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【策劃人語】
被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策,，讓房價失去了兇猛的上漲勢頭,，房地產(chǎn)市場正在回歸理性,。但讓多數(shù)無房者居者有其屋還有很長的路要走，增加保障性住房供應(yīng)是解決低收入者住房難問題的一個重要途徑,。顯然,，這不是一蹴而就的。
2015 人口紅利曲終 樓市需求下行
住房市場與人口結(jié)構(gòu)之間有著密切的關(guān)系,。如果一個城市或一個國家在某個時間段需要買房子的年輕人很多,，那么這個城市或國家的住房需求就旺盛。反之,，當(dāng)一個城市或國家的老年人口所占比重迅速增加時,，其房地產(chǎn)市場一定會陷入低迷。因此,，通過分析人口結(jié)構(gòu)可以判斷房地產(chǎn)市場的大趨勢,。
住房需求與經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)高度的正相關(guān)關(guān)系，因此,，在人口紅利期,，住房市場一定是繁榮的。中國還處在人口紅利期,，住房市場的繁榮應(yīng)該是預(yù)料之中的事情,，但需要注意的是，中國的人口紅利期即將結(jié)束,，這對于房地產(chǎn)市場來說將是巨大的考驗(yàn),。
目前是兩大人群住房需求旺盛期
從美國的統(tǒng)計(jì)規(guī)律看，人口與房地產(chǎn)市場之間有很強(qiáng)的相關(guān)性,。每個人的一生中一般會出現(xiàn)兩次購房行為,，首次置業(yè)出現(xiàn)在31歲前后，二次置業(yè)一般在42歲左右,，因此人口出生率的波動會導(dǎo)致對房地產(chǎn)的需求波動,。
中國第一個人口出生高峰是1954年至1957年，第二個高峰是1962年至1969年,，第三個高峰是1984年至1987年,。第一個人口出生高峰對應(yīng)的住房需求高峰應(yīng)該在1985年至1988年，與他們對應(yīng)的住房二次置業(yè)高峰應(yīng)該在1996年至1999年,；第二個人口出生高峰對應(yīng)的兩次住房需求高峰分別是1993年至2000年和2004年至2011年,。但1998年之前中國還沒有進(jìn)行住房制度改革，因此第一個人口高峰對應(yīng)的兩次購房置業(yè)需求及第二次人口出生高峰對應(yīng)的第一次住房需求高峰無法得到滿足,，這些需求都在房改后被一次性釋放,。這是2000年以后房地產(chǎn)市場突飛猛進(jìn)的最主要原因。
從現(xiàn)實(shí)情況看,，50后的人口高峰出生的人已經(jīng)接近退休年齡,，而且他們的人口基數(shù)不大,，這些人口的住房需求已經(jīng)相當(dāng)有限。當(dāng)前的住房需求的主力人口應(yīng)該是60后,，即第二次人口出生高峰對應(yīng)的人群,，這些人的一次置業(yè)高峰應(yīng)該已經(jīng)接近尾聲。但從2004年開始,，這些60后的二次置業(yè)高峰已經(jīng)來臨（主要表現(xiàn)為房改時分得公房的人開始有改善型需求）,，這個需求高峰一直持續(xù)到2011年。從2010年開始,，第三次人口高峰出生的人（即80后）的第一次置業(yè)高峰將出現(xiàn),，該需求高峰又和60后的二次置業(yè)高峰出現(xiàn)重疊�,？傊�,，2011年后的住房需求高峰無法與之前相比。
這是根據(jù)美國的統(tǒng)計(jì)規(guī)律對中國的住房需求的推測,，是全國的平均數(shù),，而事實(shí)情況是每個城市的人口情況有很大差異。在上述分析中沒有考慮流動人口的因素,。
人口結(jié)構(gòu)與住房供給結(jié)構(gòu)性矛盾
由于1960年后出生的人口是中國改革開放最大的受益者,，當(dāng)前的社會財富主要集中在他們手里，他們是推高房價的主要力量,。大多數(shù)60后受益于房改,，他們大多數(shù)人在一次購房之后房價出現(xiàn)大幅度上漲使個人或家庭的帳面財產(chǎn)大幅度增值，因此有較強(qiáng)購買力,，對于高房價有較強(qiáng)承受力,。
對于當(dāng)前正值一次購房置業(yè)高峰的80后而言，他們的購買力取決于他們的父輩購買力,，因?yàn)樗麄儎倓傔M(jìn)入工作崗位,，他們在最近幾年得到的工資收入的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價的上漲速度，因此,，其收入與儲蓄積累是無法形成有效的購買力的,。高昂的房價使大量的農(nóng)村青年被隔離在城市大門之外。如果勉強(qiáng)進(jìn)入城市的大門,，他們只能選擇蝸居或蟻居,。于是，80后出生的農(nóng)村青年群體應(yīng)引起決策者高度關(guān)注,。
