近日，北京市公布了3個(gè)公租房項(xiàng)目的成本租金,，每平方米高達(dá)30元左右的租金不僅沒有比市場租賃價(jià)低多少,，有的甚至高出市場定價(jià)，使得外界對于這種“高租價(jià)”的公共租賃房的定價(jià)規(guī)則倍感疑惑,。
面對外界的質(zhì)疑,，有權(quán)威人士卻以“公租房租金成本計(jì)算合理”予以回應(yīng)。按照這位權(quán)威人士的說法,，目前北京市公共租賃房的建設(shè)成本,，包括土地拆遷以及建設(shè)成本在內(nèi)，每平米的造價(jià)在6000元到8000元,�,？紤]到銀行利息和物業(yè),、小區(qū)管理等費(fèi)用，公租房的成本租金在每平米25元到30元,，“是合理的”,。
眾所周知，自房改以來,，房價(jià)成本從來都是一筆糊涂賬,。很顯然，這位權(quán)威人士在計(jì)算公共租賃房的成本時(shí),，采取了盡可能把所有的成本最大化的辦法,。比如，關(guān)于資金來源,，基本按照銀行貸款的口徑來算,，而沒有考慮中央和地方政府的財(cái)政投入；在土地成本和建安成本的計(jì)算上,，都采用了目前的最高值,，如果建安成本每平米真的三四千元的話，就根本無法解釋一些城市的房價(jià)甚至不到兩千元了,。依此“方法”計(jì)算出來的成本,，焉能不高？
而且,，我們知道,，盡管北京市規(guī)定公共租賃房的用地實(shí)行有償原則，但絕不能簡單地將其與商品房的土地價(jià)格等量齊觀,。
退一步,，即使以上“算法”的確合理，但是,，目前商品租賃房市場的租金根本不敢以成本來計(jì)算,。我們經(jīng)常所言用“租售比”來衡量房價(jià)的合理性，如果以成本來定價(jià)租賃市場,，目前北京市的租賃價(jià)格不僅不高,，反而太低了。因此,，用所謂的“成本”來對公租房定價(jià),，最起碼不符合目前房屋租賃市場的基本定價(jià)原則。
至于一些專家認(rèn)為如果公租房定價(jià)太低,，有些人會(huì)“賴著不走”,，則更是將對公租房的管理與定價(jià)混為一談，公共租賃房的輪換應(yīng)更多地依靠嚴(yán)格的監(jiān)管，而不是用所謂的“高租價(jià)”的門檻,。
按照住建部等三部委今年六月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》和北京市去年出臺的《公共租賃房管理辦法》,，公租房作為保障性住房，其供應(yīng)的對象是中低收入住房困難階層,，包括一些已經(jīng)獲得廉租房等資格但依舊處于等待輪換的人,，作為保障性住房，其與一般的商品租賃房的最大區(qū)別無疑是在價(jià)格方面,，如果在價(jià)格方面沒有優(yōu)勢,，由政府出面建設(shè)公租房就沒有意義。
政府最好的做法,，就是把用于建設(shè)公租房的錢直接補(bǔ)貼給符合條件的人,，讓其租住商品租賃房，這是一個(gè)很簡單的邏輯,。基于此,，在公租房的定價(jià)上,，我們都強(qiáng)調(diào)充分考慮其作為保障性住房的特點(diǎn)。在定價(jià)上,，不僅要考慮成本,，考慮市場租金，更要考慮租住對象的收入水平,。如果每平米30元,，這意味著租住一個(gè)40平米的公租房就要1200多元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了租戶的收入水平,，不僅沒有體現(xiàn)保障原則,，更有利用保障性住房套利的嫌疑。
因此,，如果公租房在定價(jià)上不能體現(xiàn)保障性,，不能體現(xiàn)與商品租賃房的明顯差距，公租房的價(jià)值就要大打折扣,，政府就沒有必要投入大量的人力,、物力和政策資源搞吃力不討好的事。對于公共租賃房的定價(jià),，雖說與香港的公屋,、新加坡的組屋的價(jià)格不能相提并論，但最起碼,，就目前北京市的財(cái)力而論,，比商品租賃房價(jià)格低30%左右，是完全可以做到的。
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