,，而往往是境外投資者為先行，內(nèi)地投資者隨后炒作之結(jié)果,。在上海,，最早進(jìn)入房地產(chǎn)炒作的是一部分臺(tái)灣居民及香港居民。而近來深圳房價(jià)快速上漲,，最早進(jìn)入房地產(chǎn)炒作的是香港居民,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來,，香港居民在內(nèi)地房地產(chǎn)市場購買住房280萬套,，基本上兩個(gè)香港人就在內(nèi)地購買住房一套。這樣一個(gè)數(shù)量,，對(duì)于內(nèi)地偌大的房地產(chǎn)市場來看,，可能也算不了什么。但是,，這些購買力若大部分放在深圳,，以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP僅8000美元左右)到深圳購房,，要推高深圳的房價(jià)就易如反掌了,。
有人說，最近深圳房價(jià)快速飆升不是香港人大量購買的結(jié)果,，因?yàn)橄愀廴嗽谏钲谒徺I的住房僅7%左右。不過,，如果房地產(chǎn)市場是一個(gè)完全的投資市場,，投資市場的價(jià)格就是由投資者對(duì)市場預(yù)期決定的。在這種情況下,，不要說有7%的境外投資者進(jìn)入這樣的市場(他們對(duì)市場價(jià)格預(yù)期比內(nèi)地投資者要高),，即使比重更低，價(jià)格也完全可能因?yàn)閷?duì)市場價(jià)格的過高預(yù)期而不斷推高,。
盡管深圳市政府部門看到香港人進(jìn)入其房地產(chǎn)市場對(duì)房價(jià)上漲的作用,，但是為時(shí)已晚，一個(gè)房地產(chǎn)投資市場進(jìn)入瘋狂炒作之后,，想通過房地產(chǎn)的商業(yè)存在原則及境外居民的居住原則來遏制是完全不可能的,。其實(shí)，外管局的171號(hào)文件早就對(duì)境外投資者投資中國房地產(chǎn)市場有詳細(xì)的規(guī)定,。如今等大量香港投資者進(jìn)入了深圳房地產(chǎn)市場后再來落實(shí)相關(guān)文件,，這是不可思議的事情，作用將十分有限,。
此外,，除了外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場正式的渠道之外,，眾多實(shí)力雄厚的國外資金都在采取種種不同的招數(shù)，迂回進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場,。這些境外投資者趕在2008年奧運(yùn)會(huì)舉辦前夕進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場,，有望實(shí)現(xiàn)在中國投資回報(bào)率超過100%。因此,，他們?nèi)σ愿皫椭媾R資金鏈危機(jī)的內(nèi)地“炒樓公司”穩(wěn)定資金鏈,，甚至不惜出巨資幫助內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)囤房、搶地,、捂盤,，最大程度地獲取利益。而這樣做可能導(dǎo)致的深層危機(jī)是：一旦中西部省區(qū)尤其是二線城市的樓盤也被炒高,，就必然面臨著沿海居高不下,、內(nèi)地后來居上的房產(chǎn)價(jià)格飆升局面，更加不利于調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格,。而這些境外投資者還會(huì)想方設(shè)法進(jìn)入中國股市及匯市,。這樣，外資不僅能夠通過樓市,、股市,、基金等便利牟取暴利，同時(shí)也希冀從人民幣升值過程中牟取巨額利潤,，一旦在匯市中得手,，就會(huì)從包括房地產(chǎn)在內(nèi)的眾多行業(yè)內(nèi)連本帶利撤出。這就是1997年亞洲金融危機(jī)的真實(shí)寫照,！
因此,，面對(duì)最近內(nèi)地不少房地產(chǎn)市場價(jià)格快速飆升的態(tài)勢，僅是對(duì)境外投資者的商業(yè)存在原則,，僅是居住性原則已經(jīng)不夠了,，而是政府要對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展宗旨給予明確的定位，用法律的方式規(guī)定這是內(nèi)地居民住房消費(fèi)的市場而不是投資市場,，遏制境外投資者進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場,。內(nèi)地房地產(chǎn)市場大量炒作而推高房價(jià)就是對(duì)絕大多數(shù)居民基本居住權(quán)的剝奪，就是讓國有資源及財(cái)富資本化后流入少數(shù)人及境外投資者手中,。對(duì)此,，政府應(yīng)該全面遏制境外資金進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場，以保障中國公民的基本權(quán)利,，以保障國家利益不受到侵犯,。
(作者系中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員) |