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| 房市調(diào)控須增加保障性住房供應(yīng) |
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| 2007-06-01 陳予軍 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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房?jī)r(jià)雖經(jīng)兩次調(diào)控依然保持堅(jiān)挺狀態(tài)，但一些地方的房?jī)r(jià)仍在快速上漲,。目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)大致呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：其一,，二線乃至三線城市取代一線城市位居漲幅前茅。比如,，今年前四月，在70個(gè)大中城市中，北海市新建商品住房銷售價(jià)格憑借23.5％的漲幅位居榜首,。其二,，前期經(jīng)歷過(guò)調(diào)整的城市，房?jī)r(jià)重新步入上漲軌道,。如上海的房?jī)r(jià),，在經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的低迷后重新走強(qiáng)。其三是逆勢(shì)上漲,。典型的如北京,，在調(diào)控過(guò)程中房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。
在國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策以后,，一些無(wú)房戶曾寄予厚望,，他們寧肯租房也要等房?jī)r(jià)調(diào)下來(lái)。然而,，目前的情況令這些人頗為失望,。不少地方的房?jī)r(jià)不但沒(méi)有因?yàn)檎{(diào)控而下跌，反而逆勢(shì)上漲,，偏離民眾的實(shí)際購(gòu)買力越來(lái)越遠(yuǎn),。這不僅加劇了民生問(wèn)題的嚴(yán)峻性，也容易傷及政府的公信力,。那么,，是什么阻礙了調(diào)控？
一些地方政府對(duì)房市調(diào)控的認(rèn)識(shí)主要停留在行政手段方面,，出臺(tái)的調(diào)控措施帶著行政色彩,。比如，南京市最近出臺(tái)了一個(gè)“核價(jià)新政”：規(guī)定尚未銷售面積部分按“一套一價(jià)”所標(biāo)示的最高價(jià)格,，應(yīng)低于2007年5月14日前該樓盤實(shí)際成交的最高價(jià)格（特殊套型除外）,，說(shuō)得明白點(diǎn)就是：住房售價(jià)只能降而不能升。這種行政調(diào)控手段看似嚴(yán)厲卻存在明顯漏洞,。有房地產(chǎn)開發(fā)商就坦言,，新規(guī)定與此前樓盤定價(jià)方式相比并沒(méi)有根本性的變化，只是在定價(jià)的過(guò)程和手續(xù)上變得稍微繁瑣一點(diǎn)而已,，在如何定價(jià),、如何調(diào)整浮動(dòng)幅度上仍是開發(fā)商說(shuō)了算。
因此,，我國(guó)的房市調(diào)控至今未能取得明顯效果,，調(diào)控政策執(zhí)行者的理解能力和執(zhí)行政策、執(zhí)行力度是重要因素,。但問(wèn)題的根本出在保障性住房供應(yīng)不足這一關(guān)鍵問(wèn)題上,。加大保障性住房供應(yīng)量可以逐步解決低收入者的住房問(wèn)題，降低無(wú)房戶對(duì)市場(chǎng)（包括購(gòu)房和租房）的過(guò)度依賴,，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,。研究表明,，廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%-4%,。反之,，則會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。我國(guó)最近幾年的房?jī)r(jià)上漲與保障性住房供應(yīng)的短缺密切相關(guān),。凡是房?jī)r(jià)上漲快的城市,，保障性住房的供應(yīng)量必然不足。
事實(shí)上,，不少地方政府對(duì)保障性住房的基本定義都沒(méi)有弄清楚,，而是根據(jù)自己的價(jià)值取向?qū)ζ渥鞒隼斫夂团袛唷Ｒ恍┑胤缴踔镣瞥鱿迌r(jià)房來(lái)取代經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,，就是對(duì)保障性住房政策的扭曲,。住房保障主要是依賴政府的財(cái)政收入來(lái)進(jìn)行。像廉租房,，所有投入基本上都是由政府來(lái)完成,，租金也只是象征性的收取。因此,，廉租房是最純正的保障性住房,。其次是經(jīng)濟(jì)適用房，它由政府劃撥土地建設(shè),，在成本基礎(chǔ)上加收3％的利潤(rùn)后出售給中低收入者,。至于限價(jià)房，只是比一般商品房售價(jià)略低一些的商品房而已,，并不屬于保障性住房范疇,。但也正因?yàn)槠渲邪恼?zé)任最小，一些地方政府才偏好限價(jià)房,，而對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房“冷若冰霜”,。
限價(jià)房只有在與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)配套推出的情況下才能發(fā)揮作用,，倘若地方政府在廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面不作為，單純依靠限價(jià)房來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)根本無(wú)濟(jì)于事,。因此,，應(yīng)當(dāng)首先把保障性住房供應(yīng)作為公共政策的決心，作為政府所應(yīng)提供的公共產(chǎn)品的一個(gè)組成部分來(lái)看待,，而不僅僅將其看成是一項(xiàng)調(diào)控性政策———盡管它的確有調(diào)控房?jī)r(jià)的作用,。
退一步說(shuō)，加大保障性住房的供應(yīng)量,，即使不能立即降低房?jī)r(jià),，至少也能大大緩解高房?jī)r(jià)帶來(lái)的民生問(wèn)題,。
房市調(diào)控至今未見明顯效果，與不少地方政府推卸自己在住房保障方面的責(zé)任有著直接聯(lián)系,。要想有效降低房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)民生問(wèn)題的傷害,，政府必須承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，增加保障性住房的供應(yīng)量,，離開了這一點(diǎn),，再嚴(yán)厲的調(diào)控手段也難以取得效果。 |
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