老詹搞過多年經(jīng)濟(jì)報(bào)道,，寫過一些經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)之類的文章,，于是有朋友問我，當(dāng)前這房?jī)r(jià),，有人說要漲,，有人說要跌,，弄得云里霧里，莫衷一是,，您認(rèn)為到底該怎么看呢,？
我說，房?jī)r(jià)漲跌,，說來挺復(fù)雜,，其實(shí)很簡(jiǎn)單。
簡(jiǎn)單在哪里,？在供給與需求,。只要抓住這兩條，漲漲跌跌,，跌跌漲漲,，大體都能看個(gè)清楚明白。
比如說吧,，前些日子,，國(guó)家頒布“新國(guó)十條”，效果究竟怎樣,，走勢(shì)到底如何呢,？只消抓住供給需求，稍加分析,，準(zhǔn)能說個(gè)八九不離十,。
國(guó)家此番調(diào)控，重點(diǎn)是兩條：其一,，增加保障性住房和普通商品住房供給,；其二，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求,。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,，商品價(jià)格與供給成反比，與需求成正比,�,！靶聡�(guó)十條”既增加了供給,，又抑制了需求，方向?qū)︻^,，目標(biāo)明確,，為什么效果并不理想呢？
原因很簡(jiǎn)單,，因?yàn)榉績(jī)r(jià)調(diào)控比不得打針吃藥,，一針下去，三片下肚,，燒就退了,，肚子不疼，病也好了,。從此次擴(kuò)大供給看,，政府主要舉措，是明令各地今年必須加大保障性住房和普通商品住房土地供給,。為達(dá)此目的,，前些日子，住建部還和各地政府簽定保證書,，不能完成此目標(biāo)者,，立此字據(jù)，要受懲處,。
此方法對(duì)不對(duì)頭,？當(dāng)然對(duì)頭，非常對(duì)頭,。但我們曉得,，一幢樓房，從拆遷征地到圖紙?jiān)O(shè)計(jì),，從落實(shí)隊(duì)伍到打樁施工,，再一層一層，將水泥磚頭砌將上去,，沒有一年兩年,，怎么可能完成？而一兩年后住房供給的寬松,，對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)之影響,，一時(shí)怎么看得出來？
說完供給,，再說需求。此番調(diào)控措施,，政策比較具體,，對(duì)于購(gòu)買第二套房者,，銀行貸款必須收緊（有的城市，規(guī)定最多只能貸50%）,。對(duì)于第三套住房,，則各大城市幾乎全亮紅燈，一律不準(zhǔn)再貸款,！這些措施指向非常明確,，就是要遏制住房投資者和投機(jī)者。但說句實(shí)話,，全國(guó)各大城市買房者中,，究竟有多少是為改善自己住房條件的正當(dāng)剛性需求，又有多少是為了實(shí)現(xiàn)貨幣保值升值的投資或者投機(jī)需求,？沒有人認(rèn)真調(diào)查過,，當(dāng)然也是沒法調(diào)查清楚的。所以,，二套也好,，三套也罷，雖然對(duì)買房者總需求有所遏制,，但能占多大比例呢,？在飛速實(shí)現(xiàn)城市化進(jìn)程的當(dāng)今中國(guó)，因?yàn)闆]有住房,，所以需要買房,，或者雖然有房，但需要由小換大,，這種情況在各大中城市畢竟還是占了絕大多數(shù),。這個(gè)“剛需”不解決，房?jī)r(jià)要降,，難矣哉,。
概要言之，當(dāng)今房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是,，擴(kuò)大供給措施,，一時(shí)難以見效；遏制需求措施,，又制止不了絕大多數(shù)剛性需求,。所以，此番國(guó)家調(diào)控,，見效也就很難,。不過話說回來，有措施總比沒有措施強(qiáng)。即使擴(kuò)大供給尚需時(shí)日,，即使剛性需求仍然存在,，但是，畢竟人們已經(jīng)看到了國(guó)家抑制房?jī)r(jià)過快上漲的決心,，預(yù)見到宏觀調(diào)控可能產(chǎn)生的效應(yīng),，那些剛性需求的買房者，即使手中有錢,，也已按兵不動(dòng),，持帀觀望。所以,，房?jī)r(jià)即使一時(shí)未見跌落,，猛漲的勢(shì)頭畢竟已經(jīng)剎住，這也應(yīng)該看作是“新國(guó)十條”的初見成效吧,。
至于此番調(diào)控的真正顯效,，大約要在一年兩年之后。因?yàn)�,，屆時(shí)大量?jī)r(jià)位低廉的保障性住房將陸續(xù)上市,，腰包不大鼓的眾百姓們，或買或租,，需求得到滿足,，城市房?jī)r(jià)自然也就會(huì)消停下來，起碼不會(huì)再漲得那么嚇人,，那么邪乎了,。
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