另外一個結(jié)構(gòu)性矛盾是60后的二次置業(yè)與80后的一次置業(yè)的矛盾。對于60后出生的人口來說,，他們有強(qiáng)大的購買力,，他們二次置業(yè)的選擇是高端的物業(yè),，需求的特點(diǎn)是大戶型。而80后的一次置業(yè)只能選擇小面積,、單價低的物業(yè),。對于開發(fā)商而言，它們理性的選擇應(yīng)是建造大戶型住宅,，以滿足60后的需求,。因此，新建住房很少有適合80后需求的小戶型了,。
2015年或許是房地產(chǎn)頂峰
從日本經(jīng)驗(yàn)看,，1950年至1990年是日本的人口紅利期，該階段日本不僅經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,，而且出現(xiàn)了房價持續(xù)快速上漲,，甚至形成泡沫。而1990年后,，由于日本的人口結(jié)構(gòu)老化和人口紅利的結(jié)束,，對應(yīng)著經(jīng)濟(jì)增長的停滯和房地產(chǎn)市場的衰弱，乃至泡沫的破滅,。日本人口紅利拐點(diǎn)出現(xiàn)在1990年,，而房地產(chǎn)泡沫破滅的時間與此高度吻合。1990年以后,，日本進(jìn)入快速老年化的時代,，不僅經(jīng)濟(jì)增長陷入泥潭，房地產(chǎn)市場更是一蹶不振,。
日本的故事對當(dāng)今的中國有很強(qiáng)的警示意義,。從人口結(jié)構(gòu)看，2015年的中國與1990年的日本并沒有太大的差異,。假如日本的經(jīng)驗(yàn)在中國同樣適用的話,，意味著2015年將是中國房地產(chǎn)市場的重要拐點(diǎn)。
有人試圖從城市化水平來佐證2015年的中國與1990年的日本之差異,，認(rèn)為當(dāng)前的中國城市化率只有46%,，中國城市化進(jìn)程還有很大的上升空間，而1985年日本的城市化率已經(jīng)達(dá)到76.7%高點(diǎn),，到1990年時城市化已經(jīng)接近尾聲,。這些差異決定著中國房地產(chǎn)市場的結(jié)局不會重蹈日本的覆轍。
但筆者認(rèn)為,，當(dāng)前中國與20年前的日本在城市化率上的差距更多的是統(tǒng)計(jì)口徑上的差異,，實(shí)際上并無大的差距。從經(jīng)濟(jì)增長的角度看,，人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移之所以會帶動經(jīng)濟(jì)增長,，是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)勞動者轉(zhuǎn)變?yōu)楣と酥笊a(chǎn)力水平提高,。在日本及其他國家，農(nóng)民沒有類似中國的戶籍限制,，農(nóng)民轉(zhuǎn)移到非農(nóng)業(yè)領(lǐng)域之后自然成為市民,，因此城市化水平基本上代表著農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的程度。但中國有戶籍限制,，大多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)移出去的農(nóng)村勞動力并沒有獲得市民的身份,，沒有將其統(tǒng)計(jì)在城市人口里面，這樣的人口應(yīng)該有2億左右,。2000年后,，中國在統(tǒng)計(jì)口徑上作了調(diào)整，在城市居住半年以上的農(nóng)村人口納入城市常住人口中,，但由于地方政府官員無動力增加城市人口數(shù)量（因?yàn)槿丝跀?shù)量增加會降低人均GDP等指標(biāo)）,，因此很多進(jìn)入城市的農(nóng)民并沒有納入城市人口的統(tǒng)計(jì)。如果按照日本的統(tǒng)計(jì)口徑,，中國當(dāng)前的城市化水平應(yīng)該是65%左右,，比現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)高20個百分點(diǎn)，直觀的依據(jù)是農(nóng)村已經(jīng)沒有多少可以轉(zhuǎn)移的勞動力了,。
因此,，2015年的中國與1990年的日本有太多的類似之處，2015年中國房地產(chǎn)很可能就是歷史的峰值,。
但如果結(jié)合中國當(dāng)前用工市場的實(shí)際情況來看,，應(yīng)該將中國的人口紅利的拐點(diǎn)提前數(shù)年。原因很簡單,，因?yàn)橹袊膭趧恿κ袌鍪堑湫偷亩Y(jié)構(gòu),，城市職工與農(nóng)民工分屬不同的勞動力市場。對于城市職工而言,，他們的勞動年齡可以確定為15至64歲,，而數(shù)億農(nóng)民工的勞動年齡大約只有15至55歲。因此,，中國房地產(chǎn)大拐點(diǎn)或許在2015年之前出現(xiàn),。 |