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| 2007-01-22 作者：申草 葉檀 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 |
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土地增值稅清算制的出臺,，攪動了房地產(chǎn)市場的敏感神經(jīng),，股市更以房地產(chǎn)上市公司大部分跌停還以顏色,，滬深兩市地產(chǎn)指數(shù)單日跌幅均超過9%,。近日有媒體稱,，某地10多家大型房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備聯(lián)合向政府有關(guān)部門上書,，請求給開發(fā)商喘息之機(jī),，認(rèn)為土地增值稅是在革開發(fā)商的命,。這說明,，土地增值稅并非像一些書齋學(xué)者所分析的那樣,，不會對開發(fā)商造成嚴(yán)重的成本壓力，不會加重購房者負(fù)擔(dān),，恰恰相反,，土地增值稅擊到了開發(fā)商的痛處。
正因為股市下跌,、輿論與潛在購房者對于開發(fā)商將轉(zhuǎn)嫁成本的擔(dān)心的雙重壓力,，國稅總局在地產(chǎn)股大跌之后主動出面釋疑，在官方網(wǎng)站上明確表示,，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),，也不會加重購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，因為土地增值稅并非新開征的稅種,，由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅,，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進(jìn)行的，因此,，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),，也不會加重購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。而媒體也適時出臺了一系列的敲邊鼓新聞,，如著名評級機(jī)構(gòu)惠譽說土地增值稅不會影響開發(fā)商信用評級等,，市場人士認(rèn)為土地增值稅不會對開發(fā)商與購房者造成新的壓力，等等,。
一個有趣的問題由此產(chǎn)生,，如果不對房地產(chǎn)市場造成任何影響，土地增值稅清算制為什么要出臺,？讓開發(fā)商感受到成本壓力,，使房地產(chǎn)業(yè)在可以承受的波動之后由暴利回歸到均衡利潤，不正是一系列房地產(chǎn)系列新政所要達(dá)到的目標(biāo)嗎,？
仔細(xì)分析可以看出,，所謂不會給開發(fā)商增加成本等理由有待商榷。土地增值稅是以累進(jìn)稅形式強(qiáng)行均衡奢侈性房地產(chǎn)消費和房地產(chǎn)暴利,，誠如國稅總局所說,，這是一項1994年就已開征的老稅種（根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅）,，但與二手房轉(zhuǎn)讓所得稅一樣，多年的象征性預(yù)征制度早使該項政策消泯于無形,。這樣的政策運作模式的一大特色是使得舊政策如同新政策,。開發(fā)商自然不會多此一舉將此計入成本。
因為是老稅種就說對市場不會產(chǎn)生重大影響,，有點像壓力之下的說法,。舉一個具體例子就可以知道土地增值稅的威力,。以2000年時開發(fā)商拿到一塊成本5000萬元的地塊為例，如果項目建成后其他費用為1億元,，項目銷售總收入2億元,，減去成本后的余額（即項目增值部分）為5000萬元。按照四級累進(jìn)稅率,，余額（5000萬元）占成本（1.5億元）的比例為33%,，在50%以下，稅率為30%,。由此可得出,，開發(fā)商需要繳納的土地增值稅為5000萬×30%=1500萬元，而此前的預(yù)征（以上海為例）是2億元×1％＝200萬元,。各地的預(yù)征制與上海的預(yù)征方式大同小異,，這樣的預(yù)征與實打?qū)嵉亩愂涨逅銓﹂_發(fā)商、對購房者的成本沒有影響嗎,？而資本市場對此作出積極反應(yīng),，地產(chǎn)股重新飄紅，與其說是認(rèn)同成本不增加說還不如說是看到了國稅總局的綏靖態(tài)度和可能由此帶來的政策空間,。
正因為許多新政出臺并未抑制大多數(shù)地區(qū)高企的房價,，所以只能在關(guān)鍵部位施以針砭。針砭的目的無疑是要繼續(xù)給開發(fā)商明確的信號,，中國房地產(chǎn)市場消費結(jié)構(gòu)多元化,、回歸均衡利潤才是持久健康發(fā)展之道。
房地產(chǎn)新政實行三年卻成效不彰,，從政策制訂者到開發(fā)商似乎一直處于盲人摸象的狀態(tài),，但此次土地增值稅卻給各方一個明確的提示，即從決策者到開發(fā)商實際上并不是盲人,，他們知道什么樣的政策才能給予暴利迎頭痛擊,，只不過出于各種考量,，才以盲人之姿進(jìn)行利益最大化而成本最低化的各種試錯,。這使得土地新政的均衡房價的效率屢屢被化解，而成為一輪成本轉(zhuǎn)嫁與房地產(chǎn)商與地方政府聯(lián)手化解政策的游戲,。
土地新政的要害在于收緊地根與清理稅收,，收緊地根表現(xiàn)在嚴(yán)禁濫征濫占土地，土地使用方式從行政劃撥向招拍掛轉(zhuǎn)變,，但公開與公平仍然屢受質(zhì)疑,。清理稅收本意是通過對暴利的約束，以外力覓得均衡價格,，并且以減免稅收的方式鼓勵開發(fā)商向普通住宅傾斜,。這些措施應(yīng)該說已讓開發(fā)商認(rèn)清了一個事實,，即作為資金密集型行業(yè)，開發(fā)商應(yīng)該得到均衡利潤而不應(yīng)該是暴利,，這也是成熟市場的正常生態(tài),。
但房地產(chǎn)市場仍然面臨轉(zhuǎn)型困境。首先,，政府以收緊地根與征稅的辦法,，試圖同時降低房地產(chǎn)價格與交易量，但抑制交易是反市場的也是難以持久的,。第二,，由于以往以級差地租等方式獲暴利過于輕易，因此,，從地方政府到開發(fā)商都難以接受均衡價,。第三，開發(fā)商在暴利模式下已形成一套特殊的經(jīng)營模式,，如今開始轉(zhuǎn)型,，需要在資金來源、開發(fā)模式等方面進(jìn)行配套措施,。
從某種程度上說,，土地增值稅與其說是在革開發(fā)商的命，不如說是在革房地產(chǎn)暴利的命,，但這樣的革命需要市場與消費者的支持,，才能得到合法性依據(jù)。 |
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