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由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部安排，其下屬的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會負(fù)責(zé)實施的北京,、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲原因調(diào)查工作結(jié)束,，據(jù)報道，調(diào)研報告認(rèn)為,，“除季節(jié)性因素外,，部分中介因買賣生意劇降，故意推高房租,，是近期我國主要城市房租上漲的主要因素”,。筆者認(rèn)為，這是近幾年來,，住建部對市場調(diào)研結(jié)論最靠譜的一次,。但是，竟然還是有人有意攪混水,，宣稱新政導(dǎo)致了觀望,，所以“一部分無房戶只能涌入租房市場”。藉此,，將短期內(nèi)房租的暴漲解釋為純粹市場力量推動,，從而為房屋中介解套。
這一說法的問題在于完全無視住房市場總量和需求,、住房和租房需求間總量穩(wěn)定,、區(qū)別清楚的關(guān)系。
首先,，自2007年之后,，經(jīng)歷了翻幾番行情的一線城市住宅早已成為投資型需求主導(dǎo)的“小眾玩物”。自住型需求已經(jīng)愿賭服輸,，排隊進(jìn)入租賃市場,。這意味著，在住房單價居高不下,、房屋總價完全超過承受力的當(dāng)前,，買房人和租房人的界限早已非常清晰。打個比方,，其界限近乎當(dāng)前城鄉(xiāng)家庭的貧富分界線,，所謂可上可下的跨界階層占比很低,。
其次，2010年初啟動的系列調(diào)控措施,，盡管號稱打壓了房地產(chǎn)市場,，但事實是，一線城市的住房均價僅是滯漲,。觀望導(dǎo)致的實際購買量下降,，僅意味著現(xiàn)實投資需求的自覺而非被動觀望。這就是說,，有能力買房的群體總量既沒有增加,，也沒有減少，具備支付能力的買房人只是暫時不買,。在要買房的人群中,，自住型需求比例仍是很低。畢竟,，新政也并沒有改變中國房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu),。在這種情勢下，認(rèn)為滯漲的房價促使買房人向租賃市場主動轉(zhuǎn)化的觀點,，等于相信中國購房需求主力已經(jīng)轉(zhuǎn)化為自住型需求,，是缺乏證據(jù)的。
第三,，最典型的事實是,，從2007--2009年最近三年的經(jīng)驗看，在房價高企的這三年中,，即便是部分地方房價受到調(diào)控操作而跌宕起伏,，但整體的租賃市場價格和供應(yīng)量依然相對平穩(wěn)，已可旁證上述市場界限清晰的觀點,。同時,，在滯漲局面下，現(xiàn)實中還有大量“轉(zhuǎn)賣為租”的情況,，換言之,，租房人群體擴(kuò)大非常有限，而待租房的供給卻是大大擴(kuò)張了,。
從上面三點可以看出,，當(dāng)前一線城市租賃價格暴漲的情況是極其不正常的，存在非市場力量的主動干預(yù),。而從現(xiàn)實生活的情況來看,，房產(chǎn)中介在買賣業(yè)務(wù)快速萎縮背景下，受制于龐大的網(wǎng)點、費(fèi)用和員工隊伍,，因此,，主動控制上游租賃房源，加劇市場信息不對稱,，是對其最有利,，也是最現(xiàn)實的利益取向。各地媒體關(guān)于中介控制房源做法的有關(guān)報道,，均可作為再生動不過的證明,。
此時，如審視為市場中介辯護(hù)的諸多言論,，公眾已當(dāng)引起足夠警惕：在房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域已經(jīng)形成官,、產(chǎn)、學(xué),、媒利益共同體之后,，在房產(chǎn)中介領(lǐng)域，也或有此傾向,。事實上，我國房產(chǎn)中介市場的集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)市場,，其借助特許經(jīng)營的急劇擴(kuò)張,、輕資本的簡單運(yùn)營、信息駁雜的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò),、質(zhì)素參差的從業(yè)人員,，都使得這一行業(yè)不僅具備足夠的壟斷性，也飽含了野心勃勃的違法亂紀(jì)欲望,。房產(chǎn)中介行業(yè)急需正本清源,，始作俑者必須為租房市場的控制房源、哄抬價格,、違規(guī)群租,、吞沒押金等亂象承擔(dān)責(zé)任。
再進(jìn)一步,，在所有報道事實均明白無誤地將哄抬租金責(zé)任指向房地產(chǎn)中介的背景之下,，竟還有打著“公正”幌子卻行誤導(dǎo)歪曲之實的聲音能肆意發(fā)布，根源值得深思：一是政府部門,，此處是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,，已因過往行政遲緩、效率低下而失去公眾部分信任,；二是受眾信心在受到反復(fù)打壓后,，日益希求一勞永逸解決所有問題，乃至罔顧明白的矛盾淵藪,，信賴“黑幕后還有更黑的黑手”,。
最后,，筆者建議，現(xiàn)在就讓那些房地產(chǎn)中介負(fù)該負(fù)的責(zé)任,、盡快理順租賃市場體制,，與窮追首惡、整頓規(guī)范整個房地產(chǎn)市場,，兩方面完全可以并行不悖,，并沒有孰先孰后的區(qū)別。 |