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在近日開幕的“2007沈陽(yáng)夏季房地產(chǎn)展示交易會(huì)”上，購(gòu)房者在沙盤前表情各異,，房?jī)r(jià)仍是他們的最關(guān)注點(diǎn),。新華社發(fā)(張文魁
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| 今年1至5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng) | 對(duì)話來(lái)由：近年，大城市房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升,，使得越來(lái)越多的人望“房”興嘆,。如今，二三線城市的房?jī)r(jià)也比肩而立,，更讓老百姓對(duì)飛漲的房?jī)r(jià)心存疑慮,。“政府調(diào)控樓市,，怎么房?jī)r(jià)卻越調(diào)越高了？”“政府到底該管房?jī)r(jià)還是該增加市場(chǎng)有效供給,？”帶著這些問(wèn)題,，記者深入采訪了有關(guān)專家,，他們對(duì)房?jī)r(jià)高漲的深層次原因進(jìn)行了剖析。
“房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)供給和需求的問(wèn)題”
記者：最近有數(shù)據(jù)顯示,，廣西北海,、安徽蚌埠等二三線城市房?jī)r(jià)也以兩位數(shù)大幅增長(zhǎng)，這讓老百姓心里很不踏實(shí),，政府宏觀調(diào)控多年了,，為什么仍不能有效控制房?jī)r(jià)的增幅呢？
陳國(guó)強(qiáng)(北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng))：這個(gè)問(wèn)題很復(fù)雜,。在起根本作用的是供求關(guān)系,，同時(shí)由于部分地區(qū)和一些城市供給結(jié)構(gòu)的不盡合理，也造成了房?jī)r(jià)的不斷上漲,，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該增加中低價(jià)位的商品房供給,，緩解需求上的矛盾。我建議政府部門在增加供給的同時(shí),，要使供給結(jié)構(gòu)更符合市場(chǎng)的需求,。
對(duì)于房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，我認(rèn)為,，仍然要看供求關(guān)系的變化,。從政府的政策措施上說(shuō)，住房保障政策沒(méi)有得到很好的實(shí)施,，中低收入階層的住房需求因此得不到有效的解決,，這些都是引起房?jī)r(jià)上漲的因素。政府在這方面有沒(méi)有大的作為,，有沒(méi)有好的措施和實(shí)際的行動(dòng),，決定了房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)。
牛鳳瑞(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任)：第一,，房?jī)r(jià)下降和房?jī)r(jià)增幅下降是兩個(gè)不同的概念,。期望房?jī)r(jià)絕對(duì)下降是不太現(xiàn)實(shí)的，我們能做的是希望房?jī)r(jià)的增幅能夠控制在人們可以接受的空間,，房?jī)r(jià)的漲漲落落,，是市場(chǎng)資源配置的一個(gè)基本形式。政府或媒體過(guò)多地關(guān)注房?jī)r(jià),，反而會(huì)引起誤解,。房?jī)r(jià)是市場(chǎng)供求關(guān)系的表現(xiàn)，現(xiàn)在有人說(shuō)是政府和房地產(chǎn)商勾結(jié)把房?jī)r(jià)推上去了,，或者說(shuō)是房地產(chǎn)商捂盤惜售把房?jī)r(jià)推上去了,，我認(rèn)為這些表述都不是很準(zhǔn)確。
客觀地說(shuō),，開發(fā)商捂盤可能刺激房?jī)r(jià)上漲,，但是從根本上說(shuō)房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)供給和需求的問(wèn)題,，這是一個(gè)本質(zhì)的長(zhǎng)期作用的因素。而且這個(gè)因素在中國(guó)今后幾十年的城市化加速進(jìn)程中是一個(gè)基本趨勢(shì),。增加供給是解決住房問(wèn)題的一個(gè)根本的方向,。所以今后整個(gè)社會(huì)的輿論導(dǎo)向，應(yīng)研究建好房,、多蓋房,、快蓋房以滿足日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求。如果在房?jī)r(jià)上爭(zhēng)論不休,，那么只會(huì)造成思想的混亂,。
王晨(DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部及研究顧問(wèn)部助理董事)：對(duì)于房?jī)r(jià)的不斷上漲，我認(rèn)為根本在發(fā)揮作用的是供給和需求之間的關(guān)系,，如果供給增多了房?jī)r(jià)必然會(huì)下降或增幅減緩,，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和政府都會(huì)主動(dòng)降低自身的利潤(rùn)空間,，但目前這種跡象并沒(méi)有出現(xiàn),，這說(shuō)明供給和需求之間存在著一定的缺口，當(dāng)前的供給結(jié)構(gòu)還不能夠從根本上來(lái)滿足市場(chǎng)的需求,。
“政府需構(gòu)建一個(gè)多層次的住房保障體系”
記者：應(yīng)該通過(guò)怎樣的方式才能解決大部分人的住房問(wèn)題呢？
