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房價開始不同程度地回落了,，這是令人欣喜的一面。但仔細(xì)分析,，大多只是漲幅回落或環(huán)比回落,，并非大多數(shù)人所期盼的真正意義上的房價下降。據(jù)此判斷房價拐點(diǎn),，我尚不敢有此樂觀,。
實(shí)際上，各種房價新政策作用,，恐怕只是“強(qiáng)迫”房價回歸市場，從根本上杜絕房價由開發(fā)商單方面說了算的局面,，這無疑是正確的,。但房價回歸市場就會出現(xiàn)人們普遍期盼的房價下降嗎？盡管得出結(jié)論可能需要一些筆墨,，但有一點(diǎn)應(yīng)先明確：“回歸市場”與“房價下降”,，不是兩個對等的概念�,！盎貧w市場”是說,，價格應(yīng)有交易雙方來定，而不是單方,；而大多數(shù)人心中的“房價下降”,，則是指房價絕對值下降到普遍能夠接受（或者具體些說是“買得起”）的水平上。這兩者有著本質(zhì)區(qū)別，房價能不能降到你買得起的水平,，取決于交易雙方的預(yù)期,，而非單純的房價市場化。因此,，要想進(jìn)一步抑制房價,，還需后續(xù)手段。
從目前已可見的后續(xù)手段看,，大致有兩個：繼續(xù)加大“經(jīng)適房”力度,，大力開發(fā)“廉租房”。而其背后的潛臺詞也只有一句話：增加房屋供給,，以此抑制房價,。在我看來，這兩項措施,，可以“讓更多人住上房”,，但抑制房價則沒有可能。
住房是一項已至少失去了大半商品屬性的東西,，因此其價格與供求沒有必然關(guān)系,，這一點(diǎn)我已在以前的專欄中闡述過多次。如果實(shí)在覺得不可思議,，不妨來看這樣一個常見現(xiàn)象：很多人看到城市中一天天密集起來的高樓暗暗竊喜,，這么多的房子將來誰住呀，看著吧,，遲早有一天要降價,。可幾年過去了,，那些自蓋起來就幾乎沒人住過的房子還不是照樣漲價嗎,？如果供給增大真能像經(jīng)濟(jì)學(xué)說的那樣“迫使”價格下降的話，也許用不著在這討論什么房價問題了,，中國的房價早就隨著雨后春筍般涌現(xiàn)出的高樓大廈給打壓下去了,，哪里還會有今日房價之憂呢？
既然住房的商品屬性已淡化,，那它又該有什么屬性呢,？當(dāng)然是資產(chǎn)，而且還不是一般的資產(chǎn),。從金融學(xué)角度看,，房屋所有權(quán)實(shí)際上是一項實(shí)物期權(quán)，一項可以從當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展中獲取收益的買方期權(quán),，這份權(quán)利的標(biāo)的物就是房屋及所使用的土地可以分得的經(jīng)濟(jì)體價值的占比,。一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房屋及土地可獲得的價值就越高。
有人認(rèn)為北京等地房價高是由于所謂的“獨(dú)特性”,，其實(shí)不對,，我們所居住的這個星球上任何一個地點(diǎn)，都是獨(dú)一無二的,。遠(yuǎn)的不說,，廣西桂林，其秀麗山水可謂世界聞名而且獨(dú)特吧,，但那里的房價就比北京低,，甚至不如廣州、深圳這樣景色遠(yuǎn)不如桂林的地方,。什么原因,？還不是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平嗎，這和什么獨(dú)特性無關(guān),。
既然房價是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平的函數(shù),，那么，即使房價回歸市場,，我們?nèi)钥赡苊鎸Ψ績r地區(qū)差異以及房價在某些地區(qū)可能依然走高這兩種現(xiàn)象,。如果房價繼續(xù)高位運(yùn)行，現(xiàn)行的政策恐怕就無力抑制了,，房價已市場化了,，現(xiàn)有政策又能奈幾何？此時唯一的方法就是征收物業(yè)稅,。為何說唯一呢,？因為，既然住房是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的買方期權(quán),，那抑制期權(quán)當(dāng)前價格只有兩種手段,，一是抑制投資者對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，但除非市場真的不看好經(jīng)濟(jì)了,，否則是沒有能力抑制大家對經(jīng)濟(jì)向好的預(yù)期,；二是迫使期權(quán)的標(biāo)的物向外分紅，就好比一只分紅的股票的買方期權(quán)價值必然低于不分紅的股票買權(quán)一樣,，而這才是可做的。
向二套房（包括二套以上）征收物業(yè)稅,，實(shí)際上就是讓“房地產(chǎn)（從地方經(jīng)濟(jì)）獲益”這只股票向外分紅,，如果其所有者還想獲得與沒分紅前一樣多的收益的話，就必須要在期初先投入一筆與未來分紅等值的資金,，然后再組合上那項買權(quán)方可,，與不分紅時相比，這顯然不劃算的，因此這項期權(quán)（即住房）就不如原先有價值了,，價格當(dāng)然也就下來了,。有個例子很能說明問題，哈爾濱的房價比上海低,，除了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度外,，哈爾濱的住房每年都要按面積繳納包燒費(fèi)（無論住否），實(shí)際上是一種變相的分紅,，而上海不用,。也就是說，即使哈爾濱經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與上海持平,，其房價也必然低于上海,。
但遺憾的是，現(xiàn)在住房不但不向外分紅,，甚至還能獲得分紅,，就是房租。由于房地產(chǎn)熱到了已無人考慮折舊的程度,，因此把閑置的房子租出去不但不影響將來住房出售時的價值,，還會在存續(xù)期獲得租金，房地產(chǎn)投資者何樂不為呢,？于是,，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)的價值不降反升——至少在理論上——是講得通的。
拓展經(jīng)適房也好,，開發(fā)廉租房也罷,，甚至包括對房租征稅，充其量只能讓住房獲得的分紅少一些而已,，但并不能“消滅”,，更不可能讓它向外分紅。因此,，這些做法均未觸及房價的要害,，何談進(jìn)一步抑制房價？
有些學(xué)者明確反對物業(yè)稅,，甚至有個別學(xué)者稱：物業(yè)稅將令百姓妻離子散（指將會有人為規(guī)避二套房界定而離婚）,。我沒有研究過“幸福經(jīng)濟(jì)學(xué)”，但我知道,，如果有人認(rèn)為獲得經(jīng)濟(jì)財富比維持婚姻更重要的話,，那就只能說明兩點(diǎn)：要么是這樣的婚姻根本就不值得維持，要么是這樣的投資者根本就不值得同情,。用這樣的借口阻撓物業(yè)稅,，豈不貽笑后人,？
（作者系哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長）
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