王晨：針對(duì)目前的情況,，我認(rèn)為,，應(yīng)該大力發(fā)展二手房市場(chǎng),，增加市場(chǎng)透明度,，而不能僅僅期望通過(guò)商品房來(lái)解決大眾的住房問(wèn)題。同時(shí),，要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等保障性住房的供給力度,，只有形成梯級(jí)的供給結(jié)構(gòu)才能滿足不同類型人的住房需求，這樣才能更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,。
董學(xué)易(北京信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司研究員)：我認(rèn)為,，政府應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)多層次的住房保障體系。這個(gè)體系可以從三個(gè)層級(jí)來(lái)加以考慮，其中,，第一層級(jí)是不足10%的極低收入的家庭、老人,、病人等,，由政府提供廉租屋或公屋，通過(guò)這種方式來(lái)保證最弱勢(shì)民眾的居住權(quán),；第二層級(jí)是70%的中低收入民眾，在政府各種幫助下,，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房；第三層級(jí)是20%的中高收入者,，他們的住房完全由市場(chǎng)決定，不納入住房保障體系,。
“該對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在的‘潛規(guī)則’進(jìn)行約束”
記者：最近有報(bào)道說(shuō),，開發(fā)商自曝40%利潤(rùn)被有關(guān)部門“消化”，對(duì)此應(yīng)該如何看待呢,？
陳國(guó)強(qiáng)：這種觀點(diǎn)可以看作是一家之言而不能作為一種普遍的現(xiàn)象。他所說(shuō)的比例關(guān)系,，在不同的城市，不同的項(xiàng)目中情況是不一樣的,。在比較規(guī)范的城市中，或管理比較規(guī)范的市場(chǎng)上,，不會(huì)有這么高的比例關(guān)系,。可能在一些市場(chǎng)并不是很規(guī)范的城市,，一些項(xiàng)目被職能部門“消化”掉了較高的利潤(rùn)，但這絕不是普遍現(xiàn)象,。
具體到一個(gè)城市的開發(fā)成本是怎么構(gòu)成的，利潤(rùn)率有多高,，需要用很多案例去研究,。比如說(shuō)招拍掛，一塊土地,，政府的底價(jià)是3億
,，最后拍成5個(gè)億,，成本增加但是不能定位為招拍掛所得,。招拍掛是獲得土地的一個(gè)基本方式，不能看成因?yàn)閷?shí)行了招拍掛而使開發(fā)商的成本增加了,，轉(zhuǎn)而認(rèn)為這部分利潤(rùn)被有關(guān)政府職能部門“消化”掉了,，這種觀點(diǎn)是不正確的,。
牛鳳瑞：我是這么看,，如果政府“消化”的這部分的利潤(rùn),，裝進(jìn)了個(gè)人的腰包,，那是政府官員腐敗，官商勾結(jié),，應(yīng)該依法予以嚴(yán)懲,，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)整治的一個(gè)重要部分,。政府如果將這部分收入用于城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，或用于廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的建設(shè),，使得整體市民都受益，應(yīng)該說(shuō)這是一個(gè)良性循環(huán),。只要收費(fèi)合理,、透明就無(wú)可厚非。
陳國(guó)強(qiáng)：客觀地講,，房地產(chǎn)領(lǐng)域存在一些“潛規(guī)則”，這也使得有關(guān)職能部門獲得了一些利潤(rùn),，但這并不是普遍的現(xiàn)象,。主要還取決于各地市場(chǎng)的規(guī)范程度,，規(guī)范程度越高這種現(xiàn)象越少,，相反規(guī)范程度相對(duì)較差的城市可能會(huì)多一些,。
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六成多消費(fèi)者認(rèn)為：合理房?jī)r(jià)每平方米應(yīng)為2000-5000元
中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)7月3日發(fā)布的12城市商品住房消費(fèi)者滿意度調(diào)查報(bào)告稱,，房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)高于消費(fèi)者期望,。
這12個(gè)城市是北京,、天津、上海,、重慶,、大連、青島,、廈門、深圳,、杭州、武漢,、成都和西安。
調(diào)查結(jié)果顯示,，64.2%的消費(fèi)者認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)在2000元-5000元/平方米之間,。其中，選擇合理價(jià)格是3000元-4000元/平方米的消費(fèi)者比例最高,，為24.1%,；其次是2000元-3000元/平方米，比例為22.5%,；第三位的是4000元-5000元/平方米,，比例為17.6%,。
由于地區(qū)差別,，不同城市消費(fèi)者對(duì)住房合理價(jià)格的判斷差別很大，總體來(lái)看,，絕大多數(shù)人的判斷遠(yuǎn)低于該城市住房實(shí)際銷售/成交價(jià)格水平。以北京為例,，有84%的消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)在6000元/平方米以下比較合理。
(劉羊旸) |